Vicios ocultos en una vivienda: todo lo que debes saber 

Hablar de los vicios ocultos en vivienda es hablar de los derechos de los compradores y obligaciones de los vendedores en la transmisión de un bien. También, hablar de ello, es hacerlo en términos de seguridad y salud pública y no de enriquecimiento injusto.

A lo largo de este artículo hablaremos de estos puntos, de cómo se detectan y la manera que hay de reclamarlos por vía judicial, las responsabilidades y algún caso de éxito.

Ponemos a tu disposición a nuestros abogados de vicios ocultos en vivienda para resolver cualquier aclaración que precises.

¿Qué se considera un vicio oculto en una vivienda?

Ya hablamos en otra ocasión sobre qué es un vicio oculto. Son daños inapreciables y previos al momento de la compra de tal entidad que hacen inservible la vivienda para habitar en ella.

De haberse conocido por el comprador no se hubiera adquirido dicha propiedad o no hubiera pagado por ella el precio pactado.

En este sentido, y para reforzar el significado de un vicio oculto en una vivienda, podríamos decir que son todas aquellas causas que puedan afectar a la seguridad y estabilidad de la vivienda y de la salud pública.

Estas causas pueden dar lugar, no a una indemnización, sino a una rebaja del precio por el que se compró.

Derechos del comprador ante los vicios ocultos 

Ante la existencia de vicios ocultos el comprador tiene derecho a resolver el contrato, a que le sea minorado el precio pagado, o bien, a que el vendedor repare el daño.

Además, las obligaciones del vendedor son los derechos del comprador ante los vicios ocultos. Y, en este sentido, podemos indicar que se tiene derecho a:

• Entregar en tiempo, lugar y forma el bien contratado.
• Además, entregarlo con la calidad, cantidad y elementos adecuados e informados, junto con sus accesorios e instrucciones.
• Que sea idóneo para su uso habitual.

La acción de reclamación de vicios ocultos prescribe en un plazo de seis meses desde la entrega del bien. Si bien este plazo puede interrumpirse mediante reclamaciones extrajudiciales.

¿Cómo reclamar los vicios ocultos de una vivienda? 

En primer lugar, se debe contar con un informe pericial que describa el daño y cuantique el mismo. Una vez tengamos conocimiento de la entidad exacta del daño, así como de su valoración económica, se remitirá una reclamación extrajudicial al vendedor.

Para el caso de que no se pueda alcanzar una solución negociada a la reclamación, se deberá interponer la oportuna demanda para que el asunto se dirima en sede judicial. 

Cómo detectar vicios ocultos antes de comprar una vivienda 

Una de las formas de detectar vicios ocultos antes de comprar una vivienda podría ser a través de la contratación de un informe pericial. Si bien es cierto, esta parte no es tan común por el lógico bloqueo que pueda mostrar el vendedor a la entrada en su propiedad sin opciones reales de compra.

Otra de las formas de evitar vicios ocultos al comprar una vivienda es confirmar el verdadero estado del inmueble. Podría ser mediante solicitud .También podemos solicitar al vendedor de el Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE) o incluyendo en el contrato de compraventa cláusulas específicas sobre vicios ocultos que nos protejan frente a su aparición.

La verificación de instalaciones eléctricas también es otro punto conflictivo sobre si son objeto de reclamación. Se tendrá que ver en este caso, si forma parte del contrato entre particular-profesional, o bien había una cesión. En este tipo de instalaciones, no suelen ser visibles, ni aparentes, pero no por ello menos importante de cubrir cualquier tipo acción que pueda crear un peligro a la seguridad.

En obras de fontanería también se pueden ver señales comunes de vicios ocultos. En estos casos, la colocación de grifería, por ejemplo, podría estar mal colocada o localizada en un punto que su exposición pueda dañar otros elementos, y por ende, producir algún tipo de fuga. 

Consecuencias de los vicios ocultos en una vivienda 

Una de las primeras consecuencias de los vicios ocultos en una vivienda tienen que ver, con si los daños producidos hacer aconsejable habitar la vivienda o el disfrute de otros elementos (como por ejemplo, una piscina), o por otro lado, se recomienda encontrar otras opciones de habitabilidad.

Este punto es muy importante, ya que es uno de los problemas de seguridad y de salud derivados de los vicios ocultos. Por poner un ejemplo, imaginemos que en una de las habitaciones hay moho producido por las humedades. Considerando que ocupan un gran espacio en dicha área, podría producir problemas para la salud el estar expuesto mucho tiempo, y por lo tanto, se requiere una rápida actuación de reparación.

Producidos estos hechos, puede tener lugar un impacto en el valor de la propiedad. Si estos hechos eran visibles antes de la compra, se podría haber negociado una rebaja del precio, a cuenta y riesgo del comprador. En otros supuestos, se tendría que valorar el tipo de reparación necesaria y su coste.

Igualmente se podrá reclamar al vendedor una indemnización por todos los perjuicios causados.

Casos frecuentes de vicios ocultos en viviendas 

Los vicios ocultos más habituales suelen ser los siguientes:

Caso 1: Reclamación de vicios ocultos de vivienda al momento de la adquisición

En este caso, se pudo reclamar el saneamiento por vicios ocultos existentes en la vivienda al momento de su adquisición. Los mismos afectaban al muro de carga que daba acceso al porche de la vivienda. Si bien es cierto, estos no presentaban a su momento problemas inmediatos que afectasen a la seguridad, ni a la inhabilidad de ese espacio, pero si necesitarían acometer lo antes posible las mismas para evitar mayores males en un futuro.

Estos hechos, al no haber sido conocidos por los compradores, ni informados por la parte vendedora, fueron objeto de reclamación, y por ende, se obtuvo una rebaja sobre el precio de compra.

Caso 2: Reclamación de vicios ocultos de vivienda a reformar

Para el siguiente caso, ponemos en antecedentes el deseo de unos compradores de querer comprar una vivienda, con un precio interesante por las características del mismo (inmueble con una amplia antigüedad), y cuyo fin era para destinarse al alquiler turístico. Cuando se procedió a ver el inmueble, en el mismo se podía percibir el estado de las paredes en las que había humedades.

En este caso, fue muy importante, además del destino, lo que reduce las posibilidades de habitabilidad, lo fue el hecho de que se anunció en su momento como vivienda a reformar. En esta reclamación no se consideraron vicios ocultos precisamente por estos hechos.

Preguntas frecuentes sobre los vicios ocultos en una vivienda 

Conocer los plazos de los daños una vez que hemos tenido conocimiento de ellos, la forma en la que poder reclamar y los tipos de acciones legales para resarcir tus derechos como perjudicado, son algunas de las preguntas frecuentes relacionadas con la propiedad cuando estamos en presencia de vicios ocultos.

A continuación, procedemos a dar respuesta a algunas de las cuestiones, sin perjuicio de quedar a tu disposición para poder atender otras incidencias en las que puedas necesitar contratar a nuestros abogados/as.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos de una vivienda? 

Existe un plazo de seis meses desde la entrega del inmueble, en caso de que se trate de una vivienda de segunda mano. Para la vivienda nueva los plazos de prescripción son de uno, tres o diez años dependiendo del tipo de vicio oculto del que se trate.

Estos plazos pueden interrumpirse mediante reclamaciones extrajudiciales.

¿Cuánto cuesta poner una demanda por vicios ocultos de una vivienda? 

Los costes del procedimiento dependerán de la cuantificación de los vicios ocultos y del perjuicio ocasionado. En Garón Abogados siempre seguimos los criterios orientadores del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid y de Barcelona para minutar las actuaciones.  No obstante, siempre buscamos ofrecer soluciones compatibles a nuestros clientes, adecuando los honorarios a cada situación concreta.

¿Qué hacer si descubro vicios ocultos después de la compra? 

Los vicios ocultos siempre se descubre después de la compra, para conseguir que el vendedor responda sobre ellos se debe elaborar un informe pericial que describa el daño y cuantifique el mismo. Una vez que tengamos conocimiento de la entidad exacta del daño, así como de su valoración económica, se remitirá una reclamación extrajudicial al vendedor.

Para el caso de que no se pueda alcanzar una solución negociada al asunto se deberá interponer la oportuna demanda para que el asunto se dirima en sede judicial.

 ¿Qué responsabilidad tiene el vendedor en caso de vicios ocultos?

El valor de la propiedad se verá minorado en la cantidad del coste de reparación del daño. Igualmente se podrá reclamar al vendedor una indemnización por todos los perjuicios causados.