La reinversión en vivienda habitual. Lo que tienes que saber sobre la ganancia patrimonial en el IRPF

Desde el año 2015, se aprobó el modelo de solicitud de devolución por aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el modelo de solicitud del régimen opcional.

Nuestros abogados fiscalistas le comentan los aspectos clave respecto al lugar, forma y plazo de las solicitudes para la desgravación por reinversión en vivienda habitual, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

«La finalidad de la reinversión en vivienda habitual es favorecer la libre circulación de los ciudadanos dentro de la Unión Europea.»

La denominada exención por reinversión en vivienda habitual, sirve para permitir a los contribuyentes no residentes que puedan excluir de gravamen la ganancia patrimonial que obtengan con motivo de la transmisión o venta de la que haya sido su vivienda habitual en territorio español, siempre que el importe obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Esta nueva disposición acerca de la reinversión en vivienda habitual, resulta de aplicación a los contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, para los residentes en un Estado miembro de la Unión Europea, o de un Estado miembro del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria de acuerdo con las medidas para la prevención del fraude fiscal.

«Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.»

Cuando la reinversión en vivienda habitual se haya producido con anterioridad a la fecha en la que se deba presentar la declaración del impuesto correspondiente a la ganancia patrimonial, modelo 210, la reinversión, total o parcial, podrá tenerse en cuenta para determinar la deuda tributaria correspondiente.

Desde mayo de 2023, el Tribunal Supremo también amplia los criterios de exención de ganancia patrimonial en aquellos casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial desde la fecha efectiva, aun cuando este criterio, lo cumpla uno de ellos. Te damos más información a lo largo del artículo.

La reinversión en vivienda habitual y el IRNR

Procedimiento

Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual existen dos procedimientos diferenciados:

• Autoliquidar el impuesto correspondiente a la ganancia patrimonial en el modelo de declaración modelo 210. Este procedimiento sólo resulta aplicable cuando la reinversión se haya producido con anterioridad a la fecha en la que se deba presentar dicha declaración.

• Presentación de una solicitud de devolución ajustada al modelo conforme al procedimiento y requisitos previstos.

Requisitos

• Que haya obtenido rendimientos del trabajo y por rendimientos de actividades económicas, como mínimo, el 75 por ciento de la totalidad de su renta, siempre que tales rentas hayan tributado efectivamente durante el período por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
• Que la renta obtenida durante el ejercicio en España haya sido inferior al 90 por ciento del mínimo personal y familiar que le hubiese correspondido de acuerdo con sus circunstancias personales y familiares de haber sido residente en España.

Plazo

La solicitud se presentará en el plazo de los 3 meses siguientes a la fecha de la adquisición de la vivienda habitual.

«Deberá adjuntarse a la solicitud, la documentación que acredite que la transmisión de la vivienda habitual en territorio español, y la posterior adquisición de la nueva vivienda habitual.»

Presentación

• Presentación electrónica por Internet.
• Presentación mediante papel impreso generado exclusivamente mediante la utilización del servicio de impresión desarrollado a estos efectos por la Agencia Tributaria en su sede electrónica.

Medios de devolución

Los medios para efectuar las devoluciones derivadas de la «Solicitud de devolución por exención por reinversión en vivienda habitual»

• Transferencia la cuenta bancaria del contribuyente consignada en la solicitud, identificada por su código IBAN, que podrá estar abierta en España o en el extranjero.
• Mediante la emisión de cheque cruzado cuando ésta no pueda realizarse mediante transferencia bancaria.

¿Tendría que pagar la ganancia patrimonial de la reinversión de vivienda habitual si no cumplo los plazos?.

Este punto es importante de cara a cualquier tipo de planificación fiscal que presentamos a nuestros clientes.

Nos hemos encontrado casos, en los que se ha producido la venta de la vivienda habitual y por determinadas circunstancias ajenas al caso, podemos entender que no ha constituido, nuevamente, su vivienda habitual.

Aunque la norma no lo deja claro, si que hay precedentes en los que podrían imputarte la ganancia patrimonial que en su momento quedó exenta.

Entendemos que lo que se está haciendo en este proceso de reinversión de vivienda habitual es cambiar una vivienda habitual por otra, dentro de un plazo concreto para hacerlo. También, con obligación de mantener esos plazos.

Es conveniente tener dos conceptos claros:

• ¿Qué se considera vivienda habitual?
• ¿Cuál es el plazo para reinvertir?

Una de las maneras más habituales que se encuentran los procedimientos de investigación son en aquellos que, bien no se ha accedido a la vivienda todavía tras la reinversión, otras en las que el consumo de suministros es más reducido de la media que ellos estiman.

Nuestra recomendación, insistimos, es que el plazo comienza a contar a efectos de entender qué es lo que se considera como vivienda habitual. Es decir, deberás permanecer al menos tres años de manera permanente en la vivienda para evitar interpretaciones con la normal.

¿Puedo aplicar la exención por vivienda habitual si la vivienda se pagó con dinero ganancial una vez nos casamos?

Hemos visto que esta es una cuestión recurrida, y ponemos en antecedentes.

Imaginemos que la vivienda se adquirió cuando no se estaba casado. Por lo tanto, bien privativo.

Se contrae posteriormente matrimonio bajo el régimen de bienes gananciales. Parte de esa vivienda, se ha pagado con el dinero que se ha generado de la unión de ambos.

La cuestión surge cuando se decide vender dicho inmueble, que además constituye la vivienda habitual de ambos, pues bien, lo que establece el Código Civil es:

• Que los bienes adquiridos, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán proindiviso, a la sociedad de gananciales, y al cónyuge en proporción a las aportaciones.
• Los bienes pagados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar matrimonio siempre tendrán carácter privativo…exceptuando la vivienda y ajuar familiar.

Por lo tanto, y como indica la DGT, si podremos aplicarnos la exención, pero de igual modo, cuando se produzca una ganancia tomando el valor de adquisición, tendremos que declararla.

¿Qué dice el Tribunal Supremo respecto de la reinversión en casos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio?

La Ley del IRPF califica como rentas exentas las que se pudieren obtener de la transmisión de la vivienda habitual en aquellos casos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio.

Pues bien, en mayo de 2023, el Tribunal Supremo ha resuelto que, en los casos anteriores que motiva el cese de la ocupación efectiva de la vivienda habitual, al menos, por uno de ellos, se entenderá que se cumple el requisito de exención vivienda habitual para ambos, aunque solo uno de ellos lo cumpla.

¿Necesitas un asesor fiscal?

Confía en Garón Abogados el asesoramiento legal de tu asunto relacionado con la Agencia Tributaria.

Te acompañamos a las Inspecciones de Hacienda para estar representado y defendido a lo largo de todo el procedimiento inspector, así como a tomar las decisiones adecuadas. Presentamos todo tipo de recursos y reclamaciones ante cualquier órgano administrativo tributario.