Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca

Seguimos ofreciendo facilidades a nuestros clientes si siguen planteándose cómo reclamar los gastos de su hipoteca. Aunque parezca sorprendente, en mitad de noviembre de 2024, aún seguimos presentando demandas judiciales contra los bancos que se niegan a devolver dichas cantidades. En estos casos, si que merece la pena reclamar judicialmente.

A continuación, nuestros abogados especialistas en reclamación de gastos de hipoteca, tratarán algunos aspectos relacionados con los gastos que se pueden reclamar, los pasos que se deben de dar, y la importancia de la reclamación extrajudicial, algunos casos de éxito, etc.

En cualquier caso, con cualquier aclaración que necesites resolver, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para valorar tu reclamación.

¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?

Si, merece la pena cuando el banco se niega a devolver los gastos de hipoteca extrajudicialmente.

En la practica de nuestros abogados bancarios, en la actualidad, hay muchos bancos y entidades financieras que no devuelven los importes en su integridad, conforme lo dispuesto por la infinidad de sentencias, tanto nacionales como por parte de la UE.

En ese caso, es conveniente ir preparando la correspondiente demanda judicial. Lo más llamativo de estos casos, resulta ser, que cuando les notifican nuestras demandas, acto seguido, el banco suele estar de acuerdo con lo que pedimos. 

Evidentemente, todos los gastos judiciales (las costas) se les reclamarán por mala fe.

¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?

Las miles de sentencias ya dictadas vienen a reconocer ciertos gastos que el cliente tiene derecho a su devolución. Entre ellos:

1. Gastos de notaria.
2. Gastos de registro de la propiedad.
3. Gastos de gestoría.
4. Gastos de tasación.
5. Otros: comisión de apertura.

Los gastos de notaria se reconocen como que el cliente tiene derecho al 50% de lo abonado el día de escriturar.

Los gastos de registro de la propiedad, el cliente tendrá derecho a percibir el 100% de lo abonado.

Igual suerte para los gastos de gestoría y gastos de tasación.

Más discutible vienen siendo los gastos de comisión de apertura. Debemos de fijarnos en los criterios dispuestos por el Tribunal Supremo para reclamar este concepto. En muchos casos, no se reconocen, y esto hace conveniente tener abogados que preparen bien la estrategia de cara a la audiencia previa.

Quién puede reclamar los gastos de una hipoteca

Cualquier consumidor podrá reclamar los gastos de una hipoteca, incluso si la hipoteca está amortizada.

Los requisitos legales para reclamar los gastos hipotecarios parten por analizar previamente que no disponga de ninguna cláusula que limite tal derecho, y sobre todo, que el consumidor no haya tenido conocimiento de su abusividad en los últimos cinco años, como así ha resuelto la UE.

Las excepciones especiales en reclamaciones hipotecarias podríamos decir que son aquellas que diferencia a consumidor de profesional.  Podríamos decir también, como excepción, el que el impuesto de actos jurídicos documentados, no se debe de reclamar.

Pasos para reclamar los gastos de una hipoteca

Lo primero que el cliente debe de hacer es reunir la documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca. En este sentido, necesitaremos:

1. Escritura de préstamo hipotecario (no la escritura de compraventa).
2. Copia de todos los gastos desembolsados (notaria, registro de la propiedad, tasación, gestoría). El impuesto de actos jurídicos documentados no se puede reclamar.

La forma en cómo iniciar la reclamación en el banco parte por hacer una reclamación extrajudicial. En Garón Abogados asumimos esta fase dentro del servicio que ofrecemos a nuestros clientes, por lo que no tendrías que preocuparte de este trámite, a nuestro juicio, necesario. En muchos casos, tras iniciar la reclamación, no suelen contestar, o lo hacen transcurrido unos meses.

En muchos casos se nos plantea como opción para reclamar a través del Banco de España. En nuestra opinión, es un trámite que podemos prescindir de él, siguiendo los pasos anteriormente detallados.

Reclamación formal y alternativas legales

Como adelantábamos anteriormente, no vemos necesaria la presentación de la reclamación ante el Banco de España, sino que con la presentación de una carta extrajudicial al banco, por medio de sus servicio de atención al cliente, podrá ser suficiente para acreditar la reclamación formal.

Fuera de este marco, si el banco no contesta en un  mes, ya podrás iniciar el procedimiento de demanda judicial.  Este procedimiento obligatoriamente tendrás que contar con abogado y procurador.

Entre las distintas opciones de apoyo, en Garón ofrecemos los servicios de abogado y procurador para que podamos reafirmarnos en que si merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca.

Plazo límite para reclamar los gastos de hipoteca

El plazo límite para reclamar los gastos de la hipoteca siempre ha sido cuestionado por los bancos, pero no hay duda alguna, sino que obedece más a una estrategia procesal de los bancos, y es bien sabido el resultado en sentencia.

Las miles de sentencias tratadas en este asunto vienen a establecer que será un plazo de 5 años desde que se conoce de la abusividad. Aquí, nos hemos encontrado en la práctica dos escenarios para resolver la cuestión:

1. El plazo comienza desde la reclamación extrajudicial.
2. El plazo comienza desde la sentencia.

Esto será muy importante analizar previamente, ya que el banco puede alegarlo en juicio.

Casos y ejemplos reales de reclamaciones de gastos hipotecarios

Son muchísimas las demandas que hemos presentado en los últimos años, y podríamos decirte que en Garón Abogados tenemos el 100% de casos ganados en esta materia.

A continuación, te expondremos algunos casos.

Caso 1

Unicaja devuelve los gastos de la hipoteca en un mes tras haber presentado la demanda. Este caso nos llamó mucho la atención, ya que es un procedimiento que fácilmente, puede irse a varios años vista.

Todo ello con intereses y costas del procedimiento.

Caso 2

Otro de los casos que nos sorprendió, fue otra reclamación de gastos de hipoteca contra Unicaja. En este caso, presentamos nuestra demanda, pero no contestaron a la misma los propios abogados del banco, por lo que se les consideró en rebeldía procesal.

Al no haber más documentos que los presentados, se dictó sentencia favorable para nuestra cliente, que recuperó todo lo abonado por el préstamo de 2009, sino asumir unas costas de más de 4000 euros.

Caso 3

También, nos hemos encontrado casos, en los que, con sentencia favorable, en primera instancia y en segunda instancia (por haber recurrido el banco la sentencia), no se ha hecho el pago de los gastos.

En este caso, hemos iniciado una demanda de ejecución de sentencia, y solicitaremos todas las costas procesales de la primera y segunda instancia, así como de la ejecución.