Actualizado el 21 julio, 2024 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
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Siempre que haya expectativas de alquilar o comprar un piso puedes recurrir a un contrato de arras para reservar el inmueble, haciendo pagos parciales y estableciendo unas condiciones económicas y penales para su obligado cumplimiento.
Nuestro abogado para incumplimiento de contrato de arras ha querido actualizar esta entrada al blog, con todas aquellas cuestiones que más preocupan a nuestros clientes, y en especial sobre la base de qué es un contrato de arras y los diferentes tipos de cláusulas penales que contienen estos contratos.
Podemos definir un contrato de arras o señal , como aquél acuerdo en virtud del cual,
PASO 1.- El vendedor se compromete a transmitir (normalmente un bien inmueble) en un periodo de tiempo determinado.
PASO 2.- El comprador se compromete al pago del mismo, en los términos pactados, con aportación previa de una señal.
El contrato de compraventa en escritura pública es el que vincula a las partes y el que transmite la propiedad de la cosa vendida.
Dicha transmisión se elevará a escritura pública en un momento futuro determinado.
En dicho contrato, se recoge, entre otros términos el detalle del acuerdo alcanzado, importe acordado, forma de pago, etc, e incluso, el contrato de arras puede estar sujeto incluso a condición.
Desde un punto de vista más analítico, cabria entender por arras la suma de dinero o cosa fungible, que sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de la conclusión del contrato.
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Podemos afirmar que esa condición quedará a lo que acuerden las partes, teniendo la voz dominante la parte que decide vender el piso.
Es frecuente que cuando media en la compraventa una agencia inmobiliaria se proceda a la preparación de este tipo de contratos por dos motivos principalmente:
Hace unas semanas, tratamos el asunto de las comisiones inmobiliarias abusivas, para saber si realmente es obligatorio tener que pagar una comisión junto con el vendedor, y que te recomendamos que puedas leer.
Las arras son una garantía que se incluye en los contratos de compraventa.
Al igual que las agencias inmobiliarias, los particulares propietarios de inmuebles, no quieren dejar escapar la posibilidad de desprenderse de parte de su patrimonio, por lo que este documento de arras es un medio idóneo de no perder expectativas de negocio.
Quizá no sea tan frecuente verlo cuando vamos a perfeccionar un contrato de alquiler de vivienda como en uno de compraventa.
Este tipo de documentos son contratos privados la mayor parte de las ocasiones. Nada impide que se pueda firmar ante notario, pero lo frecuente es que el cliente que acude al bufete con ánimo de vender un inmueble o local quiera evitar todos los gastos que no sean necesarios y, hasta el momento en que se perfeccione el acuerdo, es decir, hasta que no se proceda al pago total del precio de la compraventa o alquiler de vivienda, no se elevará a publico ante notario.
En otras muchas ocasiones se pueden realizar compraventa de piso con precio aplazado y condición resolutoria.
El Código Civil establece en su artículo 1455 que:
“Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
Aunque pudiéramos responder con un sí rotundo a esta cuestión, vamos a ser cautos y afirmaremos que depende.
Depende como decíamos en una entrada de nuestro blog “Cómo afrontar con éxito un incumplimiento de contrato« y que damos por reproducido:
“La jurisprudencia más reciente considera que para que exista incumplimiento en el contrato de arras, debe de existir en el retraso una frustración del negocio por imposibilidad de realizarse”.
Es decir, podría llegar a ser discutible en un litigio si el incumplimiento de contrato por un plazo determinado frustra definitivamente la operación económica acordada.
El problema normalmente surge cuando una de las partes incumple su obligación en razón de la otra:
Que una de las partes del contrato incumpla, no significa que tu debas de incumplir también lo acordado.
Sin lugar a dudas: no es obligatorio, sino recomendable.
Tal y como hemos indicado anteriormente, una cosa es el retraso y otra es la imposibilidad de que se pueda ejecutar la voluntad del contrato.
Una fórmula idónea es hacer un anexo de ampliación al contrato que sirva para establecer las consecuencias negativas ante un posible nuevo incumplimiento. Es recomendable documentar todas las actuaciones y que evidencien tu buena voluntad.
Aunque habrá que estar a lo que dispone el propio contrato, el Código Civil establece una serie de penalizaciones a tener en cuenta por el comprador como el vendedor y que damos por reproducido el texto de Noticias Jurídicas en su artículo 1454:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
El incumplimiento del vendedor puede quedar expuesto cuando por causas imputables a esta parte, no ponga a disposición del comprador, en el tiempo estipulado, el bien objeto de contrato.
Por otra parte, y a modo de conclusión, el incumplimiento del comprador quedará en evidencia cuando en dicho plazo o prórroga por superar el tiempo de duración del contrato, no procediese a la entrega del precio de la compraventa o alquiler.
Podemos entender que la caducidad será el tiempo máximo de duración del contrato. Podemos incluir dentro del concepto de caducidad el tiempo de duración que pueda haberse otorgado por prórroga.
La caducidad en el contrato de arras debería especificar claramente el tipo de cláusula penal por incumplimiento de contrato, a los efectos de evidenciar y sin el menor género de duda, cualquier otra interpretación, que a fin de cuentas, es lo que da garantías a las partes.
En la redacción de los términos del contrato de arras suelen aparecer determinadas cláusulas que penalizan los supuestos de incumplimiento de las partes. La jurisprudencia del Tribunal Supremo las ha definido como:
Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. En general, todas las arras son confirmatorias.
Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, por ser liquidadora de daños en caso de incumplimiento.
Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil.
Siendo doctrina constante en relación con la jurisprudencia de las señales de arras, se exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad sin ningún genero de duda entre las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario, que se trate de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
El texto del pacto ha de ser claro y debe ser interpretado según la dicción literal de su contenido.
Motivará el despliegue de efectos de las disposiciones penales cuando alguno de los intervinientes «desista«, lo que significa que se aparte del contrato, es decir, que no cumpla lo que le corresponda sin tener en cuenta su voluntad, su rebeldía o su imposibilidad.
A raíz de la reciente interpretación que de las arras ha efectuado el Tribunal Económico Administrativo Central y la jurisprudencia comunitaria, resulta interesante hacer una valoración sobre cuál es la suerte fiscal que pueden corren estas cantidades una vez la compraventa de un piso o un local (cuya operación esté sujeta a IVA) no se lleva a cabo por resolverla el comprador.
En este caso es habitual que la parte compradora al desistir de la compraventa del inmueble pierda la totalidad de las cantidades entregadas en concepto de arras, pero lo cierto es que en multitud de ocasiones eso no tiene porque ser así pese a que el contrato parezca indicarlo.
En caso que el comprador desista de la compra, la administración entiende que las cantidades entregadas a cuenta por la futura operación de compra dejan de ser parte del precio para convertirse en indemnización.
Entonces, a raíz de la citada metamorfosis fiscal y al no existir contraprestación alguna por el pago efectuado por el comprador, la norma entiende como no sujetas a IVA las citadas cantidades recibidas por el promotor.
En virtud de ello el empresario deberá emitir una factura rectificativa y devolver el dinero correspondiente a la cuota de IVA repercutida en la factura inicial.
La única forma de evitar la devolución de IVA por parte de la empresa promotora sería pactando en el contrato privado de arras que en caso de desistimiento del comprador, éste pierde la totalidad de las cantidades entregadas en concepto de arras, incluido el IVA, pasando el citado impuesto a formar parte integrante de la indemnización.
Por otra parte, el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas también aborda dicha cuestión en su STJCE de 18 de julio de 2007, señalando en su apartado 32 que:
“Mientras que, en el caso de un desarrollo normal del contrato, las arras se imputan al precio de los servicios prestados por el empresario del establecimiento hotelero y están, por tanto, sujetas al IVA, la conservación de las arras de que se trata en el procedimiento principal es, por el contrario, la consecuencia del ejercicio por parte del cliente de la facultad de desistimiento que se había puesto a su disposición y sirve para indemnizar a dicho empresario de los efectos del desistimiento. Una indemnización de estas características no constituye la retribución de una prestación y no forma parte de la base imponible del IVA”.
Asimismo, dicho Alto Tribunal en la misma resolución en su apartado 36 concluye que son, “indemnizaciones a tanto alzado por resolución de contrato abonadas en concepto de reparación por el perjuicio sufrido a causa del incumplimiento del cliente, sin relación directa con ningún servicio prestado a título oneroso y, como tales, no sujetas a este impuesto”.
En consecuencia, en caso de desistimiento, las arras penitenciales no forman parte de la base imponible del IVA y, por tanto, son de aquellas indemnizaciones que no constituyen contraprestación del bien o servicio sujeto.
Finalmente, en otro orden de cosas, concretamente, en lo que respecta al devengo del IVA en el momento de la suscripción del contrato de arras el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas en su sentencia STJCE 21 febrero 2006 establece que:
“No tienen la consideración de pagos anticipados, aquellos que suponen el pago de una cantidad a tanto alzado que se abone por unos bienes señalados de forma general en una lista que pueda modificarse en cualquier momento de mutuo acuerdo entre el comprador y el vendedor y de la que el comprador pueda elegir, en su caso, algunos artículos en virtud de un acuerdo que en todo momento pueda resolver unilateralmente, recuperando la totalidad del pago anticipado no utilizado”.
Es decir, dicho Alto Tribunal, considera que no tienen la consideración de pagos anticipados a efectos del IVA las arras penitenciales satisfechas cuando éstas tengan por objeto que no han sido concretados e individualizados.
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No podemos decirlo de otro modo. La importancia del burofax para reclamar el incumplimiento de contrato es fundamental. Nuestra recomendación, cuando entramos en un caso controvertido de devolver la señal por arras es que sea tu despacho de abogados de confianza el que se ocupe de todos estos trámites en aras a solucionar el conflicto y evitar un proceso judicial innecesario.
En el burofax por incumplimiento de contrato pueden detallarse los siguientes extremos: aviso de la necesidad de tener que ampliar el plazo ante cualquier incidencia que haya no llegar a la fecha, vigencia o tiempo de validez del contrato de arras; la resolución del contrato por incumplimiento; la reclamación del doble de la señal, etc.
A priori, podríamos encontrar dos tipos de acciones judiciales:
Cualquier reclamación judicial que supere 2.000€ requerirá de manera obligada, la contratación de abogado y procurador. De hecho, aunque no lo fuera es muy recomendable, ya que la interpretación de las arras penitenciales son muy discutidas en los tribunales y existe abundante la jurisprudencia para analizar.
El Código Civil establece que “el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de contrato”.
El caso más frecuente que nos encontramos es el que hace mención a que el comprador haya encontrado una mejor oferta, y acto seguido, proceda a resolver la operación. En ese caso, hay que ver cómo actúa el vendedor, pero nos remitimos al contexto del artículo 1454 del Código Civil, que establece que estará obligado a pagar el doble de la señal aportada en el contrato.
Dentro del contexto del artículo 1454 del Código Civil, lo que aquí ocurre es que se perdería la señal aportada.
Algunos de los motivos más frecuentes son: que no se apruebe la hipoteca con la tasación realizada y/o los que tienen que ver con los efectos económicos provocados por el Covid 19, por los que se han resuelto muchos contratos ante la incertidumbre económica.
Siempre recomendamos que el contrato se haga con todos los titulares-propietarios para evitar cualquier incidente que pudiera tener relación con la división de la cosa común o extinción de condominio, lo que retrasaría la operación hasta el punto de tener que acabar en un procedimiento judicial, para conseguir únicamente cobrar el doble de las arras aportadas.
En relación con la cuestión anterior, también habría que prestar atención a la Ley Hipotecaría, y en concreto a la protección que concede el artículo 28 de la Ley Hipotecaria a los herederos reales frente a los aparentes (aunque puedan resultar serlos pero no actuar como unidad).
El mismo artículo indica que las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos.
En el supuesto de que aparezca un nuevo heredero podría dar lugar, incluso, a la resolución del contrato de compraventa, y a largos periodos de procedimientos judiciales. Para nada sería descabellado el tratar de incluir algún tipo de cláusula para limitar estos riesgos.
En nuestra opinión, si no cumples con elevar a público dentro de los plazos establecidos estaríamos ante un incumplimiento del comprador, lo que llevaría a perder las arras.
SI puedes negociar este aspecto antes del firmar el contrato de arras, te estarás adelantando a posibles problemas jurídicos. Incluso, cabría la posibilidad de incluir otro tipo de cláusula penal en el que no perdieras el 100% de la señal.
En estos periodos de notoria incertidumbre hay serios peligros de perder todas las cantidades aportadas, de manera innecesaria.
Traemos a colación un casó de éxito de nuestros clientes en los que se había acordado una compraventa de local por medio de arras penitenciales. Pincha sobre la imagen para ver otras referencias.
El comprador había incumplido en los plazos, y para que nuestro cliente no resultase perjudicado, procedimos a realizar un anexo al contrato estableciendo una prórroga de nuevo tiempo de duración del contrato con condición resolutoria y pérdida de las cosas que se hubieran podido entregar.
Llegado el vencimiento del plazo de la prórroga acordado, nuevamente el comprador falló en sus obligaciones de hacer entrega del pago acordado, por lo que hicimos valer la condición resolutoria con la correspondiente pérdida de las aportaciones que se hicieron entrega en su día, no perjudicando de esta manera los intereses y las expectativas de vender un local de su patrimonio.
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Comentarios de los usuarios
mercedes
Buenas tardes,
Firmamos un contrato de arras el pasado mes de mayo para la compra de una vivienda, en el figuran claramente el precio total de 109.000 + Iva así como los pagos a lo largo de la construcción de la vivienda. El edificio inicialmente constaba de 7 viviendas y 4 plazas de garaje, estas `para el que quisiera comprarlas aparte (no fue nuestro caso).
Ayer nos comunicaron que el ayuntamiento les ha obligado a anular un piso bajo y hacer un total de 6 viviendas en lugar de 7 porque les obliga a hacer una plaza de garaje para cada vivienda.
Por este motivo, automáticamente nos quieren subir el piso a 140000 + IVA. Es decir, 33.000€ mas, incluyendo la plaza de garaje y algunas mejoras como aire acondicionado en la vivienda. De no aceptarlo, dicen nos devolverán la señal de 3000 euros que dimos a la firma del contrato de arras..
Que podemos hacer?? no podemos pagar mas. Podemos hacer valer nuestro contrato en el que precio de la vivienda está cerrado??.Ademas hemos perdido 6 meses en los que la vivienda en Madrid ya ha subido.
Por otra parte y aún antes de avisarnos de este hecho. hemos visto que han puesto de nuevo la promoción en un conocido portal de Interner donde tambíén figura nuestra vivienda a la venta.
A la espera de sus noticias, reciban un cordial saludo
Mercedes
.
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Mercedes,
gracias por exponer tu caso. Procedemos a contactarte por privado para tener más detalles del mismo y ver si podemos ayudarte.
Un saludo,
DEBORAH
Buenas tardes a todos,
he estado leyendo en varias paginas pero en ninguna logro la respuesta que necesito. Soy la parte vendedora y he firmado dos prórrogas de arras para facilitar a la parte compradora que pudiera obtener finalmente confirmación de préstamo hipotecario, que según la inmobiliaria, estaba preconcebido con fecha 4 de abril.
Firme una prorroga de arras el 22 de abril, y una segunda el dia 9 de mayo, siempre esperando a que el banco diera respuesta ya que según la inmobiliaria que representa a los compradores, dicha respuesta dependía de Madrid y no se habían pronunciado.
Hoy me llaman de mi inmobiliaria diciéndome que con fecha 2 de mayo, y sin conocimiento previo por parte de ellos, se presentó negativa por parte de otras dos entidades bancarias a concederle el prestamos hipotecario a la parte compradora, y en vista de que la operación en esta primera entidad en la que estaba preconcebida se había quedado en una laguna de la que parece no salía, que daban por finalizado el contrato de arras, con la consiguiente devolución del importe integro entregado como garantía para la compra de la vivienda, y quedándome yo sin saber que hacer, porque confiada firme dos prorrogas más, actuando siempre de buena fe, pero llevándose a cabo a mis espaldas la obtención de negativas por parte de dos entidades bancarias, lo cual era motivo de rescisión del contrato de arras sin penalización alguna…
No sé si me he expresado correctamente, pero ahora me encuentro en una situación en la que he perdido en estos casi dos meses de espera otros posibles compradores, he invertido tiempo y dinero en vaciar con prisas una casa de 4 plantas porque según la parte compradora, la firma era inminente, y he rescindido contrato de alquiler con la inquilina que estaba en esos momentos en la casa.
Podrían decirme si tengo algún derecho de exigir que aun habiendo firmado dos prorrogas de arras, tras haber actuado la parte compradora de mala fe, pudiera no hacerle devolución de las arras pactadas?
Muchas gracias de antemano y un saludo
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Deborah.
Por lo que indicas, entiendo que se ha producido un incumplimiento por la parte compradora, y lo tienes justificado con las prórrogas. Entiendo de igual modo que, al no concederse la financiación no se podrá acceder al objeto del contrato, y por consiguiente, proceder a resolverlo, con la penalización de las arras en los términos que tenéis en el contrato.
Si necesitases cualquier aclaración, no dudes en decirme. Encantado de saludarte,
María Jesus
Buenos días, mi nombre es Maria.
Nosotros dimos una señal con contrato de arras para comprar una casa, la señal es de 12000€. El día antes de firmar escrituras el vendedor fallece. Este señor tiene su hijo que es heredero y es minusválido físico, La casa es propiedad del señor que falleció y de su exmujer( madre del chico)
Que derechos tenemos sobre esa vivienda,? por que se han vuelto a vivir allí, nosotros la vivienda la queremos, pero nos dicen que no saben lo que tardará la herencia.La verdad es que eso es un sin vivir, le hemos dicho que nos devuelvan la señal y nada.Les agradecería mucho si me pudieran ayudar.
Un saludo
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos María Jesús. Este suele ser un problema que habría que analizar con detenimiento, ya que muchos contratos de arras penitenciales se suelen aplicar cuando no se realizan los trámites adecuados de la herencia en tiempo y forma. Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles y ayudarte. Encantado de saludarte,
Ana
B.tardes firmamos un contrato compra venta vivienda con arras penales, dejamos en la inmobiliaria como señal 6000€. La compra venta estaba fijada para un plazo máximo de 4 meses pero la propietaria de la vivienda no cumplió, renovamos con una prórroga por 3 meses más que vencen el 16 Febrero 18 pero creo que la propietaria no va a cumplir y desde la inmobiliaria no hacen nada al respecto. Me pueden asesorar por favor ? Gracias!
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Ana,
agradecer que nos hayas contactado para exponer tu asunto. Procedemos a contactarte por privado para pedirte documentación.
A la espera de noticias, un saludo!
Carmen
Buenas tardes nuestro problema es el siguiente dimos de entrada para una compra venta 17000,aparte los 400 euros todos los meses el contrato se acabó en diciembre del 2017 por no poder registrar la casa,nos subieron el precio y la pudieron registrar en mayo del 2018 y queremos que nos devuelvan el dinero por no cumplir y sentirnos estafados y engaños tras otro como que en todo caso registraramos nosotros la venta,fatal!!!!es posible ante un juzgado de que nos devuelvan lo nuestro??
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Carmen,
muchas gracias por contactarnos para poder ayudaros. En relación al contrato de arras, ¿no quedó reflejado el importe final por el que había que elevar a público? Habría que estudiar el caso detenidamente para ver la viabilidad. Por favor, contacta con nosotros por privado para facilitar estos detalles.
Quedo pendiente de tus noticias. Encantado de saludarte,
Yorvi
Hola quería hacerle una consulta.yo firmé un contrato de arra y entregamos 10.000€por 6 meses .si por alguna cosa el banco no me aprueba el crédito me devolverán los 10.000£.por favor espero su repuesta gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Yorvi,
agradecer que nos hayas contactado para resolver tu consulta sobre contrato de arras. En mi opinión, si no consigues el préstamo y no hay otra manera de poder acceder al crédito y posterior compraventa, entiendo que podrías perder las arras.
Si necesitas cualquier tipo de gestión con la parte vendedora, no dudes en decirnos.
Encantado de saludarte,
Tania
Hola yo hice arras de 12.000e y al no salir la hipoteca firme un alquiler con opción a compra para tener más tiempo para buscar financiación y bajar el precio con el alquiler y la propiedad el día de entrega de llaves para hacer efectivo el alquiler no me da llaves, atrasamos otra fecha y me envia burofax diciendo no he hecho posesión y que la vivienda esta a mi disposición cosa falsa, me dice me devuelve las arras y acepto, se pacta un día no cumple, a vuelto a poner piso en venta y ya sale coml vendido…. He puesto denuncia en mossos y me consta esta en juzgado… Se le puede castigar con pago doblado y daños??
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Tania,
gracias por escribirnos. Necesitamos estudiar cada paso de los contratos y sus prórrogas que habéis hecho. Entiendo que lo que tenias ya un alquiler con opción a compra, lo que no quiere decir que al final ejerzas dicha opción a compra, por lo que el asunto de las arras no lo consigo encajar como daños. De igual modo entiendo que, salvo engaño, este asunto es un tema civil y no penal. Si lo deseas, contacta por privado para facilitar esta información.
Encantado de saludarte,
Miriam
Hola he hecho una propuesta de compra, en la que la que el propietario está arreglando la herencia y la división en dos de una casa que se dividirá finalmente en dos y yo comprare una de ellas.En mi propuesta ,para obtener ya la casa, le puse que le pagaría alquiler desde ya y hasta que se arreglen papeles de herencia y la división de la casa y luego se me desquitaria de la totalidad.
En la propuesta ,la agencia no puso fecha para la entrega y ahora después de haber firmado el vendedor, me proponen un año pagando el alquiler.
Quiero saber si una vez pasado el año, si no se arreglasen los papeles,puedo reclamar parte del alquiler y por supuesto mi dinero entregado. Y si a su vez, el me daría el doble de lo que he entregado,o al ser por causas de que los papeles no se han arreglado,no me devolverían,nada más lo que he entregado,no el doble.
Espero haberme explicado bien.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Miriam. Entiendo que lo que tenéis firmado es una propuesta de compra y no un contrato de arras penitenciales. En ese sentido, estaríais ante un arrendamiento. Salvo que las penalizaciones por incumplimiento de contrato queden claras, no veo (con la poca información que tengo y sin contexto) que te tuvieran que devolver los pagos de renta por alquiler. Nos vamos a poner en contacto por privado para analizarlo mejor y poder orientarte. Encantado de saludarte,
Santiago
Buenas tardes,
Recientemente firmamos un contrato de arras para la compra de un piso por el que hemos pagado 10.000 euros de señal.
El piso es seminuevo a pesar de ser de un promotor y ha estado alquilado, por lo que acordamos en el contrato que deberíamos pagar EL 6% de ITP.
Recientemente hemos recibido una comunicación en la que nos dicen que los impuestos a pagar seria en 10% de IVA en lugar del 6 acordado en el contrato y deberíamos pagarlo junto con el precio del inmueble al vendedor, que este posteriormente se encargaría de devengar.
Imagino que lo que pretenden es ahorrarse dinero en impuestos que estimamos le deberían corresponder a ellos.
El contrato de arras caduca en unos 20 días.
Me gustaría saber que podemos hacer.
Es legal que cambien del 6% al 10% a pesar de estar definido en el contrato?
Que deberíamos hacer para no perder los 10.000 euros entregados en concepto de fianza?
En principio la compra se realizaría al contado y necesitaríamos solicitar un cheque bancario a finales de la semana que viene para no incumplir los plazos por nuestra parte.
Un saludo
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Santiago,
gracias por exponer su asunto. Procedemos a pedirle información para estudiar su caso y viabilidad.
Un cordial saludo,
Maria Angels
Hola, hace seis meses firmamos un contrato de arras para comprar una casa. Ya hemos iniciado los trámites pero las gestiones van lentas, también porque la parte vendedora ha retrasado la tasación dado que le interesa quedarse en la casa el
Maximo tiempo posible. La fecha final de las arras es el 1 de julio. ¿ que pasa si firmamos unos días después? Todo el problema ha sido por los retrasos que han provocado los vendedores…
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos María Angels. Ahora por cuestiones marcadas por la Ley Hipotecaria, el tema del plazo para escriturar arras, y siempre que se hagan las gestiones previas oportunas, podría aplazarse a otra fecha. Recomendamos que sea pactada y que conste por escrito para evitar contratiempos. Nos ponemos en contacto por privado para ver si podemos ayudaros. Encantado de saludarte,
Raquel Díaz Vergara
Buenas tardes,
firmamos un contrato de arras que estipula el 24 de mayo como último día para la compraventa y los vendedores se niegan a firmar antes.
¿pueden hacerlo o deben adaptarse a la fecha q nos propone el banco, 20 de mayo?
Gracias por su ayuda.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Raquel.
Habría que leer el contrato para ver la cláusula cómo la tenéis recogida. En muchos documentos lo que se suele dejar es una fecha máxima para escriturar, y en este caso, nada impide que, por acuerdo entre las partes, lo podáis hacer en una fecha anterior.
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
Maria
Para hacer una consulta?
Luis Enrique de Garón Abogados
Mis compañeros de atención al cliente le contactarán de inmediato. Saludos,
Rocio
Buenas soy rocío ,me gustaría saber qué consecuencias puedo tener al echarme atrás en la venta de mi piso me han surgido problemas personales y veo que no es el momento para vender por no encontrarme bien ,la inmobiliaria donde tengo puesto a la venta el piso ya lo tiene todo arreglado para la firma en notaría y los compradores también tienen aprobado el préstamo para la hipoteca y dieron en su momento 3000€ de señal en contrato de arras ,,quiero saber el coste que tendría echarme atras porque me piden el 3%del precio de venta y no sé si eso es legal
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Rocio. Necesitamos tener acceso al contrato de arras y saber si son arras penitenciales, confirmatorias o penales. A partir de ahí, también estudiar el contrato de corretaje o mediación con la agencia inmobiliaria. Es posible que si te echas atrás en la compraventa te puedan reclamar su comisión. Nos ponemos en contacto por privado. Encantado de saludarte,
marta
Buenas noches,
firmamos un contrato de arras con intermediario de una inmobiliaria para la compraventa de una casa, le dimos de señal 1500 euros. El dia que fuimos a firmar la escritura el notario nos dijo que había una divergencia entre la escritura y el catastro, (en la escritura aparecen el doble de metros que en el catastro). Esa cuestión nadie nos la había comunicado hasta el dia de la firma.
Entonces nos negamos a firmar hasta que eso no lo solucionaran los propietarios.
Ellos nos dijeron que lo solucionarían por lo cual ampliamos un anexo en el contrato de arras en el que se exponían los motivos y ampliamos el plazo 6 meses más para solucionar la divergencia..
El plazo se ha cumplido y ahora dicen que no lo van a solucionar.
Tenemos derecho a pedir la devolución de la reserva?
Un saludo.
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Marta,
gracias por contactarnos. Lo importante de este tipo de incumplimientos es que realmente se frustre la operación. La prórroga es adecuada, aunque habría que realizar, en mi opinión, un nuevo intento que acredite la imposibilidad o negativa a llevar a cabe este negocio jurídico.
Procedemos a contactar por privado para pedirte documentación y estudiar el caso. Encantado de saludarte!
Agustin
Se puede realizar la transmisión de la vivienda o anunciarla para venderla durante el tiempo del contrato de arras por parte del deudor del contrato
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Agustín.
Hasta que no se transmita la propiedad no podrá hacer vender nada, por mucho que lo anuncie. Un saludo,
juan
El dia 25 de Enero firme arras mediante una inmobiliaria. El vendedor tiene hipoteca cancelada en banco pero no ante notario ni en registro. Lo último que me han dicho es que se cancelara ante notario el mismo dia qeu se firme la compra venta, y que el abonara previamente en una gestoria la provision de pagos para que se cancele notarial y registralmente su hipoteca. Yo no pido hipoteca, ya que dispongo del dinero, y me piden que haga yo otra provision de fondos en la gestoria previa a la firma para pagar notaria y registro. Me asusta pagar los impuestos antes de que se realice el acto impositivo en si.
Es todo esto normal?
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Juan,
muchas gracias por contar tu caso.
En relación al mismo, habría que estar haciendo un seguimiento de todo y documentar cada proceso antes de hacer ningún desembolso que pudiera perjudicarte.
Si lo deseas, ponte en contacto con nosotros por privado, y vemos qué se puede hacer. Un saludo,
Adrian
Hola buenas, me gustaría incluir una clausula en un contrato de compraventa de vivienda que voy a firmar en la que me gustaría dejar claro que si en un plazo máximo de 2 meses desde la firma no consiguen desalojar la vivienda, tengan que pagar una cuantía al mes en concepto de penalización o algo así…
Me gustaría saber más o menos como se puede redactar dicha clausula para que quede bien expuesto.
Muchas gracias de antemano.
recibe un saludo.
mery
firmamos un contrato de arras para comprar un piso no nos lo vendieron y tuvieron que indemnizarnos esto tributaria? cuando pagamos la primera cantidad o cuando nos indemnizaron?
Eduardo
Buenos días.
Querría saber si las arras suponen el máximo de responsabilidad para las partes, o si puede haber algún otro límite en caso de incumplimiento de un contrato de arras. Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Eduardo,
muchas gracias por contactarnos. Si estamos ante un contrato de arras será de aplicación los límites que por Ley se disponen. No obstante, en caso de incumplimiento de contrato se podrán derivar las responsabilidades oportunas por daños y perjuicios.
Espero haberte ayudado. Un saludo,
Isabel
El comprador a 5 días de firmar ante notario la compra de mi piso dice que le falta dinero, la inmobiliaria no me a dicho nada ,al contrario todo a punto para vender. Que problema puedo tener si parece que loque quiere es que le rebaje el precio?. Por otro lado tengo ya las arras de mi nueva vivienda y fecha con el notario. Que solución tengo?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Isabel. Necesitaría tener acceso al contrato de arras para analizar si el tipo de arras son confirmatorias, penitenciales o penales. En este tipo de casos, si ya está todo en el notario a falta de personarse y firmar se debería de levantar un acta de manifestaciones. En caso contrario acreditar el incumplimiento del comprador. El precio de la compraventa entiendo que no es necesario rebajar si no quieres. Nos ponemos en contacto por privado para hacer seguimiento de la operación. Encantado de saludarte,
Nerea
Hola buenas. En 23 Noviembre 2017 firmamos un contrato de arras con duración de 60 días para la compra de una vivienda. Solicitamos el prestamos y nos lo coincidieron, nos dieron fecha de firma para el 5 de Enero y por problemas de que los vendedores no tienen arreglada la herencia se retraso. Se puso nueva firma para 6 de Febrero, aunque había pasado los 60 días y el contrato quedaba nulo íbamos a firmar la compra cuando de nuevo nos encontramos con el problema de que una de las herederas tiene sindrome de down y los papeles tienen que pasar por Juzgado para que un Juez de permiso de venta y que todo. Todo esto ha ido pasando cada vez que poníamos firma y 3 días antes de la firma ibamos al banco para firmar las condiciones de la Hipoteca nos veiamos con estos problemas, no nos habian avisado ni el gestor de la inmobiliaria ni el abogado de la familia vendedora. A fecha de hoy los papeles siguen en el Juzgado, nosostros dimos una señal para hacer la oferta en Noviembre de 2.500e. Estamos cansados de esperar, y el de la inmobiliaria nos dice que nos de vuelve el dinero, solo los 2500€. No, nos deberían de doblar por incumplimiento por parte de los vendedores? ¿podemos tomar mas medidas legales por ejemplo: Indemnización de daños y perjuicios ?
Miguel Angel
El 22 de septiembre de 2017 firmamos un contrato de arras para la compra de una vivienda, todo a través de una agencia inmobiliaria. La parte vendedora todavía no tenía registrada a su nombre la propiedad y para que el vendedor pudiera realizar esta gestión se especificó en el contrato de arras penitenciales que la escritura pública se haría antes del 30 de marzo de 2018.
El 16 de marzo de 2018, ante la imposibilidad de la parte vendedora de poder realizar el registro firmamos una prorroga hasta el 30 de junio de 2018.
El 14 de junio de 2018 nos avisan que todavía no se ha podido realizar el registro y que todavía llevará tiempo debido a que esta esta en vía judicial. Por todo ello nos piden que firmemos otra prorroga hasta el 31 de diciembre de 2018, a lo que no hemos dicho que de acuerdo, siempre y cuando haya una pequeña indemnización por tener el dinero de la compra sin poder producir ningún tipo de interés. A esto la parte vendedora se ha negado.
Nosotros seguimos interesados en la compra de la vivienda, pero no queremos realizar prorrogas y prorrogas sin ninguna compensación.
¿Cuales son los pasos a seguir si no se firmaran más prorrogas?
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Miguel Ángel,
el contrato de arras de compraventa de vivienda, entiendo que recoge una cláusula penal, para que en el caso, de que habiendo fijado una fecha para escriturar ante notario, «se echen atrás» pueda haber una penalización para el caso de acreditar que es imposible que se resuelva por causas ajenas a vosotros.
Contactar por privado y estudiamos el caso detenidamente.
Gracias por escribirnos!
MARIA
Buenos días,
como les ha sucedido a muchos de los que escriben, por falta de seriedad de la parte vendedora no se registro el piso (había varios propietarios) y no se puede cumplir con la fecha indicada en el contrato para la celebración de compra venta ante notario de 3 de junio. Hemos firmado un contrato de compraventa el día 2 de abril en donde dábamos como señal 10000 euros de un piso de 70000 (además tuvimos que hacer las transferencias a cada parte vendedora). Ahora me doy cuenta de que tal vez no debíamos haber firmado ese contrato porque habla de que si desiste la parte vendedora nos tiene que pagar el doble de lo entregado pero en ningún caso se menciona el tema del incumplimiento de una de las dos partes como es el casi y ahí estamos desprotegidos los vendedores que ya hemos entregado una suma de dinero elevada. El caso es que la parte vendedora sabía de la necesidad de que se hiciera la venta en dicho día porque vivimos fuera y no nos quieren abonar ni lo perdido (reserva de billetes y hotel del 3 de junio). A mi, sinceramente, se me quitan las ganas de seguir para delante. Que posibilidad tengo de que me devuelvan mis 10.000 euros? Es muy urgente. Gracias
Borja Becerril
Hola.
Firmamos un contrato de arras con fecha de vencimiento 21 de mayo.
A día de hoy, todavía a la parte vendedora, la faltan documentación para poder firmar.
En el contrato existe una cláusula de que por alarma sanitaria, o por documentación pendiente, se podrá ampliar el plazo.
Se puede ampliar de manera unilateral por la parte vendedora, o puedo pedir la resolución del contrato? Muchas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Borja.
Tendríamos que analizar qué tipo de documentación le hace falta y el tiempo. Puede ser una cuestión de documentación bancaria y podría eximirse. Si se trata de un tema hereditario podría haber problemas dependiendo de qué plazos hablemos. Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles y poder ayudaros. Encantado de saludarte,
Manuel
Se puede realizar un contrato de arras penitenciales que incluya una cláusula que indique que si el comprador anula la compra el vendedor devolverá la cantidad entregada en el plazo que determine el contrato y si el que anula la venta es el vendedor este devolverá la cantidad aportada más un 50% de dicha cantidad
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Manuel,
gracias por escribir. El problema que tienen los contratos de arras es precisamente la interpretación de las cláusulas. Tendría que ver el contenido del contrato para determinar si son arras confirmatorias o arras penitenciales, ya que hay que estar a la naturaleza del contrato y no al nombre que se le pueda dar.
Procedemos a contactarte por privado para tener más detalles del contrato. Un saludo,
Juanjo P.
Hace dos meses firmé un contrato de arras penitenciales para compraventa de piso usado. Sabiendo que el piso requería nuevo registro por ser una herencia fueron los vendedores los que estipularon la fecha de entrega del contrato. Estando proxima la fecha que se estipuló en dicho contrato para realizar la escritura ante notario, he recibido notificación de los vendedores de que tendrán resuelta la herencia 5 diás antes de la citada fecha, por lo que no les va a dar tiempo a registrar la vivienda a su nombre antes de la citada fecha del contrato de arras, y ademas me dicen que no saben cuanto tiempo se van a retrasar. Yo por mi parte tengo esperando a la gestoria del banco al que he solicitado hipoteca y no se muy bien como proceder. mi intención es seguir con el proceso de compraventa, pero un retraso de mas de 20 días me pueden suponer una carga economica (variacion en las condiciones del prestamo hipotecario, variación en fechas de obras de reforma de vivienda acordadas, fin contrato alquiler con el que estoy en la acutalidad, etc.) Me podeis orientar sobre que debo hacer? y como hacerlo? Muchas gracias…
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Juanjo,
gracias por exponer tu caso.
En relación con lo que indicas, nuestra opinión es que debe de quedar claro, no solo el incumplimiento de contrato de arras en alguno de los términos, sino que además, se acredite la imposibilidad. Entiendo, de igual modo, que la parte que no ha incumplido el contrato y esté soportando daños y perjuicios de manera indebida, podrá reclamarlos o negociar parte de este precio para la compraventa.
Si lo deseas, ponte en contacto con nosotros por privado para que podamos tener más detalles del asunto y ver cómo podemos ayudarte.
En espera de noticias, encantado de saludarte,
Alicia
Hola buenas tardes. Firmamos un contrato de arras para comprar una vivienda y entregamos 15000 euros que perderíamos si no formalizábamos la compra el 25 de noviembre. Solicitamos al banco la tasación de la vivienda para formalizar la escritura en plazo pero nos cogió justo con el caos generado por la sentencia del AJD y el banco ha tardado 2 semanas en solicitar la tasación y después la tasación se ha atrasado también otras dos semanas, por lo que se ha vencido el plazo y aunque nuestra intención es comprarla, se pasa en 15 días la formalización de escritura y ahora tenemos mucha incertidumbre por si la parte vendedora ejecuta el incumplimiento del contrato de arras por la fecha, ya que está haciendo una jugada bastante fea, nos solicita 1000 euros (en negro, que no se reflejarían en ninguna parte ni descontarían del precio final) en compensación por pasar ese plazo. Estamos hablando de un atraso de dos semanas máximo por causas ajenas a nosotros, ¿tenemos alguna posibilidad de que se pueda efectuar la compra aunque haya expirado el plazo? ¿Hay algo que podamos hacer? Ampliar el plazo con un anexo no creo que sea posible después de la actitud demostrada por el vendedor. Tenemos entendido que lo tendría que ejecutar por acta notarial, burofax o similar ¿cuánto puede tardar eso? ¿Nosotros tendríamos plazo para contestar o reclamar esa ejecución del contrato de arras? Porque de ser así, como ya estamos casi a punto de firmar, podría ser nuestra solución… Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Alicia,
antes de nada, agradecer que nos hayas contactado.
En relación a la problemática que indicas del contrato de arras, lo importante es que se acredite la imposibilidad o desinterés de ejecutar el contrato, es decir, de formalizar la compraventa dentro del plazo. En ese caso, si podrían acogerse a la posibilidad de perder esos 15000 euros.
Si estamos a la espera de gestiones administrativas del banco, sería importante mandar un burofax para evitar que puedan acogerse a un incumplimiento de contrato, lo que ha obligado a algún cliente que otro a tener que acudir a un procedimiento judicial, bien para ejercer su derecho a poder adquirir la vivienda, o bien, o a que se restituya la señal.
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
Estela
Buenas noches, podría hacerles una consulta??o ya la página no está operativa?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Estela.
Nos ponemos en contacto por privado para tener más información de tu asunto. Encantado de saludarte,
Rocio Cardozo
Hola, estamos comprando una casa que en el registro y catastro figuran 156 m2 pero al realizarse la tasación son 130 m2 porque quitaron un trastero. Dimos 2000 de arras y nuestro banco nos ha dicho que no procede porque los metros no estan conformes y efectivamente hemos confirmado que es asi. He hablado con el Encargado de la inmobiliaria pero nos ha dicho que no estan dispuestosna bajar el precio ni a corregir los metros reales en el registro y que si queremos se firma la compra venta por 156m2 aunque no los haya en su totalidas. Al final queremos que nos devuelva el arras porque consideramos que es responsabilidad del vendedor y no nuestra lo que está pasando. Existe alguna forma De que nos devuelvan el dinero? Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Rocio,
muchas gracias por contar con nosotros para resolver estas cuestiones.
En relación con los hechos que indicas, daría para discutir bastante. En mi opinión, entiendo que lo que se perfecciona es un contrato para la compra de una vivienda concreta y no de los metros cuadrados como tal. El hecho de constatar que tiene menos metros cuadrados de los indicados, de manera posterior a la firma del contrato de arras, no es impedimento para que se tenga que formalizar, ya que el Registro es público, y antes de firmar las arras, se podía haber solicitado una nota. No obstante, habría que estudiar el caso con detenimiento.
Espero haberte aclarado parte de las dudas. Cualquier cuestión, no dudes en contactarme por privado. Encantado de saludarte,
Cristina
Buenas tardes. Vemos firmado un contracto dé arras y aora rezulta que la tasación na salido bn el proprietario se nega de devolvernos el dinero. Como lo puedo recuperar?Muchas gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Cristina.
Necesitamos tener el contrato de arras para analizarlo. Si la situación resulte imposible, puede que no recuperéis el importe. No obstante, necesitamos tener más información del caso. Nos ponemos en contacto para ver qué se puede hacer.
Encantado de saludarte,
Lourdes
Ayer visite un piso y me dijeron que fuese a la oficina que me harían una simulación de financiación gratuita. Al terminar me dijeron si me había gustado el piso que me lo podían reservar. El piso aún lo tiene que ver mi marido y decidir que hacemos. Firme una propuesta de contrato de compraventa sin pagar absolutamente nada a la espera de que fuese la vivienda mi marido y decidir si nos interesa. En dicho contrato le digo que ponga un precio menor al de la venta inicial por tantear al vendedor. Ese contrato me obliga a algo?Me dijeron que quedaba pendiente de la decisión de mi marido y como no he entregado dinero si al verlo el decidimos que no, rompían en contrato. Ahora estoy leyendo cosas y estoy algo asustada por firmar este papel….
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Lourdes;
agradecer que nos hayas contactado para poder ayudarte en este asunto. Sin el ver el contrato no podría saber qué habéis firmado, pero entiendo que lo que tenéis es una hoja de visita, que no obliga al pago de nada, ya que lo que cerraría el que la agencia pudiera enseñar más ese piso, es el pago de la señal, y no lo has abonado. No obstante, si lo deseas, ponte en contacto con nosotros por privado para tener más información del asunto.
Encantado de saludarte,
Ester
Hola, firmé un contrato de arras que se caducaba el dia 28 de junio. Debido a la nueva ley hipotecaria al banco le ha sido imposible enviar los documentos al notario antes del dia 28 de junio. Hay prevista la firma ante notario de la compra-venta para el dia 15 de Julio.
La parte vendedora dice que el contrato de arras ha caducado y que quiere modificar por completo la venta, nos da una prologa solo si accedemos a que la propietaria se quede en el piso 3 meses gratis.(en el contrato de arras pone claramente que entregaba el piso vacio al firmar la compra-venta).
Si vamos al notario y no se presenta la parte vendedora podria reclamar el doble de las arras? O al estar el plazo caducado ya lo pierdo todo?
Es legal que me obligue a aceptar nuevas clausulas abusibas en el contrato de arras para concedernos la prologa de 15 dias que necesita el banco con la nueva ley?
Creo que pasar de entregar un piso vacio en una compra-venta a querer quedarse viviendo en él durante 3 meses una vez ya se ha hecho la venta es claramenre un abuso por su parte.
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Esther,
agradecer que nos hayas contactado. Siempre en la práctica del Despacho,intentamos agotar todas las vias posibles para acreditar el incumplimiento. Si bien es cierto, estamos ante una nueva situación en normativa hipotecaria, pero que es perfectamente aplicable a los casos actuales. En estos casos, entiendo que habría un incumplimiento entre comillas (» «), dado que, no existe esa imposibilidad, sino una demora no culpable. Los datos que indica como «contraprestación» a ese «incumplimiento, también me parecen abusivos. Procedemos a contactar por privado para que pueda facilitarnos más detalles.
Encantado de saludarte,
Javier
Hola, el 3 de septiembre firmamos unas arras de 1 mes, nos dimls cuenta que los metros no estaban legalizados en una parte de la casa asi que hicimos una ampliacion de arras hasta dia 5 de febrero. Ayer me llamaron que el ayuntamiento aun tardara 1 mes mas minimo en entregar los documentos. A la vista de 6 meses de espera estamos pensando en no renovar arras. Esto da derecho a nuestra devolucion del dinero entregado?
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Javier,
muchas gracias por contactarnos para conocer tu asunto. En relación con este tipo de asuntos, ya se ha podido resolver por alguna sentencia que, lo que importa del contrato es la adquisición de la vivienda y, que si no se formaliza, podría existir incumplimiento de contrato, dado que antes de adherirse al mismo, se podrían haber hecho las comprobaciones necesarias… Entiendo que habría que estudiar todas las posibilidades del caso, y, a partir de ahí establecer una negociación, dado que la imposibilidad de cumplirse es relativa.
Si vuestro ánimo es resolver el acuerdo, lo que se podría hacer es enviar un burofax poniendo todos estos hechos en conocimiento de los vendedores para poder resolverlo.
Espero haberte ayudado. Cualquier cuestión, no dudes en contactarnos por privado.
Encantado de saludarte,
Mavi
Hola somos 4 hermanos y hemos hecho un contrato de arras y los compradores por causas de su banco no hay llegado al final plazo que habíamos firmado de 60 días y ya sabemos que pierden el dinero que dieron de las arras . Pero tres de los hermanos queremos darle una prórroga y uno no quiere ejejutar el contrato de arras por incumplimiento ¿los otros 3 no podemos hacer nada ?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Mavi.
Entiendo que la parte que representáis, lo hacéis como una unidad, es decir, como vendedores en su conjunto. Mi recomendación es intentar una nueva prórroga para ver la posibilidad o imposibilidad de llegar a elevar a público la compraventa por medio del contrato de arras. Es la mejor manera de asegurarse la no devolución por incumplimiento de contrato.
Cualquier cuestión que pueda aclarar, quedo a vuestra disposición. Encantado de saludarte,
Jose manuel
Hola. Me gustaria que me contestaseis a una breve consulta. Estoy en proceso de venta de mi vivienda, hice con el comprador un contrato de arras en el.que se me hizo entrega de 3000 euros en comcepto de señal. En el contrato se estipula que en caso de incumplimiento por la parte compradora perderá el 100× 100 de lo entregado, pudiendo disponer el vendedor de la vivienda previo requerimiento notarial otorgando a la parte compradora 1 mes para que efectue el pago con los imtereses legales más el importe del requerimiento o exigir judicialmente el cumplimiento del contrato. Se debió firmar ayer y el comprador no cumplió parece ser porque aún no hizo efectiva la venta de su casa para pagar la compra de la mia. Ahora me dice que en 2 semanas podria ser que se pudiera firmar. En este caso, los 3000 euros que me dió de señal los pierde verdad? No se deben descontar del precio de la vivienda. Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado José Manuel,
gracias por escribirnos. En relación a la consulta y para acreditar un efectivo incumplimiento de contrato de arras, yo haría los trámites necesarios para acreditar ese incumplimiento en un hipotético procedimiento judicial. Por ejemplo, realizaría una prórroga y lo dejaría por escrito-burofax.
Si necesitas alguna aclaración al respecto, no dudes de contactarnos por privado. Encantado de saludarte,
Nico
Hola, Soy vendedor de una vivienda y tengo un contrato de arras firmado con el comprador a través de una agencia inmobiliaria. El contrato finaliza el 15 de Julio, ¿ En el caso que no haya pagado el importe de la vivienda, hay que dar una prorroga? ¿ Me puedo quedar con las arras y vender el piso a otro comprador si finaliza el plazo de las arras y no ha satisfecho el importe de la compra?
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Nico,
gracias por escribir. En mi opinión, siempre es recomendable dar una prórroga (o plazo «razonable») para acreditar la buena fe e incumplimiento de la otra parte. En los casos de incumplimiento de contrato de arras que hemos tramitado, haciéndolo de esa manera hemos tenido resultados muy favorables, por lo tanto, no puedo recomendar otra cosa.
Un saludo,
Leonardo Martinez
Firme un contrato de arras penitenciales por valor de 11000 euros incluido IVA con una promotora para la compra de un piso nuevo. Antes de la firma del contrato de arras me informaron que la entrega del inmueble estaba para el ultimo trimestre de 2020, aunque esto no quedó especificado en el contrato de arras dado que la promotora tiene un contrato estándar que no cambia. Ahora que voy a firmar el contrato de compraventa veo que la fecha de entrega es el último día del primer trimestre de 2021 con opción de retrasarse 3 meses más por causa justificada del vendedor. Adicionalmente, pasado este tiempo no será responsabilidad del vendedor el incumplimiento en la entrega si esta es debido a demoras del ayuntamientos en los permisos de habitabilidad. De entrada ya nos están diciendo que la entrega ya no es en el 2020, si no en el 2021 con opción indeterminada.
Como supongo que todos los contratos son bilaterales y de acuerdo entre las partes, solicite ajustar la cláusula para incluir «en caso de que la el inmueble pactado en el presente contrato no se entregue en el primer plazo establecido (31 de marzo de 2021), el Comprador tendrá derecho a rescindir del contrato sin que esto sea causal de incumplimiento y el vendedor se obliga a la devolución de los dineros entregados a la fecha por parte del comprador», pero la promotora no acepta ninguna modificación a su estándar del contrato, entonces como no aceptaron la modificación solicito la devolución de la totalidad de las arras, pero indican que no es posible porque yo soy el que estoy decidiendo rescindir de firmar el contrato. Cuando de mala fe, me dieron fechas de entrega incorrectas y no compartieron el contrato de compraventa antes de la firma del contrato de arras. Mis pregunta es si es posible rescindir el contrato de arras ya que aunque quiero el inmueble, ellos no aceptan la modificación de la clausula de tiempo de entrega y me obligan a estar atado a un contrato por no se cuanto tiempo adicional. De antemano gracias por su respuesta.
Asan
Pusimos a la venta una casa antigua y enseguida tuvimos unos compradores interesados, la firma tenia que hacerse a finales de Julio, pero había un problema en las medidas de la planta y tuvimos que solucionarlo y luego por una nueva ley tuvieron que avisar por carta a los vecinos colindantes por el tema de los metros también ,total que estamos en Octubre y ese tema se ha solucionado y ahora los compradores están pendientes de acabar el tramite con el banco. Para la compra de la nueva vivienda ya hemos hecho dos prórrogas porque sin el dinero de la venta no podemos comprar la nueva vivienda, de la cual no vamos a necesitar préstamo hipotecario, pero el vendedor nos amenaza con perder las arras, tenemos total intención de comprar esa vivienda, pero nos hemos encontrado con un montón de problemas que hemos tenido que solucionar, las arras prorrogadas vencen el 31 de este mes y con la nueva ley hipotecaria no creemos que podamos firmar la venta de la casa antigua hasta mediados del mes que viene, que podemos hacer?
Aida
Buenos días. Edtoy a punto de comprar una vivienda pero la vendedora es un tanto especial. Sube y baja el precio, y es muy cambiante. La inmobiliaria me ha aconsejado que de una entrada firmando un contrato de arras para asegurarme de que me la vende. Sé que si ella después de firmar se echa para atrás me debería devolver el doble… Pero…. Y si se niega? Vamos a juicio no? Eso tendría fácil solución? Es que me encanta el piso… Pero me lo está poniendo dificil. Yo soy funcionaria. Tengo unas condiciones estupendas psra que me den la hipoteca. Pero la vendedora no me da seguridad. Gracias!
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Aida.
Efectivamente, tal y como te recomienda la inmobiliaria, una opción podría ser un contrato de arras con cláusula penal. Otra opción podría ser un contrato de promesa de venta con cláusula penal en caso de incumplimiento. Si no cumple el contrato y no te indemniza sobre lo que recoge el contrato, me temo que tendrás que ir a juicio. Mi recomendación es que intentes cerrar la operación con cualquiera de estos contratos.
Encantado de saludarte,
Natalia
Buenos días mi problema es q firmen un contrato de atrás penitenciales, en la q decía que estaba libre de cargas pero no fue así, primero estaba en un plan urbanístico, y tuvimos que pedir todo esos informes, paso la fecha del contrato y no se prorrateo por q decía q no pasaba nada, tengo el préstamo concedido y cuando se va firmar aparece un asiento de cancelación de embargo u mi banco no firma hasta q desaparezca, y esta mujer anuncia la casa por otro lado para venderme la, y yo la quiero lo único es q espero q el banco firme tras desaparecer el asiento, tenenos todo para la casa nueva y no quiero perderla
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Natalia.
¿Podríamos contactar por privado para facilitar más información y ver documentos del caso?
Quedo pendiente de tus noticias para tener más detalles de este contrato de arras. Encantado de saludarte,
Yolanda
Buenas tardes:
Que pasa si cumple el contrato de arras y la vendedora no ha realizado aún el cambio de nombre en el Registro de la Propiedad para poder vender la vivienda?
Que podría hacer en este caso la parte compradora?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Yolanda.
Tendríamos que estudiar el contrato para ver las disposiciones, pero si es una causa imposible de subsanar, se podrían pedir las responsabilidades asociadas al contrato de arras. Quedo pendiente de tus noticias para tener más información del caso y poder orientarte.
Encantado de saludarte,
Antonio
Buenas noches,
A través de inmobiliaria hemos señalizados una vivienda.
El contrato con la inmobiliaria establecía el pago de sus honorarios a la aceptación de la propuesta por el vendedor (nos pasó desapercibido este hecho, pensábamos que sería con la compraventa en sí).
El vendedor ha aceptado la propuesta pero a nosotros nos han surgido dudas y no hemos pagado los otros 2000€ que junto con la señal constituirían las arras.
Asumiamos la perdida de la señal pero ahora la inmobiliaria nos quiere reclamar sus honorarios. ¿Es esto correcto? ¿Le debemos abonar ese importe aunque no hayamos abonado las arras?
Gracias de antemano por su ayuda.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Antonio.
Tendríamos que analizar vuestro caso con todos los documentos y detalles oportunos. Sin perjuicio de ello, aunque no se formalice la operación de compraventa, si podría dar lugar a la comisión a la inmobiliaria. Si lo deseas, podemos contactar por privado para que puedas facilitarme estos datos.
Encantado de saludarte,
Jose
Buenos dias,
Ayer firme un contrato de arras pero la cantidad de señal todavia no la he entregado. Por circunstancias personales no quiero finalmente la casa y no voy a realizar la transferencia.
Tendria alguna consecuencia legal? podrian denunciarme ya que el contrato lo he firmado y tendria que pagarles alguna compensacion?
gracias
Un saludo
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos José.
Aunque habría que estudiar el contrato, se podría entender que la cantidad, aunque no la has puesto, son debidas por ser arras confirmatorias(a falta de leer el contrato), y podría dar lugar a la reclamación si finalmente no accedes a la operación, pero tendríamos que ver el caso con detenimiento, por lo que quedo a tu disposición para tener más información por privado.
Encantado de saludarte,
Fatima
He firmado contrato de arras entrege 3000 e y el dia siguiente renuncie a la compra del piso .
El de la inmobiliaria me devolvio la mitad 1500e como buen fe de su parte.
No me siento bien.
El piso no me gusta y lo deje.
Hay solucion para recuperar mi dinero ?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Fatima. Habría que analizar el caso. Entiendo que no estamos en una compraventa con profesionales. Una vez estudiado el contrato y las circunstancias sería interesante realizar una negociación extrajudicial, y no demorar el tiempo en comunicar fehacientemente (burofax) la decisión. Nos ponemos en contacto por privado para tener más información sobre el contrato de arras. Encantado de saludarte,
Patricia
Buenos días
Varios propietarios de una vivienda van a venderla, para lo cual firmarán un contrato de arras.
¿Cómo podrían protegerse el resto de vendedores de tener que devolver el doble de las cantidades recibidas en concepto de arras si uno de ellos decide no vender? ¿Sería posible mediante contrato estipular que aquel vendedor que frustre la venta sea el que pague la penalización por el incumplimiento del contrato de arras?
Gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Patricia.
En el contrato de arras podéis incluir todas aquellas cláusulas que no sean nulas por su naturaleza. Si yo fuera el comprador, a lo mejor no me interesa esa cláusula, sino que me interesa que respondáis todos, pero eso no impediría a los vendedores cumplidores de reclamar los daños y perjuicios que os ocasiones la parte vendedora que se ha echado atrás en la operación.
Espero haberte ayudado. Un cordial saludo,
Marc
Firmé el contrato de arras el 11 de Marzo del 2020 con la intención de comprar un piso, y entregué la cantidad pactada en concepto de arras (aproximadamente un 10%). La fecha límite que figura en el contrato de arras para efectuar la compraventa es el 10 de Abril. Si por causas ajenas al comprador y al vendedor no es possible efectuar la compraventa antes de la fecha límite (en este caso debido a las limitaciones impuestas por el estado de alarma a causa del coronavirus), tengo como comprador la opción de no comprar el piso y pedir que se me devuelvan las arras?
Marc
… añadir que se trata de unas arras penitenciales.
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Firmé el contrato de arras el 11 de Marzo del 2020 con la intención de comprar un piso, y entregué la cantidad pactada en concepto de arras (aproximadamente un 10%). La fecha límite que figura en el contrato de arras para efectuar la compraventa es el 10 de Abril. Si por causas ajenas al comprador y al vendedor no es possible efectuar la compraventa antes de la fecha límite (en este caso debido a las limitaciones impuestas por el estado de alarma a causa del coronavirus), tengo como comprador la opción de no comprar el piso y pedir que se me devuelvan las arras?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Marc.
La situación de estado de alarma no la contempla el Código Civil en cuanto a materia de obligaciones y contratos. No obstante, entiendo que podría mediarse una resolución de mutuo acuerdo, o bien, aplazar la fecha de la formalización sin ningún tipo de efecto de las cláusulas penales, en tanto en cuanto continúe esta situación, que si bien es cierto, podría convalidarse al no resultar imposible por ésta vía. Quedo pendiente de tus noticias para tener más detalles del caso y ver si podemos ayudarte.
Encantado de saludarte y ánimo!
Marc
Gracias Luis Enrique por tu rápida respuesta.
A mi no me interesa comprar el piso si es después de la fecha límite acordada en el contrato de arras penitenciales, aunque al vendedor si que le interese.
Me pregunto pues si puedo reclamar el valor completo de las arras en caso de que no sea posible efectuar la compraventa por causa de la situación/limitaciones impuestas debido al coronavirus.
jenny
¿Son aplicables las cláusulas penales de cualquier naturaleza (cumulativas o sustitutivas) contenidas en los contratos desde que se declaró el estado de alama? ¿Por qué?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Jenny.
el RD que trata las medidas sobre el Estado de alarma no contempla nada respecto de los acuerdos privados de los contratos celebrados entre particulares, por lo tanto, entiendo que son de aplicación, lo que nada quita que las partes puedan llegar a nuevos acuerdos.
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
Frank
Firmamos Arras penitenciales a finales de Febrero con 2 meses para el cumplimiento de la compra-venta. Mi banco me concedió la Hipoteca y el notario, a pesar del estado de alarma nos ha dado fecha de firma para el 24 de Abril. El vendedor dice que no puede salir de la vivienda y que no encuentra alquiler dada la situción y pide prorrogar el contrato (se niega a devolverme el 10% que entregué).
Yo le propongo que en el caso de prorrogar, al ser imposible determinar fechas, que en el caso de que el banco no me mantenga las condiciones o incluso no me renovara la aprobación de la hipoteca, me devuelva las arras.
Que puedo hacer si no acepta esa condición? si tampoco me entrega el piso, ni me quiere devolver las arras?.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Frank.
Si bien es cierto, el estado de alarma «paraliza» la posible mala fe, ya que es cierto que de momento no se puede salir, motivo por el cual hay que documentar el proceso para estipular una ampliación del plazo, pero no una resolución unilateral, ya que en ese caso, si es posible perder las arras penitenciales. De igual modo, habría que hablar con tu entidad bancaria para poner en antecedentes. Quedo a su disposición para tener más detalles del caso para poder ayudarle.
Agradecidos,
Claudia F.G.
Buenas tardes.
Firmamos arras en Febrero, para efectuar la compra a finales de Mayo.
Nuestra sorpresa fue que el Edificio no tenía hecha la ITE.
¿Podemos negarnos a efectuar la compra sin este documento?
En el caso de que nos entreguen el informe de ITE tarde en plazo de compra-venta, ¿ Podemos pedir que nos devuelvan las arras?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Claudia.
Mi recomendación sería facilitar un plazo razonable para que puedan aportar toda esa documentación, ya que es posible que si renuncias unilateralmente pierdas el dinero de las arras. Te interesa acreditar el incumplimiento y/o imposibilidad de cumplimiento de los vendedores.Si lo deseas, puedes facilitarme más detalles por privado para tener más información del caso.
Encantado de saludarte,
Sofia cg
Buenas tardes,
Firme un contrato de arras para tres viviendas de 7 vendedores diferentes de una misma familia por valor de 85000 euros. En ninguna parte de las arras pone qué precio de escrituración he de pagar por cada parte. Ahora que ya tenía la hipoteca concedida para la vivienda principal de la propiedad y que las arras caducan en 20 días los vendedores me están intentando imponer unos precios totalmente arbitrarios para cada una de las tres partes que no puedo asumir. Pueden exigirme condiciones que no se pactaron en las arras o les puedo exigir yo firmar según las condiciones pactadas (precio cerrado para las tres fincas regístrales). Atentamente,
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Sofia.
Hay que estar a lo dispuesto por el contrato de arras. A modo de idea, y todo ello opinando sin ver un contrato, imagino que el vendedor estará utilizando los criterios económicos, cuanto menos, a valoración fiscal. Para contestar a todas las preguntas necesitaría ver el contrato, por lo que quedo a tu disposición para poder ser más preciso.
Encantado de saludarte,
A Teich
Firmé un contrato de arras con 9,600 EUR de arras a mitades de Enero con plazo de cuatro meses. No quedamos en una fecha para la escritura de compraventa como faltaba un papel del estado para levantar una carga. A los 9 días del plazo nos enteramos de que la parte vendedora (o su gestor) había «extraviado» el documento original (que es necesario para poder firmar la compraventa según registro y banco).
En este caso puedo exigir las arras dobladas o realmente pueden usar Corona como excusa por haberlo perdido? Según contrato de arras pone que «En caso de que por circunstancias ajenas a la voluntad de la parte vendedora y de su actuación diligente al respecto, no pudiera acreditarse por causa imputable al organismo oficial al que se ha requerido respuesta, en ningun caso se entenderá que la pate venedora desiste del contrato».
Aún tienen mis arras.
Luis Enrique de Garón Abogados
A. Teich,
gracias por contactarnos. Entendemos que la penalización del doble de las arras tendrá lugar cuando quede acreditada la imposibilidad de ejecutar la compra. Necesitaríamos tener acceso a ese documento para poder analizarlo y ya comenzar con las actuaciones de reclamación oportunas.
Nos ponemos en contacto contigo para tener más información del caso. Encantado de saludarte,
Alfredo
Firmé un contrato de arras para un piso en una segunda planta. Al poco tiempo me enteré por mis propios medios que todos los pisos de la planta baja estaban ocupados.
¿Se puede desistir del contrato al no ser informado de ese grave inconveniente, ya que por esa causa no funciona el ascensor y los servicios de la comunidad están limitados?, además eso va a afectar la calidad de vida, quizás a la salud y seguridad mi familia. Sin olvidar que hice una oferta por un precio que era para un piso en un bloque sin conflictos, de otro modo no habría ni hecho la visita y por descontado no habría hecho una oferta igual, sino mucho más baja.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Alfredo.
Ya hemos tenido oportunidad de hablar del caso por teléfono. Aunque habría que analizar tu caso, y sin perjuicio de revisión, entiendo que hemos comprado un piso determinado con unas características concretas, no las circunstancias que pudieran haber en la comunidad. No obstante estoy a su disposición para analizar la posible resolución.
Espero haberle orientado. Encantado de saludarle,
MARISA
Buenos dias
Voy a firmar un contrato de arras por la compraventa de una vivienda con una señal de 16.500 euros y la inmobiliaria me dice que no me da un original del contrato firmado, que se queda guardado en la oficina hasta la firma de la escritura pública. Me he negado a ello, les he exigido que me den un original del contrato. Es normal que no quieran darme un original firmado? Gracias y un saludo
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Marísa.
Entiendo que copia del contrato de arras debes de tener, al menos, para conocer las condiciones de la futura compraventa. Si ver los términos del contrato de arras te recomendaría no hacer transferencia de importe alguno para evitar que pueda haber algún tipo de cláusula, que por un motivo u otro, imposibilite cumplir en términos. Nos ponemos en contacto contigo para tener más información del caso.
Encantado de saludarte,
Carlos
Hola el 2 de noviembre caducaba el contrato de arras. Debido a retrasos con mi hipoteca hasta dicho día no podía firmar ya que debía dejar pasar 10 días después de la fein de la hipoteca. Y justo era el día 2 de noviembre el día que propuse para escriturar. El vendedor me comunica que no puede ese día y llegado el día 5 de noviembre ( ya caducado contrato de arras) me dice que no me vende el piso que ha caducado las arras. Es legal? Pierdo mis arras?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Carlos.
Pues podría ser muy discutible el que las pierdas si no cumple los requisitos de comunicación de la resolución. Necesitaríamos tener el caso en la mesa para analizar particularidades. Nos ponemos en contacto contigo por si pudiéramos ser de ayuda.
Encantado de saludarte,
Claudio
Soy vendedor. Firmé un encargo de venta con una inmobiliaria en la que la inmobiliaria cobraría 3.600€ por perfeccionar la compraventa de un piso. La inmobiliaria me ofreció una oferta de compra a la baja de 55.000€ de un comprador, que caducaba en 5 días. Nervioso, firmé, El comprador entregó 2500€ en concepto de arras penitenciales, y había un plazo de 60 días para escriturar. El comprador no pudo reunir el dinero en el plazo porque aún no había vendido su piso y pidió una prórroga, Yo no acepté prorrogar y la abogada de la inmobiliaria me llamó y me dijo que tenía que venderselo. Ahora la inmobiliaria me reclama 3.600€ de comisión, pese a que la compraventa no se efectuó. Tengo que pagar a la inmobiliaria por conseguirme un comprador que no cumple el plazo estipulado? Además me acabo de enterar de que la comunidad de vecinos vamos a cobrar unas deudas del constructor por valor de 1.500€ por vecino, cosa que desconocía por completo hasta ahora. Aún guardo los 2500€ de las arras del comprador, las cuales quiero devolverselas, pero considero que la comisión de la inmobiliaria es abusiva.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Claudio.
Necesitamos que nos haga llegar el contrato de mediación inmobiliaria para analizar sus cláusulas. Si bien es cierto, uno no debe de romper el acuerdo, salvo acreditarse la imposibilidad de acceder a la comprar por los interesados. De la información que detalla, me temo que no estamos en ese punto y podría reclamar la inmobiliaria su derecho a comisión. Nos ponemos en contacto por privado para solicitarle más información y documentos para que podamos tener una idea más concreta de los hechos y analizar viabilidad.
Encantado de saludarle,
Carlos K
Buenos días.
En el mes de febrero se firmó un contrato de arras y el plazo cumple a finales de mayo.
El comprador no da señales de vida y no me coje el teléfono. El último mensaje de texto que tengo es que recibiré proximamente noticias.
No tenemos hora de Notario y yo he pedido hora en una notaría, para que luego no se diga que quería quedarme con las arras.
¿Me recomienda enviarle un burofax indicando que se va a cumplir el plazo y en consecuencía van a incumplir el contrato? (incluyendo dia/hora de la cita en la notaría que he reservado).
Yo quiero vender la finca y no quedarme las arras, aunque no lo veo claro.
Muchas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Carlos.
Antes de resolver el contrato de arras penitenciales entiendo que se deben de seguir las actuaciones previas de requerimiento, y en caso de que el comprado no indique notaria, que hagamos los trámites nosotros. Nos vamos a poner en contacto contigo para tener acceso al contrato y vemos el proceso a seguir. Encantado de saludarte,
Jose
Buenos dias, y que pasaria si en la redaccion del contrato de arras se comete un error por la parte vendedora poniendo una cantidad inferior a lo acordado y ambas partes lo firman?
En mi caso 600€ a mi favor como comprador
Podrian reclamarmelo judicialmente?
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos José.
Tendría que ver cómo está redactado el contrato de arras, ya que si son arras penitenciales y hacen mención al artículo 1454 CC pues habría que ver la interpretación. Nos ponemos en contacto contigo por privado para tener más información. Encantado de saludarte,
Eva Maria Molina Ruiz
Hola buenos días soy la parte vendedora de una propiedad a través de inmobiliaria y hemos firmado contrato de arras, en este se establece dos meses para la firma de la compraventa por que según la inmobiliaria el plazo máximo legalmente establecido son 60 días y nosotros necesitabamos más ¿es correcta esta información? ¿en que ley tiene su base este plazo de dos meses? me gustaría saber esta información para poder revatirle a la inmobiliaria ya que necesitamos unos días más y esta persona nos está poniendo muchos problemas.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Eva.
Efectivamente, lo habitual es escriturar en dos-tres meses pero la Ley no obliga a tener que hacerlo en este plazo. Habrá que estar a lo dispuesto por el contrato de arras. Si bien es cierto, sería interesante contactar bien por la inmobiliaria que es la que está haciendo las gestiones, lo oportuno para fijar un nuevo plazo. Nos ponemos en contacto por privado para tener más información y poder ayudarte. Saludos,
jose luis
Buenas tardes, acudí a mi entidad bancaria para pedir una hipoteca, después de pasar el análisis de riesgo de la entidad, firme el contrato de arras cuando el banco me dio el OK y el banco envio al tasador hacer la tasación, si bien después de todo esto y de casi dos meses aun no me han enviado el FEIN y el contrato de arras expira ya, que puedo hacer? gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir José Luis. Mi recomendación es que hables con la parte vendedora para intentar solicitar un aplazamiento de firma. Desconozco si las arras están condicionadas a tener la hipoteca (más que recomendable). Ahora con la modificación de la Ley Hipotecaría todos los trámites son más lentos. Podrás indicar que la validez desde que tengas la oferta vinculante del banco (FEIN) tendrás treinta días. Nos ponemos en contacto por privado para tener más información y por si pudiéramos mediar en la operación. Encantado de saludarte,
Miguel
Hola. Firme un contrato donde di una señal de 1000 euros, los vendedores despues de 2 años no pueden vender y no quieren devolverme la señal. Ya he estado de juicio y el juez a resuelto que solo me tienen que devolver los 1000 euros y no el doble, por que en el contrato que hicimos no viene reflejado que me tuviesen que devolver el doble. Mi pregunta es. Aunque no este reflejado, segun la ley, no me deben devolver el doble? No entiendo la justicia en este caso, cuando tengo que pagar los costes de abogado etc..
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Miguel. Efectivamente, no son arras penitenciarias, y en ese caso serían confirmatorias para devolver los 1000€. Entiendo que hay estimación parcial de la sentencia y que cada uno se paga a sus abogados. Un saludo,
Alba
Tenemos cita en el notario, hipoteca concedida, arras entregadas y cuatro días antes de la firma los vendedores se han echado para atrás, no quieren firmar.
Tienen que devolvernos el doble de la reserva que dimos al principio. Pero, podemos tomar medidas legales?
Gracias
Estella
Lo que no hacen prevalecer son las mentiras que publican, ponen las fotos mas hermosas, de las viviendas, no ponen que esta al lado de hospitales, cementerios,,etc, si fueran honestos pondrian la verdad, y el comprador al visitar el inmueble no quedaria decepcionado, quien condena a estos mentirosos? Uno deposita el arras confiando en la innmobiliaria, y sale realmente frusrado, se siente un olor a ……..
Maria Sagrario Hidalgo Gálvez
He firmado un contrato de arras, tengo cáncer y depresión, por éste motivo no puedo vender mi casa. La inmobiliaria no ha cumplido muchos acuerdos verbales y me manejo para la venta.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos María Sagrario y lamento las circunstancias personales. En principio, estas causas no son suficientes para resolver el contrato de arras, ya que la Ley no las contempla. Si ha habido incumplimientos por parte de la inmobiliaria y/o parte compradora habría que analizar la misma. Quizá podría ser interesante negociar con ambas partes la resolución de contrato. Nos ponemos en contacto contigo para tener más detalles de la operación y poder asesorarte. Encantado de saludarte,
Rodrigo Favre
Buenos días !
Por mi parte soy comprador, he firmado arras penitenciales para una residencia secundaria en Galicia que está a 1600 km de mi residencia principal.
Los vendedores:
– No quisieron que yo eligiera notario en Barcelona (que me queda más cerca) y cedí porque es gente anciana y me daba cosa.
– No aceptaron que pague por transferencia bancaria
– Pretenden que yo acepte que ellos donen la vivienda a su hijo después de haber firmado arras
– Ahora tampoco quieren que yo duerma en la casa que compro (que está vacía y en mal estado) y tendré que pagar 6 noches de hotel además del viaje y restaurante.
Es decir que yo tengo que hacer todos los favores pero ellos no me hacen ninguno
La inmobiliaria no agiliza los trámites:
El 8 de febrero pedí por mail a la inmobiliaria los documentos necesarios para que el notario prepare la compra venta (3 últimos recibos de ibi, certificado energético, escrituras…). Pero hoy martes 15 sigo sin recibir nada.
Según lo convenido en el contrato de arras ayer, 14 de febrero debíamos firmar la compra venta, pero ninguna de las 2 partes estaban listas (por mi lado me faltaba el NIE y a ellos les faltaba el certificado energético. )
Estoy incomunicado
No tengo contacto directo con los propietarios por lo cual no puedo enviarle copia de los mail que intercambio con la inmobiliaria. (Me parece que la inmobiliaria me hecha la culpa del retraso cuando ellos también están retrasados).
Muchas impresiciones y poca profesionalidad:
La inmobiliaria me dijo (por teléfono)que prolongábamos de común acuerdo las arras de 10 días pero no me hizo firmar nada.
Yo le pedí el viernes 11 por teléfono a la inmobiliaria que me enviara por lo menos una copia de un mail en la que los vendedores aceptaban esta prolongación (para tener una prueba en caso de litigio). Hoy martes 15 sigo sin recibir la confirmación escrita de la prolongación de arras.
Hemos fijado fecha de escrituras el 23 de febrero (por teléfono)
IRREGULARIDADES:
Los propietarios quieren donarle la casa a su hijo el mismo día en que me la venden a mí. Hablando con la secretaria de otro notario me entero, por casualidad, de que eso no es habitual y es problemático, ya que el notario no tendrá tiempo de registrar ese día mismo al hijo como propietario en el registro de la propiedad.
Y por ende yo tampoco podría registrar la vivienda, y arriesgaría tener que pagar los gastos de registro del hijo más los míos para poder hacerlo.
Yo no entiendo como un notario acepta hacer eso. Yo me fiaba del notario. La inmobiliaria tampoco tendría que haber aceptado o por lo menos informarme de las consecuencias.
Encima eso significa que las arras no las firmé con el futuro propietario, sino con sus padres. No sé si me explico: Esa casa en un mismo día va a pertenecer sucesivamente a 3 propietarios:
Por la mañana a los padres de A,
– al mediodía al hIjo B
– y por la tarde será mía C !!!
La nota simple no tendrá validez !
Pero yo el contrato de arras lo firmé con A ! con B no tengo ningún compromiso. De hecho si a él se le ocurre cambiar de precio qué pasa ?
Por lo cual ese contrato de arras , interpreto que no tiene validez. Se comprometieron a venderme una casa, que el día de la venta ya no les pertenecerá y que ni siquiera estará inscripta en el registro de la propiedad.
…………………………………………………………………
Mi pregunta es: puedo anular la compra sin desplazarme a España ? Enviar un mail y carta certificada, con copia a la inmobiliaria y al notario ? No tengo ganas de conducir 1600 km inutilmente.
Qué conviene dar como motivo? Veo 3 opciones ;
– Opción 1: espero al día de la firma y declaro que no tengo contrato de arras con el nuevo propietario B (El contrato de arras pasará a ser inválido, el 23 de febrero al mediodía cuando los vendedores donen a un tercero la casa que se comprometieron a venderme.
– Opción 2: el día de la firma,una vez que hagan la donación, me niego a comprar la casa porque ya no está registrada a nombre del vendedor en el registro de la propiedad ?
– Opción 3: cambio de notario y le digo al notario que contacte directamente con la inmobiliaria le proponga firmar el lunes 19 en Barcelona como yo quería (el viaje es más rápido, más barato y economizo 2 noches de hotel). Y le digan que si no tienen todos los papeles listos para el 19 deben restituir las arras.
– Opción 4: propongo que los padres me devuelvan las arras y firmemos arras con el hijo cuando sea propietario y las escrituras estén debidamente registradas.
Va a ser complicado recuperar el dinero de las arras ? voy a tener que hacer juicio ? SI yo gano a ellos les toca pagar los gastos de abogado ?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por exponer tu caso. Nos pondremos en contacto por privado ya que este tipo de situaciones no pueden ser resueltas de manera genérica. Hace poco pudimos publicar un artículo con 7 preguntas frecuentes sobre arras penitenciales que quizá pueda ser de ayuda mientras tanto. Seguimos en contacto para ver más detenidamente tu asunto antes de que puedas enviar la carta. Encantado de saludarte,
Lola
Vendido un piso con arras penitenciales,,no se ha podido hacer aún la venta por problemas de poderes que están realizándose en el Juzgado,y el comprador dice que por incumplimiento de contrato hay que devolverle las arras,con penalización del doble por según El, incumplimiento,el ,comprador es sabedor de todo.Que pasa ahora?como se resuelve este problema,los vendedores no se vuelven atrás en la venta.gracias por la contestación.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias Lola por escribirnos. En principio, se podría considerar incumplimiento y habría lugar a la resolución del contrato de arras penitenciales y a la devolución de la señal por duplicado. Aunque hay sentencias en esa línea, es conveniente estudiarlo pormenorizadamente. Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles. Encantado de saludarte,
JOSE LUIS
Hemos hecho contrato de arras para la venta de inmueble, que se a escriturado sin hacer mención al mismo ni cumplido sus acuerdos,
A ávido desalojo conflictivo.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos José Luis. Necesitaríamos tener más información del incumplimiento del contrato de arras para poder orientarle. Respecto al desalojo conflictivo no lo entiendo ya que con escriturar la casa ante notario, lo más habitual es que no se presenten incidentes. No obstante, nos ponemos en contacto por privado para más información y ayudarle. Encantado de saludarle,
Juan Ernesto Sánchez Luna
Hola
Hace unos días entregué una cantidad de dinero para hacer el pedido de un coche. Solo hubo un intercambio de email. Comenté al vendedor que dos amigos pretendían comprar mi coche anterior a un precio aprox. Bien, ahora mis amigos no compran mi coche y les hago saber al vendedor del nuevo que cancele la compra; ellos insisten en hablar a ver si me convencen para seguir con la compra.
Primero, no hay contrato ni firma, solo mail donde se refleja un plazo de entrega del vehículo nuevo.
Segundo, me dicen por tfn. que el plazo de entrega se retrasa dos meses.
¿puedo obligarles a cancelar el pedido y que me devuelvan lo entregado?
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Juan. Este tipo de consultas necesitamos analizarlas con más detalles máxime cuando no hay contratos y desconocemos los perjuicios que se pueden ocasionar con la resolución de la contratación. Asimismo, en el caso de la entrega de una cantidad de dinero hay que ver si se hace como señal y los efectos que tiene y si cabe considerarlas como arras confirmatorias, penales o penitenciarias. Nos ponemos en contacto por privado para tratarlo. Un saludo,
sara
En diciembre de 2021 firmé un contrato de arras en el que figuraba el precio de venta de la vivienda y entregué 6000€ por ello. Dicho contrato deja de tener vigencia el 30 de julio. El día 21 de julio se ponen en contacto conmigo para indicarme que el precio sube 18000+IVA y que debo contestar esta semana ya que se acaba el plazo. ¿ Pueden hacer eso si ya el precio estaba indicado en el contrato de arras? Me dicen que si desisto de la compra me devuelven los 6000€, cuando creo que me deberían devolver el doble ya que son ellos los que han modificado las condiciones.
Yo quiero comprar la vivienda ¿ qué puedo hacer?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Sara. Lo primero que tenemos que ver es si en el contrato de arras queda claro que son arras penitenciales. En ese caso, se podría entender que cabría la posibilidad de aplicar el artículo 1454 del Código Civil, es decir, ante el incumplimiento de las arras por parte del vendedor reclamar el doble de lo entregado. Si se entiende que son confirmatorias podrían devolverte solo la cantidad entregada. Necesitamos tener acceso a la documentación por lo que nos vamos a poner en contacto contigo para analizarlo y decirte el proceso a seguir. Encantado de saludarte,
Amaia Asenjo
Hola; hemos vendido una casa ,hicimos arras en junio y sin ningún problema , sin ninguna exigencia por parte de los compradores. A 3 días de la fecha de compra de la casa, los compradores nos exigen retenernos 15000 e para arreglos de la casa, evidentemente les hemos dicho que NO, .La inmobilaria quiere que nos sentemos ha hablar, hablar de que ? Firmaron arras sabiendo cómo estaba la casa y aceptaron, intuimos que el día de la compra habrá problemas y no llegaremos a un acuerdo . Que podemos hacer ?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Amaia. Entiendo que las características de la casa lo habían visto con anterioridad a la firma del contrato de arras. Entiendo que no están en la vivienda ahora mismo para que pueda salir a colación el estado de la casa y su opción de retener dinero par arreglos de la casa. Ahora discutir esos puntos resulta llamativo salvo que hayan podido ver otra oferta que les interese más y decidan de esta manera no incumplir con el contrato de arras penitenciales (si fuera el caso). Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles. Un saludo,
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Amaia. Entiendo que las características de la casa lo habían visto con anterioridad a la firma del contrato de arras. Entiendo que no están en la vivienda ahora mismo para que pueda salir a colación el estado de la casa y su opción de retener dinero par arreglos de la casa. Ahora discutir esos puntos resulta llamativo salvo que hayan podido ver otra oferta que les interese más y decidan de esta manera no incumplir con el contrato de arras penitenciales (si fuera el caso). Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles. Un saludo,
Jonatan
Buenas tardes, si se firma un contrato de arras dónde no aparece que son arras penitenciales, sólo arras. Pero en el contrato se hace referencia al artículo 1454 del código civil. «… atendiendo al art. 1454 del código civil daría lugar a la devolución del duplo de la señal, si la causa fuese imputable a la propiedad, y a la perdida de dicha señal si fuera imputable a la parte compradora». Se considera unas arras penitenciales? O se puede considerar otro tipo de arras cómo confirmatorias o penales?
Muchas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Jonatan. Muchas sentencias dicen que hay que estar al sentido literal del contrato si no se expresa claramente que son arras penitenciales. Nos ponemos en contacto por privado para solicitar el contrato de arras firmado y asi analizar qué tipo de arras son. Un saludo,
Pedro
Buenas tardes , firme un contrato de arras el 28 de abril del 2022 , para la venta de una casa. Se le dio como fecha limite hasta el 30 de septiembre del 2022. El 29 de septiembre del 2022 , al no tener noticias le envié un Burofax comunicándole que si no se efectuaba la compra de la vivienda , daba por cancelado el contrato. El 4 de Octubre me comunican por Burofax , que ya tienen el dinero y la fecha para el Notario 21 de octubre del 2022. Resulta que han presentado al Notario un contrato de arras por menos dinero y que yo no he firmado, ( han hecho un garabato ellos mismos ) . El 10 de octubre del 2022 les envio un Burofax recalcando que el contrato de arras firmado por las dos partes es otro. Si el día 21 de Octubre del 2022, se presentan y no tienen el dinero , doy por finiquitado el contrato ? Entiendo que actuando de buena fe , les he dado 21 días mas. Me pueden reclamar el importe de las arras? Espero su respuesta y gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Pedro. Entiendo que en este asunto se pueden estar presentando distintas situaciones. La posible manipulación de un documento privado y por otro el posible incumplimiento de contrato. Entiendo que la función de los burofaxes aquí es vital antes de la firma, y salvo acuerdo en contrario, hacerse valer del contrato de arras de origen. Sin ver el caso no te recomiendo no firmar, sino preconstituir prueba para evitar que puedan reclamar el importe de las arras por duplicado (arras penitenciales, si fuera el caso). Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles. Encantado de saludarte,
Pilar
Buenas tardes, yo firme un contrato de arras con mi pareja y entregamos dinero los dos.
Pero luego mi pareja no quiso quedarse con el piso y firme yo hipoteca. Y ahora me reclama lo que entrego en arras.
Debo devolvérselo si esa persona fue la que incumplió el contrato de arras . Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Pilar. Nos ponemos en contacto por privado para solicitarte el contrato de arras y ver las posibles responsabilidades y/o daños y perjuicios por el incumplimiento de una de las partes. Encantado de saludarte,
Eva
B noches He dado una cantidad para una plaza de garaje como Arras.
Se supone que en Agosto era la firma de contrato,me hacen prórroga de contrato hasta noviembre sin explicación y ahora me dicen que hasta 30 de Diciembre.Y que si no firmo en cinco días dicha prórroga pierdo las arras. Que tienen problema s en el juzgado pero no especifican nada,que si estamos en fechas de fiestas.
Que debo hacer
Gracias y Saludos
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Eva. Necesitamos ver el contrato de arras para saber si son penitenciales o no. El que tengan problemas en el juzgado los propietarios, en principio, y dependiendo del tipo de arras, podrían perderla los propietarios. Te contactamos por privado para tener acceso a la documentación. Saludos,
Ana
Buenas noches, soy profesio al del sector inmobiliario, he tenido un contratiempo con un mandato de venta con reconocimiento de honorarios, ya que en el importe de los honorarios pactado puse 3% del importe de la venta y se me olvidó poner + IVA , ahora se ha firmado y los que venden no quieren pagar el IVA , correspondiente a los honorarios, en el punto 8 del mismo contrato se hace mención que si cualquiera de las partes no llegaden a formalizar la compra- venta tendrían que pagar los honorarios de la inmobiliaria y ahí si hago mención de los honorarios pactado por ambas partes como el 3% + IVA, puedo reclamarles el que paguen el IVA .
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Ana. Entiendo que la otra parte quiere el IVA dentro de tus honorarios, ¿verdad? Nos ponemos en contacto por privado para solicitarte los contratos de intermediación y comunicaciones entre vosotros para ver qué opciones tenemos de reclamar ese importe. Seguimos en contacto. Encantado de saludarte,
Alfredo Carballés Estévez
Buenas tardes.
¿Qué pasaría en caso de haber firmado unas arras confirmatorias sin fecha límite de compraventa y sin mencionar cantidades a penalizar a cualquiera de las partes en caso de incumplimiento?
En mi caso,el vendedor quiere llevar a cabo la compraventa en una notaría que él eligió, siendo que soy yo quien paga esos gastos notariales,y con una escritura que no me da garantías.
Cuando le mande un burofax,le puedo pedir que si no me reembolsa las arras,le tocaría pagar el doble,y en caso de ir a juicio que el tendría que correr con los gastos de abogado?
Qué artículo me puede ayudar en estos casos y puedo mencionar en la redacción del escrito.?
Gracias.
Alfredo.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Alfredo. A la hora de redactar un burofax por incumplimiento de contrato hay libertad de forma a la hora de escribir. Tenemos otro artículo donde comentamos las cuestiones más frecuentes que nos hacen los clientes sobre el contrato de arras penitenciales. Adjuntamos link. De todos modos, vamos a contactarte por privado por si pudiéramos ayudarte a enfocar el asunto. Encantado de saludarte,
Rocio montil
Hola buenas, mi hijo firmo un contrato de arras hace 7 meses,en el que pago 24300€, desde el principio tenemos clara la financiación y se le dijo al dueño de girmar, pero el tenia ciertos problemas con el banco q nos dio largas hasta termino del contrato de arras y siguio asi hasta hace dos semanas la subida de intereses le reporta a mi hijo 18000€ mas de préstamo y aun asi mi hijo estaba dispuesto a asumirlo, el vendedor le dijo en un principio que no pagaria iva puesto que la finca no era de nueva construcción y ahora le dice que si, no sabemos el motivo purs nueva no es ha estado tiempo llena de ocupas, este señor la compro, los echó de alli y la puso a la venta, al decirle que no llega el dinero para tanto nos dice que salgamos del piso en el cual mi hijo ya tiene dados de alta agua y luz y dice que no nos devuelve el dinero de arras, cuando el que incumplio el contrato fue el dando largas 7 meses, me gustaria saber su opinon. GRACIAS
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Rocío. Necesitamos tener acceso al contrato de arras y conocer los requerimientos que se han podido hacer en este tiempo. No basta con incumplir en plazo, sino en hacer los trámites necesarios para la resolución del contrato. Nos ponemos en contacto por privado. Encantado de saludarte,
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