Guía completa sobre vicios ocultos 

Los vicios ocultos que con más frecuencia gestionamos en Garón Abogados tienen que ver con humedades, cimentación, y otros aislamientos que ocasionan daños o defectos a la edificación o elementos independientes a la vivienda. Sea cual fuere el daño, de lo que se trata, es de analizar el bien adquirido, su oferta, y en qué aspectos hay un incumplimiento de contrato.

A lo largo de este artículo podremos ver notas sobre las diferencias entre vicios ocultos y la entrega de cosa distinta, la importancia de informes técnicos en esta materia, los plazos para reclamar y la forma de actuar tan pronto percibimos daños en la propiedad o edificación, etc.

Ponemos a tu disposición a nuestros abogados especialistas en vicios ocultos para que puedan resolver cualquier cuestión que no se encuentre dentro del contenido.

¿Qué son los vicios ocultos en una propiedad?

Son daños inapreciables y previos al momento de la compra de tal entidad que la hacen inservible para su destino. También aquellos que de haberse conocido por el comprador, este no hubiera adquirido dicha propiedad o no hubiera pagado por ella el precio pactado.

Por lo general, uno de los principales motivadores para su mejor entendimiento, es acreditar si estos daños pudieron ser apreciados al momento de la compra, y además, en muchos casos, si los compradores pudieron ir acompañados de un técnico.

Otra cuestión importante a tener en consideración son los vicios ocultos de la entrega de cosa distinta, cuya diferencia está en la inhabilidad de una cosa, y otra en la falta de entrega.

Diferencias entre defectos y vicios ocultos 

Podríamos decir que la principal diferencia entre defecto y vicio oculto radica en la magnitud o gravedad de los daños.

Los defectos son daños, pero de menor entidad, es decir, que pueden tener solución en plazos razonables. Por otro lado:

Para que pueda ser considerado un vicio oculto debe ser de tal gravedad que hubiera frustrado la compra del inmueble.

Normalmente, en cualquiera de estos dos casos, nos encontramos con la negación de los hechos y obligatoriedad de proceder a una peritación de los defectos para cuantificar su previsible reclamación.

Tipos de vicios ocultos más comunes.

No existe una lista cerrada de estos, si bien, los más habituales son los relacionados con daños causados por la cimentación, los aislamientos, daños por agua, obligaciones legales no conocidas por el comprador, derramas aprobadas y no manifestada por el vendedor, etc.

En general, todos aquellos que puedan tener una vinculación directa o indirecta con la propiedad o edificación. 

Derechos del comprador ante los vicios ocultos. 

Ante la existencia de vicios ocultos el comprador tiene derecho a:

• Resolver el contrato.
• Minorar el precio pagado.
• Que el vendedor repare el daño.

Algunos artículos del Código Civil relacionados con vicios ocultos en una propiedad son los aplicables podrían estar relacionados como el 1481 CC, 1089, 1092, o el 1486, todos ellos del Código Civil.

Los plazos para reclamar los vicios ocultos en una vivienda nueva son de un año. No obstante, podrían llegar a ser tres años o diez años dependiendo del tipo de vicio oculto del que se trate.

La acción de reclamación de vicios ocultos prescribe en un plazo de seis meses desde la entrega del bien, en caso de que se trate de una vivienda de segunda mano.

Estos plazos son de prescripción y pueden interrumpirse mediante reclamaciones extrajudiciales.

Procedimientos para reclamar por vicios ocultos 

Se pueden ejercer tres tipos de acciones:

1. Acción redhibitoria: regulada en el artículo 1486 del Código Civil que legitima al comprador a la resolución del contrato mediante la restitución del inmueble al vendedor que tendrá que devolver a su vez el precio pagado, así como una indemnización por los perjuicios causados.
2. Quanti minoris: el artículo 1486 del Código Civil también contempla la posibilidad de minorar el precio del inmueble en proporción a la entidad del daño.
3. Saneamiento: El artículo 1484 del Código Civil, permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina.

Consecuencias de los vicios ocultos para el vendedor

Si el comprador puede demostrar que el vendedor conocía el vicio oculto por el que reclama, además de tener que devolver el precio de la venta, ya sea de forma total o parcial, o reparar el daño, se verá obligado a pagar una indemnización por los perjuicios causados al comprador.

No obstante, cuidado, porque hay mucha jurisprudencia que viene a establecer que en aquellos casos en los que haya podido haber una rebaja del precio de compra, no cabe lugar el derecho a indemnizar.

Ejemplos reales de vicios ocultos en la compraventa 

Casos relacionados con humedades, filtraciones, sistema eléctrico, etc, son algunos de los ejemplos reales que hemos podido tramitar en el despacho. La importancia en si de estos casos, parte de analizar las conversaciones previas a la compra y los daños valorados por un técnico.

A continuación detallamos algunos ejemplos de siguientes situaciones pueden ser calificadas como vicios ocultos:

Caso 1: Compraventa de una vivienda con vicios ocultos tras reforma

En este asunto, los clientes compraron una vivienda y tras realizar labores de reforma pudieron percibir que en varias zonas del inmueble, especialmente las que se localizaban en el sótano del mismo, tenían humedades que habían sido producidas por filtraciones de agua. Estas humedades eran imperceptibles hasta la realización de las obras, y tras las conclusiones del informe pericial, se constató que las mismas fueron «ocultadas» por la instalación de cámaras de aire.

Esta falta de información a los clientes, y sobre todo, porque dicha instalación no fue suficiente para la creación de estas humedades, se les dio la razón a los mismos condenando a la parte vendedora al pago de la rebaja del precio, en lo que supone su restitución.

Caso 2: Vicios ocultos en una piscina tras la compra de vivienda

En este caso, nos encontramos con una reclamación de un cliente, que al tiempo de comprar una vivienda que tenía piscina, la misma presentaba fisuras y perdidas de agua, por las que se precisaba una reparación urgente para poder usar la misma. Fueron consideradas como vicio oculto ya que las mismas no fueron percibidas por el comprador hasta que no se puso con las labores de mantenimiento y limpieza. Se pudo conseguir una rebaja sobre el precio de venta. 

Consejos para prevenir problemas por vicios ocultos 

Al ser daños difíciles de detectar se recomienda asegurarse de que no existan antes de la formalizar la compra, ello se puede hacer mediante un informe pericial que confirme el verdadero estado del inmueble, solicitar al vendedor el Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE) o incluyendo en el contrato de compraventa cláusulas específicas sobre vicios ocultos.

Otro de los consejos para prevenir problemas por vicios ocultos es que no haya discordancia en lo concluido por los informes periciales y el suplico de las demandas. Hay casos en los que podrían no darte la razón, si lo solicitado no coincido con lo manifestado por los peritos.

La importancia en este informe nos conducirá a justificar que puede que no impida las condiciones de habitabilidad, pero frustre las expectativas de compra, y sobre todo, que con la reclamación no se pretende obtener un enriquecimiento injusto. 

Preguntas frecuentes sobre los vicios ocultos 

Generalmente, las preguntas que con más frecuencia se suelen formular en reclamaciones por vicios ocultos tienen que ver con los plazos, la forma de realizar los requerimientos,  la necesidad en este tipo de procedimientos judiciales de tener que contratar a un perito, los costes generales, etc.

A continuación, procedemos a resolver algunas de ellas.

¿Cuánto tiempo se pueden reclamar vicios ocultos? 

Existe un plazo de seis meses desde la entrega del bien, en caso de que se trate de una vivienda de segunda mano. Para la vivienda nueva los plazos de prescripción son de uno, tres o diez años dependiendo del tipo de vicio oculto del que se trate.

Estos plazos pueden interrumpirse mediante reclamaciones extrajudiciales. Seis meses desde la entrega del inmueble, si bien se puede interrumpir mediante reclamaciones extrajudiciales.

¿Cuándo no se responde por vicios ocultos? 

Cuando los daños fuesen fácilmente detectables, o hayan ocurrido con posterioridad a la venta, o fuesen conocidos por el comprador.

¿Cuánto cuesta poner una demanda por vicios ocultos?

Los costes del procedimiento dependerán de la cuantificación de los vicios ocultos, si bien desde nuestro despacho buscamos ofrecer soluciones compatibles a nuestros clientes, adecuando los honorarios a cada situación concreta.

¿Cómo afecta un vicio oculto al valor de la propiedad?

El valor de la propiedad se verá minorado en la cantidad del coste de reparación del daño.