Cuando se lleva a cabo una extinción de una propiedad en común, muchas veces se llega a un acuerdo para que una de las partes compre su parte de la vivienda a las otras. Pedir una hipoteca para extinción de condominio es habitual en procesos de divorcio o separación, o en las extinciones de condominio entre hermanos.
Para que uno de los copropietarios del inmueble pueda adjudicarse el 100% de la propiedad, sin embargo, en muchas ocasiones tiene que ofrecer una compensación económica al resto de las partes. Pero, ¿es posible solicitar una hipoteca para extinción de condominio en estos casos? Y en caso de que ya hubiera una deuda hipotecaria, ¿es posible solicitar una ampliación?
Sin duda, esta posibilidad financiera acaba siendo muchas veces una excelente solución para que uno de los copropietarios pueda convertirse en el titular único de la vivienda y no tener que llegar a los tribunales.
¿En qué consiste la extinción de condominio con hipoteca?
La extinción de un condominio implica disolver la propiedad de un bien proindiviso. Es decir, una propiedad compartida en la que no hay una división física de la propiedad, como sucedería en un terreno, sino que cada parte es copropietaria.
Para que se pueda llevar a cabo la extinción del condominio, las partes deben acordar que un tercero o una de las partes se adjudicarán la totalidad de la propiedad.
Esta parte, que puede ser uno de los cónyuges o un heredero, puede pagar la compensación mediante una hipoteca con el banco, o utilizando su propio patrimonio o liquidez.
¿Cómo pedir una hipoteca para extinción de condominio?
La parte que se vaya a adjudicar el bien inmueble tendrá que evaluar su situación financiera y solicitar una hipoteca al banco.
Para ello, hay que cumplir dos requisitos imprescindibles:
- Tasar la vivienda según su valor de mercado, lo que permitirá determinar cuál es el precio actual del inmueble.
- Llegar a un acuerdo con las partes: esto puede ser mediante una extinción de condominio con compensación económica. Si vamos a pedir una hipoteca, debemos tener claro cuánto debemos pagar a cada copropietario. Además, si hubiera ya una hipoteca existente, que vas a asumir en su totalidad, es posible descontarla.
Una vez llevada a cabo la extinción del condominio mediante escritura pública ante notario y realizado el cambio en el Registro Mercantil, puedes proceder a solicitar la hipoteca.
Generalmente, se utilizará la propia vivienda, que ya tenemos en propiedad, como garantía para el inmueble, aunque el banco evaluará el patrimonio y situación financiera del nuevo propietario.
Una vez aportada toda la documentación necesaria, el adquirente firmará el préstamo hipotecario ante notario y realizará el pago al resto de las partes utilizando el préstamo hipotecario.
A partir de la firma hipotecaria, el nuevo propietario del inmueble tendrá una deuda hipotecaria con el banco y no el resto de copropietarios, que tras la extinción del condominio ya no tendrán la cotitularidad del inmueble.
¿Se puede hacer una extinción de condominio con subrogación de hipoteca?
En algunos casos, el copropietario que desea adjudicarse la totalidad de la propiedad en común no necesita pedir una nueva hipoteca, ya que hay una hipoteca existente sobre el inmueble.
Aquí hay que tener en cuenta el artículo 404 del Código Civil, que establece que los derechos de hipoteca del banco no se ven afectados por la extinción del condominio.
Por tanto, los derechos del banco no se extinguen por el hecho de que se haya producido una extinción del condominio.
No obstante, el nuevo propietario puede solicitar una subrogación hipotecaria, es decir, cambiar la hipoteca a otro banco que le ofrezca mejores condiciones.
La extinción de condominio con subrogación de hipoteca implica que el adquirente asume la hipoteca existente, obligándose a pagar las mensualidades e intereses, así como los gastos asociados a la subrogación hipotecaria.
Aquí se da la circunstancia de que el hermano o cónyuge que se adjudica la propiedad puede solicitar al banco la ampliación de la hipoteca.
Dependiendo de la situación financiera de la persona que la solicita, podrá obtener unas mejores o peores condiciones.
¿Qué gastos de hipoteca supone la extinción de un condominio?
La extinción de condominio con hipoteca supone gastos de diversa índole a los que hay que prestar atención.
Si la vivienda en copropiedad tenía ya una hipoteca, muchos bancos suelen cobrar una comisión por la subrogación hipotecaria, lo que supone un porcentaje del préstamo pendiente de pago.
Además, tendrás que costear los honorarios notariales. El notario se encargará de formalizar la escritura pública del préstamo hipotecario.
A ello tendrás que añadirle otros gastos adicionales, como la tasación de la vivienda, un paso muy importante si quieres adjudicarte la totalidad de la propiedad.
¿Es posible desgravar la hipoteca?
Sí, es posible que la persona que ha asumido la deuda hipotecaria tras la extinción del condominio se pueda desgravar la hipoteca en el IRPF.
Esta disposición tiene efectos, y por tanto, si una de las partes ha obtenido el 100% de la vivienda, puede aplicarse el 100% de la deducción de la hipoteca preexistente. Eso sí, debe cumplir algunos requisitos.
- Tiene que tratarse de una vivienda habitual. Por ejemplo, en los casos de divorcio, donde una de las partes se adjudica el 100% de la vivienda en la que va a residir después de la extinción del condominio.
- Debe haber aplicado deducciones por dicha vivienda antes de 2013. La parte que asume la totalidad de la vivienda debe haber aplicado previamente la deducción por adquisición de vivienda habitual antes de 2013, en la parte proporcional que le correspondiera.
Hay que tener en cuenta, además, que la deducción por adquisición de vivienda habitual se vincula al titular de la hipoteca que efectivamente sigue pagando las cuotas, independientemente de si la escritura de la propiedad se ha actualizado o no.
En Garón Abogados te invitamos a consultar con nosotros cualquier duda sobre el proceso de extinción de condominio con hipoteca.
