¿Qué son los vicios ocultos en una compraventa?

Los vicios ocultos en una compraventa pueden ser objeto de reclamación sobre cualquier tipo de bien susceptible de uso, y por el que puedan reclamarse daños y perjuicios al ver frustradas las expectativas de compra.

A continuación, tratamos algunos aspectos relacionados derechos y obligaciones de comprador y vendedor respectivamente, cómo operan las diferentes normativas, cómo identificarlos y cuál es el momento idóneo para contactar con abogados especialistas en vicios ocultos.

Si cualquier aspecto no quedare resuelto, no dudes en ponerte en contacto con nosotros por privado.

Tipos de vicios ocultos que pueden aparecer en una  compraventa.

Los  vicios  ocultos  pueden  aparecer  en  dos  tipos  de  bienes.  Los vicios  ocultos  en  viviendas son  defectos  no  evidentes  a  simple  vista  que  pueden  afectar  el  valor,  uso  o  integridad  de  una  propiedad.  Estos  fallos  no  son  detectables  de  manera  sencilla  por  un  comprador  común  y  solo  salen  a  la  luz  una  vez  que  se  ha  concretado  la  venta.  Algunos  ejemplos  son  las  humedades,  problemas  estructurales  o  las  plagas.  Los  vicios  ocultos  en  bienes  muebles  son  defectos  de  la  misma  índole  pero  afectando  a  vehículos,  maquinaria,  electrodomésticos…

Pero también lo podemos ver en vicios ocultos de coches en los que, al cabo de unos kilómetros recorridos, pueden aparecer averías de diferente envergadura, como saltar el aviso de centralita sobre la temperatura, que el tubo de escape empiece a expulsar mucho humo blanco, etc.

Derechos del comprador ante los vicios ocultos.

Algunos de los derechos del comprador si descubre vicios ocultos en su propiedad son:

• Derecho a  la  reparación  del  daño:  El  vendedor  debe  corregir  problemas  ocultos  si  el  comprador  lo  solicita,  asegurando  que  el  artículo  quede  en  el  estado  adecuado  para  su  uso original.
• Derecho a  la  rebaja  del  precio:  Si  afectan  el  valor  pero  no  impiden  el  uso,  el  comprador  tiene  derecho  a  solicitar  una  rebaja  equivalente  a  la  diferencia  de  precios  en condiciones ideales.
• Derecho a   la  resolución  del  contrato:  El cliente   puede devolver   el  producto  defectuoso o la vivienda y recibirá un reembolso si el defecto lo impide usar.
• Derecho a la  indemnización  por daños   y  perjuicios:  El  comprador puede   exigir  compensación por daños si los vicios ocultos causan una pérdida económica extra.

¿Cómo identificar un vicio oculto?

Identificarlos  puede  ser  un  reto  bastante  complicado  pero,  si  sabemos  identificar  las  características  de  los  vicios  ocultos ,  nos  resultará  más  sencillo.  Para  ello,  hay  que  saber  que  no  son  aparentes  a  simple  vista,  afectan  a  la  utilidad  del  bien,  deben  haber  existido  antes  de  la  compraventa y no deben haber sido conocidos por el comprador.

En todos los tipos de vicios ocultos, se identificarán al ver frustrada cualquier expectativa de uso que había con la compra.

Procedimiento para reclamar vicios ocultos

Para  iniciar  una  reclamación  por  vicios  ocultos  deberás  saber  una  serie  de  datos  importantes  para tener éxito en ella:

• Plazos legales  para  reclamar  vicios  ocultos:  para  los  bienes  inmuebles  suele  ser  de  1  a  5  años  desde  la  entrega  del  bien,  mientras  que  para  bienes  muebles  el  plazo  será  de 6  meses a 2 años desde la entrega del bien.
• Documentación necesaria  para  iniciar  una  reclamación:  contrato  de compraventa,   factura del   pago,  informe  técnico, pruebas   del  defecto y   comunicación con   el vendedor (cartas, emails…).
• Etapas del proceso de reclamación por vicios ocultos:
  • Notificación al  vendedor:  el  comprador  debe  informar al   vendedor  del  defecto  oculto  de forma   oficial,  de  preferencia  por  escrito, detallando   el  problema  y  solicitando una solución.
  • Evaluación y  respuesta  del  vendedor:  El  vendedor  tiene  la  opción  de  admitir  su  responsabilidad  o  negar  la  presencia  del    Se  aconseja  que  tanto  las  partes intenten llegar a un acuerdo amistoso durante esta etapa.
• Negociación amistosa  entre  comprador  y vendedor:   muchas personas  están   dispuestas  a esto  para  evitar  conflictos  mayores,  pero  es  importante   que  cualquier  acuerdo se formalice de manera escrita, para evitar malentendidos.
• Procedimiento judicial  en  caso de  desacuerdo:  en  caso   de que   no  se llegue   a  un  acuerdo  amistoso,  se  presentará  entonces  la  demanda,  a  lo  cual  le  seguirá  la  fase  de  prueba, la sentencia y las apelaciones.

En cualquier caso, siempre hay que dar la posibilidad al vendedor de que pueda reparar los daños.

Responsabilidad del vendedor en los vicios ocultos.

El  vendedor  tiene  una  serie  de  responsabilidades  para  garantizar  que  el  bien  se  entregue  en  el  mejor  estado  posible  y  libre  de  vicios  ocultos.  Para  ello  existen  obligaciones  del  vendedor  en  la  compraventa ,  tales  como  garantizar  que  el  bien  esté  libre  de  defectos  ocultos,  informar  sobre  la  existencia  de  defectos  y  entregar  el  bien  en  las  condiciones  acordadas.

Así  mismo,  también  existen  excepciones  a  la  responsabilidad  del  vendedor ,  es  decir,  si  el  comprador  conocía  el  vicio  oculto,  la  exoneración  de  responsabilidad  mediante  cláusula  contractual,  la  venta de bienes de segunda mano o defectos surgidos después de la venta.

Podríamos entender la responsabilidad del vendedor como los derechos del comprador ante la aparición de vicios ocultos.

Consejos  para  evitar  problemas  de  vicios  ocultos  en  una compraventa.

Para  evitar  los  vicios  ocultos,  uno  de  los  factores  más  importantes  es  realizar  varias  inspecciones  previas  a  la  compraventa ,  ya  que  nos  van  a  ayudar  a  identificar  defectos  ocultos  no  visibles  a  primera  vista  y  a  tomar  decisiones  respecto  a  ellos.

Otra  parte  determinante  es  la  importancia  del  asesoramiento  legal ,  ya  que  un  buen  abogado  puede  facilitarte  la  tarea  de  revisión  de  contratos,  puede  asesorarte  y  evitar  fraudes.  Además,  también  es  fundamental  la  revisión  de  las  garantías  y  cláusulas  de  exclusión  en  contratos de compraventa.

Si bien es cierto, en la práctica se suelen omitir en muchas ocasiones estos puntos, ya que suponen un incremento de la inversión realizada. En muchos casos, se prefiere arriesgar por aquello del coste de oportunidad.

Diferencias  entre  vicios  ocultos  y  otros  defectos  de  compraventa.

La  principal  diferencia  entre  los  vicios  ocultos  y  otros  defectos  de  compraventa  reside  en  si  son  visibles  o  conocidos  al  comprar.  Los  vicios  ocultos  son  imperfecciones  no  visibles  al  comprar,  a  diferencia  de  los  defectos  visibles.

Algunos  de  los  defectos  de  compraventa  podrían  ser,  los  defectos  de  cumplimiento,  que  se  refieren  a  no  cumplir  con  las  especificaciones  acordadas  en  el  contrato,  mientras  que  los  defectos  de  fabricación  son  causados  por  errores  durante  la  producción  de  un  producto.  Comprender  estas  distinciones  ayuda  a  compradores  y  vendedores  a  saber  cómo  proceder  si  surge  algún  problema  con  el  producto adquirido.

Factores como el alcance de la gravedad, los posibles peligros para la salud, y su incidencia en el precio, son algunos de los elementos a tener en cuenta para diferenciarlos.

¿Cómo  afecta  la  ley  a  los  vicios  ocultos  en  la  compraventa?

Es  importante  conocer  la  normativa  aplicable  en  España  sobre  vicios  ocultos ,  ya  que  estos  se  encuentran  regulados  por  el  Código  Civil  y  la  Ley  General  para  la  Defensa  de  los  Consumidores  y  Usuarios  (LGDCU).

Estas  leyes  definen  los  derechos  del  comprador  y  las  responsabilidades  del  vendedor  en  caso  de  que  se  detecten  vicios  ocultos  en  un  bien  adquirido.  Aun  así,  han  habido  modificaciones  recientes  en  la  legislación  como  el  Real  Decreto-ley 7/2021 sobre las nuevas garantías legales o la protección de bienes digitales.

En materia de consumidores y usuarios, en Cataluña, otro de los puntos dónde prestamos nuestros servicios, tienen su propia normativa por lo que habrá que estar a lo dispuesto en ella.

Casos reales de reclamaciones por vicios ocultos.

Aunque nos estamos centrando mucho en vehículos y vivienda, los vicios ocultos se pueden ver en todo aquello que es susceptible de uso y posible un incumplimiento de contrato. Solo tendremos que probar su falta de información y su grado de peligrosidad.

A continuación, vemos algunos casos:

Caso 1: Reclamación por vicios ocultos en suelo contaminado

Un  hombre  compra  un  terreno  para  un  proyecto  agrícola,  pero  el  suelo  estaba  contaminado  con  químicos.  El  vendedor  no  informó  al  comprador,  ni  se  hizo  inspección  ambiental  previa,  imposibilitando  el  campo  para  el  uso  agrícola.  El  comprador  demandó  al  vendedor  y  el  tribunal  ordenó  la  resolución  del  contrato  y  la  devolución  del  precio  de  compra  al  comprador,  ya que el suelo había quedado inservible.

 Caso 2: Reclamación por vicios ocultos en vivienda por termitas

Un  comprador  adquiere  una  vivienda  aparentemente  en  perfecto  estado  pero  empieza  a  advertir  la  presencia  de  termitas,  las  cuales  no  se  evidenciaron  durante  la  compraventa,  y  el  vendedor  no  le  había  informado  de  este  problema.  El  comprador  demandó  al  vendedor  y  el  tribunal  falló  a  favor  del  primero,  ya  que  consideró  el  problema  como  un  vicio  oculto  que  afectaba  a  la  habitabilidad  de  la  vivienda.  El  contrato  fue  resuelto  y  el  vendedor  devolvió  el  importe de la compraventa al comprador.

 Caso 3: Reclamación por vicios ocultos en frigoríficos

Un  consumidor  adquirió  un  frigorífico  pero  al  cabo  de  unos  meses  el  sistema  de  enfriamiento  comenzó  a  fallar.  El  defecto  no  era  evidente  en  el  momento  de  la  compra  y  el  comprador  no  había  sido  informado  de  ello,  por  lo  que  demandó  al  vendedor.  El  tribunal  lo  consideró  un  vicio oculto y ordenó al vendedor la reparación del electrodoméstico.