Requisitos, trámites e impuestos a tener en cuenta para comprar una casa

Si vas a comprar una casa, debes de agotar todos los trámites pertinentes a la hora de recabar información acerca del piso. No sería la primera vez en la que nos encontramos con que la vivienda que quieres adquirir tiene menos metros cuadrados de los ofertados, que el local comercial tiene algún embargo, que el inmueble esté inscrito a nombre de otros titulares que no hayan aceptado la operación, etc.

Salvo que dispongas de liquidez suficiente, lo más habitual para formalizar este tipo de operaciones es mediante la celebración del oportuno contrato de arras, del que puedes tener más información sobre el mismo en el enlace.

Entre los documentos relevantes y con carácter previo a la compraventa, has de solicitar los siguientes: nota simple en el Registro de la Propiedad; certificados a la comunidad de propietarios para saber que se está al corriente de pagos y/o tener conocimiento de importes correspondientes a derramas; solicitar información acerca de si los recibos del IBI están al día ;y el ya conocido certificado energético.

Pero esto no es todo, será de aplicación en 2023 con la aparición de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal queda reflejado cuál será la valoración de los bienes a la hora de transmitir como de comprar. Adelantamos los valores de mercado y de referencia y atendiendo de qué importe sea mayor, así tendremos que tributar. A lo largo del artículo iremos hablando de este aspecto.

¿Qué impuestos tengo que pagar para comprar una casa?

Pues hay que hacer números porque como dicen muchos, posiblemente se trate de la mayor inversión que hagas a lo largo de tu vida. Por tanto, hay que tenerlo todo bien atado, evitando así sorpresas desagradables.

Uno de los aspectos más importantes es el fiscal y con este post, nuestros abogados tributarios van a tratar de poner algo de luz en esto, para que te sea más fácil entender qué impuestos hay que pagar en cada caso.

En el caso de la compra de una vivienda, seas o no residente en España, entran en juego varios impuestos, siendo los más importantes los siguientes:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados).
• TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas).

¿Qué impuestos pago si compro una vivienda nueva? Casos en que pagas IVA y AJD.

En el caso de que se la estés comprando al promotor, es decir, una vivienda nueva.

En estos casos el promotor te repercutirá un IVA del 10% sobre el precio de la casa. Tú le pagas el IVA al promotor y éste ingresa ese dinero en Hacienda, que es el que está obligado.

Por ejemplo, si la casa vale 200.000 euros, vas a tener que pagar esos 200.000 euros más 20.000 euros (10% x 200.000 euros) de IVA.

No tienes que hacer ningún trámite respecto al pago del impuesto ya que será el vendedor el que ingrese el dinero de ese impuesto en Hacienda.

Cuando la compra lleva IVA también se le aplica otro impuesto, llamado AJD, que supone un coste menor, pero que hay que considerar porque puede rondar entre el 0,5% y el 1,5% sobre el precio. Es un impuesto que está cedido a las comunidades autónomas y variará en función de la comunidad autónoma donde esté el inmueble, que será donde tienes que presentarlo.

¿Qué impuestos pago cuando quieres comprar una vivienda de segunda mano? Casos en que pagas TPO.

Cuando compras una vivienda de segunda mano, la operación no lleva IVA, pero no queda libre de tributación. Aquí entra en escena el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, conocido como TPO.

En este caso eres tú el que está obligado a elaborar e ingresar el impuesto. Se trata de un coste extra que no está incluido en el precio que te da el vendedor, como te contábamos antes con el IVA.

Lo que tienes que pagar por este impuesto dependerá de cada comunidad autónoma. Como en el caso de AJD, es un impuesto cedido a las CCAA. Te facilitamos los tipos generales de algunas CCAA con los que más acostumbrados estamos a gestionar la compraventa y liquidar los impuestos:

• Madrid: 6%
• Cataluña: 10%
• Castilla La Mancha: 9%

Estos tipos se aplican sobre el valor de compra del inmueble y lo tienes que ingresar en la comunidad donde se encuentre el inmueble.

¿Cómo será el valor de la casa si la compro a partir de 2023?

Con la nueva aparición de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, comprar una vivienda en 2022 llevará consigo el tener que aplicar una adecuada valoración del bien que se transmite.

A la hora de comprar una vivienda, a efectos fiscales del impuesto de Transmisiones Patrimoniales, la base imponible será el valor del bien transmitido. Este valor será el de mercado.

El valor de mercado será el cual podría ser adjudicado por un tercero en iguales condiciones de compra.

En este punto es importante también hablar del valor de referencia que se considera como el determinado por la Dirección General de Catastro, recogido en la descripción catastral.

Aquí viene un dato importante, el valor de referencia no podrá ser superior al de mercando, pero si el valor de mercado es superior al de referencia, se tomará como base aquel que resulte mayor.

¿Qué impuestos pago si quiero vender mi casa pero soy no residente en España? 

En este caso es aplicable todo dicho anteriormente. La diferencia está en que en este caso tú, como comprador, estás obligado a retener (dejar de pagar) al vendedor el 3% del importe de la compra para ingresarlo en hacienda. Es un pago a cuenta de un tributo que tiene hacer frente el no residente, pero ante el miedo de que se pueda quitar de en medio sin pagar, hacienda le pasa la pelota al comprador.

Te ponemos un ejemplo: si vas a comprar un piso por 100.000 euros, le tendrás que pagar 97.000 euros al vendedor y 3.000 a Hacienda (en nombre del vendedor).

El plazo para hacer el ingreso es de un mes desde la fecha de la compra y el modelo a rellenar es el 211.

Una vez hecho el ingreso tienes que darle copia del modelo al vendedor, para que pueda justificar el ingreso ante Hacienda.

¿Qué impuestos tengo que pagar si quiero vender mi casa a extranjeros? 

¿Vas a vender tu casa? Pues no te preocupes si el comprador es o no extranjero, porque no te afecta. Te cuento a continuación los impuestos que tendrías que pagar.

En el caso de que seas tú la persona que vende la vivienda ten en cuenta que hay dos impuestos que te van a afectar: el IRPF (la renta) en caso de que seas residente en España, el IRNR (renta de no residentes) en el caso de que seas no residente y el IIVTNU (plusvalía municipal).

IRPF 

En el caso de la renta (para residentes en España) habrá que esperar a que hagas la declaración del año en que has vendido la vivienda. Que suele ser entre abril y junio del año siguiente.

Cuando llegue ese momento tendrás que declarar una ganancia o pérdida patrimonial por el valor que salga de esta fórmula:

Valor de transmisión (venta) – valor de adquisición (compra)

Si el resultado es positivo, se considera que en ese año has recibido una renta (lo que has ganado por vender el inmueble) y se le aplica un tipo impositivo que puede ser del 19%, 21% ó 23%, en función del importe de la ganancia.

Si el resultado es negativo se considera que has sufrido una pérdida patrimonial, ya que lo vendiste por menos de lo que te costó. En este caso ese importe lo puedes compensar con otros rendimientos positivos que marca la ley.

Ojo! Ponte en manos de un profesional para hacer la declaración correctamente. Seguro que te ayudarán a tener en cuenta todo lo necesario para hacer la ganancia lo más pequeña posible y aprovechar cualquier beneficio fiscal que sea aplicable a tu caso, que los hay (para mayores de 65, cuando vendes tu vivienda habitual para comprarte otra, etc.)

IRNR( Renta no Residentes)

Como comentábamos antes para el caso del comprador, cuando el vendedor es no residente el comprador tiene que retener un 3% del precio de la vivienda para ingresarla en Hacienda.

Ahora que nos ponemos en la piel del vendedor vamos a profundizar en esto.

Como no residente que eres, tienes la obligación de declarar la ganancia o pérdida en el impuesto de la renta de no residentes.

El 3% que el comprador retiene, lo va a ingresar en Hacienda, en el plazo de un mes desde que le vendiste el inmueble, como pago a cuenta del impuesto que tienes que presentar, y tiene que darte copia de dicho ingreso (modelo 211).

A partir de la fecha de presentación del modelo 211 tienes el plazo de 3 meses para presentar el IRNR (modelo 210).

Si lo que te sale a pagar en el modelo 210 es mayor que lo ya se ha ingresado con el modelo 211, tendrás que ingresar la diferencia. En el caso de que sea menor, Hacienda tendrá que devolverte la diferencia, para lo cual tiene el plazo de 6 meses a contar desde que acaba tu plazo de 3 meses para presentar la declaración.

Plusvalía Municipal: Pago de impuestos por la venta de piso o local.

Este es un impuesto local que te exige el ayuntamiento donde radique el inmueble.

De un tiempo a esta parte este impuesto había que pagarlo siempre, pero ya no (no exento de polémica por las últimas sentencias). Te contamos un caso de éxito de reclamación de devolución de plusvalía municipal al Ayuntamiento de Madrid en el artículo que se enlaza.

En el caso de que hayas vendido sufriendo una pérdida (es decir, que lo has vendido por menos dinero de lo que te costó) y puedas demostrarlo, no vas a tener que pagar nada.

Si lo que has obtenido con la venta es una ganancia, te va a tocar pedir la factura.

Sobre cuánto tienes que pagar lo mejor que puedes hacer es pedirle al ayuntamiento en donde se encuentre el inmueble que te haga una simulación, o bien hacernos el encargo. A la hora de ocuparnos de gestionar las compra venta de pisos o locales comerciales, toda la gestión de la plusvalía, tanto cálculo-simulación, como de su oportuna presentación(si así fuera el caso) se encargan nuestros abogados. 

Sí te podemos adelantar que el importe a pagar será mayor cuanto mayor sea el valor del suelo a efectos del IBI y cuanto más tiempo hayas tenido ese inmueble en propiedad. 

¿Qué impuestos pago por la compra de piso en España por los no residentes?

Si eres no residente y tienes que comprar una vivienda, échale un ojo a la pregunta anterior “¿Qué impuestos tengo que pagar para comprar una casa?”, el contenido es aplicable ya seas o no residente.

¿Cómo puedo saber cuál es el valor fiscal de un inmueble en Madrid o Barcelona?

Las comunidades autónomas tienen establecidos unos valores mínimos para cada inmueble. Si la compra la haces por una cantidad menor y pones ese importe en el impuesto, la comprobación la vas a tener asegurada.

Así, te recomendamos que te asegures de cuál es el valor mínimo de la vivienda para la comunidad autónoma donde se encuentre y pongas ese importe en el modelo del impuesto, siempre que el de compra haya sido menor.

Conocer este valor no es difícil ya que la mayoría de las comunidades tienen el servicio gratuito en su web. La fórmula más fácil para encontrar el enlace es a través de Google. Escribe en el buscador “valor mínimo comunidad de xxx” y prueba en los primeros resultados, ya que suelen existir varios portales web oficiales para tener una idea orientativa.

Como no puede ser de otro modo, cada compraventa tiene sus particularidades, y te recomendamos que acudas a tu despacho de abogados de confianza para tener perfectamente claro qué impuestos hay que pagar, qué gestiones tienes que hacer,etc.