Por experiencia de nuestros abogados especialistas en desahucios, los casos en los que se produce la tácita reconducción en un contrato de alquiler, suele ser controvertidas las formas en las que se quiere comunicar la intención del arrendador de no renovar el contrato.
Cuestiones como el significado de la tácita reconducción, plazo máximo de duración del alquiler y el impacto social en los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos, son algunas de las cuestiones más frecuentes, y que trataremos de responder.
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El significado de la tácita reconducción podría explicarse como el efecto que se produce en el contrato de alquiler, y que implica una prórroga en la duración de dicho contrato, cuando no se realiza comunicación alguna respecto de la continuidad de los inquilinos en el inmueble o local comercial.
En aquellos casos en los que en tiempo y forma, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, no se comunique a los inquilinos otra decisión, se prorrogará el arrendamiento.
En la tácita reconducción del alquiler es muy importante la forma de comunicar la voluntad e intención del propietario de no renovar el contrato.
Cuando el contrato de arrendamiento finaliza, entra en juego la conocida como tácita reconducción en el alquiler.
Si no se comunica fehacientemente la intención de no renovar el alquiler y el deseo de que tienen que abandonar la vivienda a la finalización del plazo del contrato, se entiende que se renueva. Así es el funcionamiento en contratos de alquiler.
Este acuerdo puede ser por escrito o verbal.
Cuando hay consentimiento en la renovación del plazo, surtirá plenos efectos para arrendadores e inquilinos, al menos durante un año más. Por lo tanto, la duración del contrato bajo tácita reconducción, y por periodos sucesivos, podrá llegar hasta un plazo máximo de tres años. El acuerdo verbal no recomendamos que se formalice, ya que en el caso de que no haya abandono de la vivienda, tendrás que probarlo, y en ocasiones, no es tarea sencilla.
Te acompañamos en el proceso de comunicar la no intención de prórroga del alquiler
Queremos que tus preocupaciones legales se conviertan en nuevos casos de éxito.
Podríamos decir que el arrendador tendrá derecho a recuperar la posesión de la vivienda, una vez finalice el plazo del arrendamiento. Estos plazos podrán acortarse, por ejemplo, en aquellas situaciones en las que por causas de primera necesidad o casos tasados por Ley, requiera de la misma.
Para que ello opere, las obligaciones del arrendador partirán por que se hagan las comunicaciones en los plazos reglamentarios. Fuera de ellos, no habrá obligación de desalojo.
En este punto, cuando hablamos de la forma de comunicación, te recomendaremos que sea cualquiera, por la que se le permita tener conocimiento al inquilino.
Uno de los derechos del inquilino más importantes, son aquellos en los que se le debe de permitir disfrutar de la vivienda en optimas condiciones de habitabilidad.
Recientemente, uno de los derechos al inquilino, como medida de escudo social, y aplicable hasta el 15 de mayo de 2028, es que no podrá ser desahuciado si es su vivienda habitual, en aquellos casos, en los que se le reconozca la condición de persona vulnerable.
En cuanto a las obligaciones del inquilino, podríamos decir que tendrá obligación de desalojo de la vivienda, en aquellos casos en los que el arrendador necesite de la misma por causas necesarias, y ellas hayan sido redactadas por contrato y avisadas en legal forma. También, tendrá la obligación del pago de la renta en la forma convenida.
Podríamos decir que la principal diferencia entre renovación y tácita reconducción es la comunicación y voluntad del arrendador en que haya una nueva duración del contrato.
La tácita reconducción podría ser asimilada, a la aceptación de esa prórroga, por medio del silencio.
El contrato privado es la forma adecuada de recoger la renovación, que bien podría ser, a modo de anexo, sin necesidad de tener que preparar un nuevo documento.
Esta podría considerarse una pregunta frecuente, y podríamos indicar que podría ser contradictoria en sí misma. Entendemos que no puede afectar la tacita reconducción al precio del alquiler, porque aquí falla la comunicación sobre la duración del contrato.
Es decir, y tal y como recoge el Código Civil, si no se fija un plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años.
Por lo tanto, la actualización de la renta, debe de ser comunicada cada año de vigencia del contrato, y en la forma convenida.
Sin acuerdo, no hay actualización de la renta.
El impacto en el plazo del contrato se suele ver en el valor de la renta. En un mercado del alquiler completamente alcista, los efectos para los arrendadores son perjudiciales, ya que no tendrán derecho a esa actualización de la renta.
De igual modo para casos de nuevos propietarios que hayan podido adjudicarse el bien por compraventa o herencia. Habrá que respetar los plazos del contrato, y esto puede hacer que bajen sus expectativas de inversión sobre la vivienda o local comercial.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) nos habla de la duración del contrato y de sus posibles prórrogas. Los plazos son diferentes según sea persona física o jurídica el arrendador.
Uno de los requisitos legales según la LAU es el que el contrato comienza desde la entrada de los inquilinos. Pues bien, esos derechos que puede tener el propietario/arrendador a ocupar la vivienda por causas de necesidad, podrán operar una vez haya transcurrido el plazo de un año.
Como comentamos anteriormente, no solo hay que fijarse en la LAU, sino en otras disposiciones, como por ejemplo, el Código Civil, que nos viene a decir que a falta de plazo en el arrendamiento se entenderá hecho por años, y que el arrendamiento cesa, cumplido el plazo. En este punto, ya hemos visto lo que dice la LAU sobre las prórrogas, por lo que tendremos que analizar todas las modificaciones recientes y su impacto, sin olvidar las medidas aplicables a casos de incumplimiento de contrato sobre el pago de la renta, y la suspensión de los desahucios.
¿Hablamos sobre la duración del contrato de alquiler?
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Como hemos comentado a lo largo del artículo, la tácita reconducción en el alquiler de viviendas tendrá que ver con la comunicación de la voluntad del propietario de resolver el contrato.
Por este motivo, aquí contamos dos casos prácticos de tacita reconducción, con diferentes escenarios
En este caso, defendíamos a la propiedad para comunicar a los inquilinos, su deseo de no renovar la vivienda alquilada. Se hicieron las comunicaciones por los conductos legales, y pese a ello, decidieron quedarse en la vivienda aprovechando la situación.
No ganamos en primera instancia, pero recurrimos por un manifiesto error en la valoración de la prueba por el juzgado que conoció de nuestro asunto. La Audiencia Provincial nos dio la razón en segunda instancia, al acreditarse tal situación. Muchos años nos ha llevado a resolver este asunto, inclusive teniendo que ejecutar la sentencia, solicitando todos los daños que se están originando.
El supuesto normal para que pueda darse la tacita reconducción es que no se comunique nada al término del contrato. Siguiendo lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos es que dicho plazo se renueva automáticamente.
Pero también encontramos los casos, en los que hemos tenido que preparar los escritos para comunicar a los inquilinos la fecha máxima en la que han de desalojar la vivienda.
Como hemos podido ver muchos escenarios, aquí recomendamos incluir las apropiadas cláusulas penales en caso de incumplimiento y permanencia en la vivienda.
La tácita reconducción en el alquiler suele provocar conflictos, especialmente por los defectos de notificación. En este punto, algunas de las preguntas frecuentes que hacen a nuestros abogados especializados, tienen que ver con el plazo máximo de la duración de un contrato de alquiler, qué efectos produce la tácita reconducción en contratos de larga duración, bien a personas físicas o para empresas, etc.
Tratamos de dar respuesta a estas y otras cuestiones.
No comunicar la resolución o fin del contrato al inquilino lleva implícita la renovación automática del mismo, por los tiempos que marque la ley.
En los contratos de larga duración se deberá comunicar el fin del contrato, ya que en caso contrario, se podrá volver a renovar.
Si, siempre se podrá negar el propietario a la tácita reconducción, si ha avisado dentro de los plazos que marca la ley, pero no en otro caso.
La duración del contrato es la dispuesta por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, y teniendo en cuenta la aplicación de la última normativa, si ninguna de las partes dice nada respecto de la duración del contrato, podrá durar hasta 8 años por reconducción tácita.
El efecto que produce es la automática renovación del contrato de arrendamiento, al menos, durante un año más.
05 septiembre, 2024 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
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