Saneamiento por vicios ocultos: Todo lo que debes saber

El saneamiento por vicios ocultos, según la doctrina y la jurisprudencia, hace referencia a aquellos defectos existentes antes de la compraventa, que están ocultos y no eran conocidos por el comprador.

A lo largo de este artículo, nuestros abogados especialistas en vicios ocultos abordarán aspectos clave como su significado, la manera de calcular indemnizaciones y otros aspectos relacionados con el procedimiento judicial.

Si no encuentras aquí la información que necesitas, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

¿Qué es el saneamiento por vicios ocultos?

El derecho de saneamiento por vicios ocultos protege al comprador al permitirle reclamar por defectos no visibles que afecten al producto adquirido. Estos defectos deben existir antes de la venta y no ser detectables mediante una inspección normal. La responsabilidad por vicios ocultos obliga al vendedor a responder incluso si no los conocía. Las leyes de cada país establecen distintas acciones legales para resolver reclamaciones, como la resolución por incumplimiento de contrato, descuentos en el precio, reparación o compensación por daños.

Acciones legales para reclamar el saneamiento por vicios ocultos

La acción de saneamiento por vicios ocultos está regulada en el Código Civil, específicamente en el artículo 1484, donde se establece que el vendedor está obligado a sanear al comprador si la cosa vendida tiene vicios ocultos que impidan su uso normal o lo disminuyan de tal manera que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado un precio menor. Por ello, el artículo 1490 del Código Civil establece los plazos para interponer una demanda por vicios ocultos, los cuales tienen una duración de seis meses desde la entrega del bien. Para conocer más sobre la normativa, puedes consultar nuestra guía sobre qué son los vicios ocultos en una compraventa.

Además, es importante prestar atención a la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, ya que la reforma actualizada detalla con mayor precisión los derechos y obligaciones que regulan la relación entre profesionales y consumidores.

Cómo proceder ante la detección de vicios ocultos

Si un comprador detecta vicios ocultos, es fundamental cumplir una serie de requisitos para presentar una demanda por saneamiento. Estos requisitos incluyen la existencia del vicio, el cumplimiento del plazo para presentar la demanda, la falta de conocimiento previo del defecto y la capacidad de demostrar la existencia del vicio oculto.

Para ello, es imprescindible presentar la documentación necesaria para reclamar, que puede incluir:

• Contrato de compraventa.
• Factura del pago.
• Informe pericial que acredite el defecto.
• Pruebas de comunicación con el vendedor (cartas, correos electrónicos, etc.).
• Fotografías o vídeos que evidencien el defecto.

La importancia del saneamiento en la compraventa de inmuebles

El saneamiento en la compraventa de inmuebles es una garantía fundamental que protege al comprador, asegurando que la propiedad adquirida no presenta defectos ocultos. Por ello, el vendedor tiene una serie de obligaciones frente a los vicios ocultos, entre las que se incluyen:

• Entregar la vivienda en condiciones adecuadas.
• Responder por los vicios ocultos detectados.
• Garantizar el saneamiento del contrato.

Asimismo, el comprador cuenta con una serie de derechos en casos de vicios ocultos, como:

• La resolución del contrato.
• La reducción del precio de compraventa.
• La indemnización por daños y perjuicios.
• La reparación de los defectos detectados.

Si deseas obtener más información sobre este tema, te invitamos a leer nuestro artículo sobre los vicios ocultos en una vivienda y cómo detectarlos.

A continuación, te damos algunos consejos sobre cómo prevenir vicios ocultos al comprar una propiedad:

• Realizar una inspección técnica exhaustiva antes de la compra.
• Consultar el historial de la propiedad para detectar posibles problemas previos.
• Solicitar garantías de saneamiento en el contrato de compraventa.
• Verificar la situación urbanística y legal del inmueble.
• Hacer preguntas específicas al vendedor sobre el estado de la propiedad.

Ejemplos de sentencias de saneamiento por vicios ocultos

A continuación, presentamos algunos casos de vicios ocultos resueltos por las Audiencias Provinciales de Madrid y Barcelona. Estas sentencias reflejan cómo los tribunales abordan la responsabilidad del vendedor en situaciones donde el comprador se ve perjudicado por defectos no visibles en los bienes adquiridos.

Caso 1: Sentencia de saneamiento por vicios ocultos en un coche en Madrid

En 2024, la Audiencia Provincial de Madrid resolvió una demanda presentada por TucarSL contra Frank por vicios ocultos en un coche vendido. TucarSL alegaba que el vehículo tenía defectos no declarados y solicitaba una reducción del precio de 5.874,27 euros. En primera instancia, la demanda fue rechazada, pero en apelación se determinó que los defectos no eran detectables sin una revisión mecánica especializada. Como resultado, el tribunal falló a favor de TucarSL y condenó a Frank a pagar los daños, así como los gastos legales derivados del proceso.

Caso 2: Sentencia de saneamiento por vicios ocultos en vivienda en Madrid

En 2024, la Audiencia Provincial de Madrid falló a favor de unos compradores que denunciaron defectos ocultos en la vivienda adquirida. Tras realizar una reforma, descubrieron graves problemas de humedad que habían sido encubiertos mediante la construcción de cámaras de aire. Los vendedores, al no haber informado de este problema estructural, fueron considerados responsables por ocultar información esencial en la compraventa. La sentencia determinó que los vendedores debían indemnizar a los compradores con 10.548,22 euros para cubrir los daños y perjuicios ocasionados. Este tipo de casos son comunes en litigios de saneamiento, como los que abordamos en nuestro artículo sobre casos de sentencias por vicios ocultos en viviendas.

Caso 3: Sentencia de saneamiento por vicios ocultos en el motor de un Ford en Barcelona

En 2024, la Audiencia Provincial de Barcelona resolvió un caso de defectos ocultos en la venta de un Ford Mustang de segunda mano. Poco después de la compra, el comprador detectó fallos en el motor que no habían sido advertidos en el momento de la transacción. El tribunal concluyó que los problemas mecánicos existían antes de la venta y que el comprador no tenía forma de conocerlos sin una revisión especializada. Como consecuencia, el tribunal ordenó la resolución del contrato, obligando al vendedor a aceptar la devolución del vehículo y a reembolsar los 27.000 euros pagados por el comprador, además de cubrir los costos legales del procedimiento.

Preguntas frecuentes sobre saneamiento por vicios ocultos

Las dudas más frecuentes sobre el saneamiento por vicios ocultos suelen estar relacionadas con el proceso de reclamación, la responsabilidad sobre los gastos y la cuantificación de una indemnización. En esta sección, abordamos algunas de las preguntas clave sobre el tema.

¿Cómo se calcula la indemnización por vicios ocultos?

La indemnización por vicios ocultos en la venta de productos se calcula considerando varios factores, como la gravedad del defecto, su impacto en la utilidad o el valor del producto y los costos adicionales en los que haya incurrido el comprador debido al defecto.

No es lo mismo reclamar una reducción en el precio de compra que solicitar la resolución total del contrato. En cada caso, los tribunales analizan la proporción del daño y su repercusión económica para determinar la compensación justa para el comprador.

¿Qué hacer si se detectan vicios ocultos después de la compraventa?

Ante la detección de un vicio oculto tras la compra, es esencial actuar de inmediato. Lo primero es documentar el defecto con fotografías y obtener un informe pericial si es necesario. Luego, es recomendable contactar con el vendedor para intentar una solución amistosa. Si el defecto afecta a un inmueble, puedes revisar ejemplos de vicios ocultos en viviendas de segunda mano para comprender mejor los casos que pueden dar lugar a una reclamación.

Si el vendedor no responde o se niega a asumir responsabilidades, el comprador puede iniciar una reclamación legal dentro de los plazos establecidos. En este caso, contar con asesoramiento legal puede ser clave para garantizar la protección de los derechos del comprador.

¿Quién paga las reparaciones por vicios ocultos?

En la mayoría de los casos, el vendedor es quien debe asumir los costos de las reparaciones derivadas de los vicios ocultos, ya sea voluntariamente o por orden judicial. El comprador puede solicitar una reducción del precio, la devolución del producto o incluso una indemnización por daños y perjuicios.

Para que la reclamación prospere, el comprador debe documentar adecuadamente los defectos y los gastos derivados de la reparación. Esto incluye facturas, informes periciales y cualquier comunicación con el vendedor. En muchos casos, también es posible reclamar los honorarios de abogados, procuradores y peritos involucrados en el proceso.

¿Se puede renunciar al saneamiento por vicios ocultos?

Si bien es posible renunciar al saneamiento por vicios ocultos, existen ciertas restricciones, especialmente cuando el vendedor ha actuado de manera fraudulenta o ha ocultado intencionadamente los defectos del producto.

Para que la renuncia sea válida, debe ser expresa y constar de manera clara en el contrato de compraventa. No obstante, si se demuestra que el vendedor conocía el defecto y lo ocultó deliberadamente, la renuncia puede ser impugnada ante los tribunales.

En Garón Abogados, recomendamos que, en caso de renunciar al saneamiento, se pacte expresamente una reducción del precio que compense cualquier posible defecto oculto que pueda aparecer dentro del plazo legal. Esto proporciona mayor seguridad jurídica para ambas partes.