Sentencias de vicios ocultos por humedades

Muchas sentencias de vicios ocultos por humedades ponen foco a su existencia y a si fueron ocultadas a los compradores. Una rebaja del precio y abonar el coste de reparación son algunas de las peticiones que realizamos los abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas cuando hacemos frente a una reclamación de este asunto.

A continuación, veremos el significado, el procedimiento, algunos derechos y obligaciones tanto para comprador como vendedor, y algunos casos prácticos.

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¿Qué son los vicios ocultos por humedades?

Los  vicios  ocultos  causados  por  humedades  son  defectos  que  dañan  la  estructura,  muros  o  cimientos  de  un  edificio  debido  a  la  presencia  de  humedad,  y  que  no  son  perceptibles  o  identificables  por  el  comprador  al  adquirir  la  propiedad.  Estos  problemas  usualmente  aparecen  tras  la  transacción,  cuando  las  condiciones  ambientales  o  el  uso  del  edificio  evidencian  los  problemas  de  humedad,  poniendo  en  riesgo  su  habitabilidad,  seguridad  y  valor. Se trata de uno de los vicios ocultos de vivienda más comunes, así te lo contamos en nuestro artículo del enlace anterior.

Procedimiento  para  reclamar  por  vicios  ocultos  relacionados con humedades

Lo  primero  y  más  importante  es  tener  la  documentación  necesaria  para  iniciar  una  reclamación ,  es  decir,  tener  el  contrato  de  compraventa,  el  informe  técnico  pericial,  fotografías  y  vídeos,  presupuestos  de  las  reparaciones  y  la  comunicación  con  el  vendedor  (cartas,  emails…).  Por  otra  parte,  cabría  decir  que  existen  opciones  legales  para  reclamar  por  vicios  ocultos ,  como  la  acción  redhibitoria  (resolución  del  contrato),  la  acción  quanti  minoris  (reducción  del  precio)  y  la  indemnización  por  daños  y  perjuicios.  En  último  lugar,  es  importante  respetar  los  plazos  para  interponer  la  reclamación  que,  según  el  artículo  1490  del Código Civil será de 6 meses desde la entrega del bien.

Judicialmente, podríamos pedir la rebaja del precio de la compra realizado en su día, o el importe de las reparaciones.

Tipos  de  sentencias  sobre  vicios  ocultos  por  humedades

Las  sentencias  en  este  tipo  de  casos  pueden  ser  variadas  pero  aquí  destacaremos,  en  primer  lugar,  las  sentencias  favorables  al  comprador ,  que  suelen  dictarse,  generalmente,  cuando  se  demuestra  que  las  humedades  son  defectos  ocultos,  no  detectables  previamente  a  la  adquisición  y  que  impactan  considerablemente  en  la  calidad  de  vida  o  el  precio  de  la  vivienda.

En  contraposición,  trataremos  también  las  sentencias  desfavorables ,  en  concreto,  los  errores  comunes  en  las  reclamaciones .  Estos  errores  se  pueden  deber  a  una  reclamación  fuera  de  plazo,  a  la  deficiencia  de  las  pruebas,  a  humedades  detectables  a  simple  vista  o  a  vicios  no  suficientemente graves.

Derechos  y  obligaciones  del  comprador  y  vendedor  en casos de humedades ocultas

En  casos  de  humedades  ocultas,  tanto  el  comprador  como  el  vendedor  tienen  una  serie  de  derechos y obligaciones claramente definidos por el Código Civil.

Las  obligaciones  del  vendedor  al  descubrirse  humedades  son  algunas  como  responder  por  los  vicios  ocultos,  saneamiento  del  contrato,  reparación  del  daño  (si  se  llega  a  un  acuerdo)  o  una indemnización por daños y perjuicios (mala fe del vendedor).

Por  otra  parte,  algunos  de  los  derechos  del  comprador  según  el  Código  Civil  pueden  ser  tales  como  el  derecho  a  la  resolución  del  contrato,  reducción  del  precio,  derecho  a  la  indemnización por daños y perjuicios y derecho a una inspección pericial.

Casos y ejemplos  de  sentencias  de  vicios  ocultos  por humedades

A continuación, tres casos prácticos de reclamación de vicios ocultos por humedades:

Caso 1: Sentencia de vicios ocultos por humedades en Barcelona

En 2024, la Audiencia Provincial de Barcelona  revisó  un  problema  de  humedades  como  vicios  ocultos  en  una  propiedad.  La  persona  compradora  solicitó  rebaja  en  el  precio  y  que  se  cubrieran  los  gastos  del  informe  pericial,  pero  el  tribunal  anuló  el  fallo  inicial  al  no  demostrar  la  existencia  del  defecto  antes  de  la  venta.  Los  demandados  fueron  eximidos  de  responsabilidad  y  la  demandante  tuvo  que  pagar  las  costas  judiciales  de  la  primera instancia.

Caso 2: Sentencia de vicios ocultos por humedades en Huesca

En  la  Resolución 161/2024,  la  Audiencia  Provincial  de  Huesca  rechazó  la  apelación  de  los  demandantes  que  buscaban  compensación  por  problemas  de  humedad  no  visibles  en  una  casa.  El  tribunal  determinó  que  los  demandantes  no  pudieron  probar  que  el  vendedor  conocía  los  defectos  ocultos.  Además,  la  presencia  de  una  cláusula  de  exención  de  responsabilidad  en  el  acuerdo  de  venta  influenció  en  la  decisión,  confirmando  la  exculpación  del vendedor y ordenando a los demandantes pagar las costas judiciales.

Caso 3: Sentencia de vicios ocultos por humedades en Tarragona

En 2024, la  Audiencia  Provincial  de  Tarragona  resolvió  un  recurso  de  apelación  relacionado  con  una  demanda  por  vicios  ocultos  y  falta  de  conformidad  en  una  vivienda.  Cristóbal  demandó  a  los  vendedores  por  vicios  ocultos,  como  electrodomésticos  alterados  y  problemas  de  humedad,  resultando  en  una  sentencia  que  los  obliga  a  pagar 6.792,41 euros más intereses, excluyendo la indemnización por la caldera y el acumulador.

Conclusiones.

Los  vicios  ocultos  por  humedades  son  comunes  en  la  compraventa  de  inmuebles  y  pueden  afectar  la  habitabilidad  y  el  valor  de  la  propiedad.  El  Código  Civil  protege  al  comprador otorgándole derechos,  permitiendo  reclamar  dentro  de  los  seis  meses  posteriores  a  la  entrega.  La  documentación y asesoramiento adecuados son clave para resolver estos problemas.

Como ya han podido pronunciarse diferentes juzgados y audiencias provinciales, la existencia de humedades que no hayan sido previamente informadas, incluso aunque se hayan hecho reparaciones previas a evitarlas antes de la compra, son un claro vicio oculto sujeto a responsabilidad.

Por lo tanto, a la hora de abordar este asunto tendremos que apoyarnos de los necesarios informes periciales para poder adaptar nuestra reclamación y/o llegar a acuerdos tras acreditarse los mismos para evitar mayores daños y gastos innecesarios.