Saneamiento por evicción: todo lo que necesitas saber

El saneamiento por evicción es una modalidad de incumplimiento de contrato en la que cualquiera de las partes puede solicitar su nulidad.

A continuación, veremos los derechos y obligaciones de comprador y vendedor, la importancia de la asesoría legal para la redacción de contratos, procedimiento, plazos para reclamar, y sus consecuencias.

Igualmente, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas para la interpretación de tu asunto en particular.

¿Qué es el saneamiento por evicción y cómo afecta a la compraventa de inmuebles? 

El significado de el saneamiento por evicción puede tener efectos legales cuando el comprador se ve privado por una sentencia firme, en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.

La manera en cómo afecta a la compraventa de inmuebles es obligando el vendedor a responder por ello, ya que es obligación de este proporcionar al comprador la posesión pacífica de la cosa entregada a salvo de cualquier reclamación por un tercero.

El saneamiento no tendrá lugar hasta que no haya recaído sentencia firme por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida.

Derechos y obligaciones de las partes en el saneamiento por evicción   

Entre las obligaciones del vendedor en aso de evicción debe responder frente al comprador, aunque no se haya establecido nada al respecto en el contrato.

Si bien es cierto que, si el saneamiento consta recogido en el contrato, esta obligación puede ser aumentada, disminuida o suprimida, aunque en todo caso sería nulo el pacto eximente de responsabilidad si se acredita la mala fe por parte del vendedor, y ello formará parte de los derechos del comprador ante la evicción.

Es importante decir que los casos en los que el comprador puede reclamar y en las que podemos establecer a su vez, las excepciones a las obligaciones del vendedor, podrían señalarse las siguientes:

1. Todo procedimiento en el que se ejercite el saneamiento, debe de venir precedido de otro en el que un tercero venga a plantear demanda contra el comprador.
2. Que tras tener sentencia previa, no prive al comprador de la propiedad.

Si se produce la evicción el comprador será restituido en el precio de la cosa vendida, así como indemnizado por los beneficios dejados de obtener y costes asumidos.

La obligación de saneamiento también se transmite a los herederos de forma solidaria.

Procedimiento legal en casos de saneamiento por evicción 

Podríamos decir que el procedimiento legal se inicia cuando el comprador es notificado de la demanda. Tiene la obligación de notificar esta fehacientemente al vendedor, dentro del plazo otorgado para la contestación a la demanda, ya que en ausencia de esta comunicación el vendedor no está obligado al saneamiento.

Solo es exigible el saneamiento cuando la sentencia por la que se obliga al comprador a la pérdida de la cosa sea firme. El plazo para el ejercicio de esta acción es de cinco años, conforme a lo establecido en el artículo 1964 CC.

Saneamiento por evicción en la jurisprudencia española

La evolución de la normativa sobre evicción ha venido estableciendo que el vendedor responda cuando el comprador sea privado de todo o parte de la cosa por un derecho anterior a la compra.

Ya consta expresamente en el Código Civil francés: «[…] el vendedor está obligado por ley a garantizar al adquirente por la evicción que sufre de la totalidad o parte de la cosa vendida o de las cargas pretendidas sobre el objeto, que no hayan sido declaradas en el momento de la venta.

Ello es reflejo de la idea vinculada a la concepción romana de la venta como contrato que obliga a un «dare», pero no a hacer dueño al «accipiens», debiendo procurar el vendedor al comprador la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

Idéntica idea ya quedaba en la Partida 5ª, título 5º, Ley 32, mandaba que «quita e libre de todo ebargo deue fer etregada la cosa vendida al comprador […] «.

Dada la antigüedad de la figura esta es recogida ampliamente por la jurisprudencia de nuestro más alto tribunal, destacamos algunos ejemplos de sentencias relacionadas con la evicción, entre otras: la sentencia de 13 de abril de 1929, sentencia de 13 de mayo de 1983, 5 de diciembre de 1985, 7 de diciembre de 1996, la sentencia 857/2007, de 17 de julio, y la sentencia 159/2009, de 9 de marzo.

Consecuencias de la evicción en la compraventa de inmuebles  

Si se produce la evicción, los efectos sobre el contrato de compraventa pueden presentar dos situaciones:

1) Si contractualmente se ha renunciado al saneamiento, el vendedor solo está obligado a la entregar del precio de la cosa vendida al tiempo de la evicción, siempre y cuando, el comprador no hubiera renunciado también a este extremo, con conocimiento de los riesgos y la aceptación de las consecuencias.

2) Si se ha pactado contractualmente el saneamiento o si no se hubiera establecido nada, el comprador puede exigir la nulidad del contrato por evicción al vendedor por la que deberá proceder a:

• La restitución del precio de la cosa al tiempo de la evicción.
• Los frutos y rendimientos en caso de que se le condene a su entrega al que le ha vencido en juicio.
• Las costas del pleito que ha motivado la evicción, y en su caso, las seguidas con el vendedor para el saneamiento.
• Los gastos del contrato en caso de que los hubiera pagado el comprador.
• Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo en caso de haberse vendido con mala fe.

En caso de que la evicción fuese parcial, si dicha parte es tan importante como para que sin ella el comprador no la hubiera adquirido, este puede exigir la rescisión del contrato, y la consiguiente indemnización con nuestros abogados para la reclamación de daños y perjuicios.

Recomendaciones para evitar problemas de evicción en la compraventa 

Ante la compra de un bien inmueble, y para evitar problemas con la evicción en la compraventa, se debe de proceder a la verificación de cargas y gravámenes antes de la compra, por lo que siempre es recomendable acudir a los pertinentes registros con el fin de asegurar la verdadera situación de este, así como recoger en el contrato las consecuencias para las partes contratantes en caso de que se dé la evicción.

Para ello es recomendable contar con la asesoría de un equipo especializado en este tipo de operaciones.

Otro de los puntos de la importancia de la asesoría legal parte por la redacción de contratos que incluyan garantías contra evicción, entre las que se incluyan otras obligaciones, como las que puedan prohibir al comprador vender o ceder su uso, y además, y en ese orden, también poder obligar a la parte vendedora a responder por saneamiento por evicción conforme a derecho.

Diferencias entre saneamiento por evicción y otros tipos de garantías en la compraventa 

Cuando hablamos de evicción nos referimos a la pérdida del bien adquirido por un derecho de un tercero anterior a la venta, por el que el vendedor debe responder.

Si bien, en las compraventas existen otro tipo de garantías para el comprador como la obligación de responder por parte del vendedor por daños o vicios ocultos en el bien adquirido, que, si bien estos no afectan a la propiedad del bien, como en el caso de la evicción, sí que afectan al uso y disfrute del bien adquirido. 

Preguntas frecuentes 

Saber cuánto tiempo se tiene para reclamar, cuál es el procedimiento legal o si obligatoriamente debería de haber una sentencia previa, las cláusulas de los contratos y sus requisitos, son algunas de las preguntas preguntes que recibimos.

A continuación, procederemos a resolver algunas de ellas.

¿Cuándo procede la evicción? 

Cuando un tercero ostenta sobre el bien un derecho de un anterior a la compra. 

¿Cuándo hay evicción de la cosa vendida?

Cuando el comprador se ve privado del bien adquirido en virtud de una sentencia firme. 

¿Qué requisitos se deben cumplir para poder exigir el saneamiento por evicción?

Señalamos algunos de los requisitos establecidos:

•  Notificación de la demanda en tiempo y forma al vendedor.
•  No exclusión por contrato del saneamiento por evicción.
• Cuando el comprado se vea privado en todo o en parte del bien por una sentencia firme.

¿Cuánto tiempo tiene un comprador para reclamar saneamiento por evicción?

El plazo para el ejercicio de la acción es de cinco años, conforme a lo establecido en el artículo 1964 CC.