Consejos prácticos para evitar malas interpretaciones sobre la prórroga del contrato de alquiler

La duración y el concepto de prórroga en el contrato de alquiler han sido siempre elementos clave dentro del sector arrendaticio, y a menudo generan controversia, especialmente cuando surgen conflictos entre arrendador y arrendatario. Muchos de estos problemas están relacionados con la falta de pago de la renta.

Existen diversas situaciones que pueden complicar la relación contractual. Por ejemplo, cuando un propietario desea vender la vivienda pero se encuentra con inquilinos en ella, o cuando el arrendador quiere dar por finalizado el contrato, pero los inquilinos deciden permanecer en el inmueble en contra de su voluntad.

A continuación, abordamos algunas cuestiones prácticas que nuestros abogados consideran útiles si te encuentras en alguna de estas circunstancias.

¿Qué se entiende por contrato de alquiler?

El contrato de alquiler o arrendamiento es un acuerdo entre dos partes: el arrendador, que cede el uso de una vivienda o local de forma temporal, y el arrendatario, que disfruta del inmueble a cambio del pago de un determinado importe.

Este contrato regula el alquiler de un bien e incluye aspectos esenciales como:

• Datos del arrendador y arrendatario.
• Duración del contrato.
• Precio del alquiler.
• Plazos de pago de las rentas.

El contrato puede formalizarse de manera escrita o verbal, aunque siempre es recomendable dejar constancia por escrito para evitar posibles disputas en el futuro.

En función de lo estipulado en el acuerdo, el pago del alquiler puede realizarse en un solo desembolso o en plazos periódicos, comúnmente de forma mensual.

Uno de los principales objetivos de los arrendadores es contar con inquilinos que permanezcan alquilados durante muchos años y mantengan al día el pago de las rentas.

Además, el contrato puede incluir cláusulas de obligado cumplimiento por parte del arrendatario. En caso de incumplimiento, el arrendador podría rescindir el acuerdo de forma justificada.

¿Es lo mismo prórroga que renovación del contrato de alquiler?

Aunque pueden parecer términos similares, la prórroga y la renovación del contrato de alquiler no significan lo mismo.

En una prórroga, se mantienen las mismas condiciones establecidas en el contrato original, con la única diferencia de que la duración del alquiler se extiende, generalmente conforme a lo estipulado por la ley.

Por otro lado, en una renovación del contrato sí pueden introducirse modificaciones en las condiciones, ya sea agregando nuevas cláusulas o sustituyendo algunas de las existentes según las circunstancias.

Si en la renovación se incluyen nuevas cláusulas, es válido preparar un anexo con los términos actualizados.

¿Cuánto tiempo se puede prorrogar un contrato de alquiler?

Actualmente, la duración máxima de un contrato de alquiler es de siete años si el arrendador es una persona jurídica, y de cinco años si se trata de una persona física.

La duración del contrato se acuerda libremente entre las partes, pero es importante prestar atención a los plazos para determinar si la renovación será automática.

Una vez cumplido el plazo acordado en el contrato, este se podrá prorrogar anualmente hasta un máximo de tres años, salvo que ocurra alguna de las siguientes situaciones:

• El arrendador notifique, con al menos cuatro meses de antelación a la finalización del contrato, su intención de no renovarlo.
• El arrendatario comunique, con al menos dos meses de antelación, que no desea continuar con el arrendamiento.

¿Cuándo se puede prorrogar un contrato de alquiler?

El contrato de alquiler se puede prorrogar siempre que ambas partes estén de acuerdo.

Si tanto el arrendador como el arrendatario desean continuar con el contrato, podrán prorrogarlo sin problemas. Sin embargo, cualquiera de las partes puede proponer modificaciones en las condiciones antes de la renovación.

¿Qué ocurre si en el contrato no hay un plazo determinado de duración?

Para simplificar la comprensión de este tema, nos remitimos a lo establecido en el artículo 1566 del Código Civil, que regula la figura de la tácita reconducción.

En términos generales, este artículo establece que, cuando un contrato de arrendamiento no tiene un plazo de duración determinado, se presume el consentimiento del arrendador para la continuidad del contrato si se cumplen las siguientes condiciones:

• El inquilino permanece en la vivienda después de la finalización del contrato.
• Transcurridos 15 días desde la finalización del contrato, el arrendador no ha notificado su intención de darlo por terminado.
• No se ha requerido formalmente al inquilino para que abandone la vivienda.

Prórroga extraordinaria del contrato de alquiler

Debido a la pandemia de COVID-19, los contratos de alquiler pueden prorrogarse automáticamente por un periodo máximo de seis meses, manteniendo las mismas condiciones establecidas en el contrato original.

Esta prórroga extraordinaria aplica a aquellos contratos que finalicen entre el 2 de abril de 2020 y el 31 de octubre de 2021.

Si el inquilino desea acogerse a esta prórroga, debe solicitarlo al arrendador, quien está obligado a aceptarla.

Esta medida fue implementada para evitar subidas abusivas en el precio del alquiler, considerando la situación de vulnerabilidad provocada por la crisis sanitaria y económica.

¿Cómo se realiza la rescisión de un contrato de alquiler?

La rescisión del contrato de alquiler solo puede llevarse a cabo en determinadas circunstancias reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si el inquilino desea rescindir el contrato de arrendamiento, solo podrá hacerlo en los siguientes casos:

• Cuando el propietario interfiera en su vida normal dentro de la vivienda.
• Cuando el arrendador no cumpla con las obligaciones establecidas en el contrato, como la realización de reparaciones necesarias en el inmueble.

En muchos casos, se puede aplicar el desistimiento del contrato de alquiler, que le permite finalizar el contrato con ciertas penalizaciones.

El inquilino puede abandonar la vivienda tras haber transcurrido al menos seis meses desde el inicio del contrato. En caso contrario, deberá pagar una indemnización equivalente a un mes de alquiler por cada año restante del contrato. Además, debe notificar su decisión con un mínimo de 30 días de antelación.

Por su parte, el arrendador puede rescindir el contrato si el inquilino incumple alguno de los términos establecidos en el acuerdo.

¿Puedo subir el precio del alquiler de la vivienda?

El precio del alquiler puede incrementarse antes de la finalización del contrato, siempre que ambas partes estén de acuerdo en prorrogar el arrendamiento.

Además del aumento del alquiler, también pueden incluirse nuevas cláusulas en el contrato. Sin embargo, estas deben notificarse previamente, ya que de lo contrario el contrato se prorrogará con las mismas condiciones.

Es importante diferenciar este incremento de la actualización de las rentas, que se realiza anualmente y puede ser al alza o a la baja, en función del Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler.

En algunas regiones, como Barcelona, el precio del alquiler está regulado. Se plantea la posibilidad de implantar un modelo similar en otras provincias, con el objetivo de evitar la existencia de viviendas vacías y regular el mercado inmobiliario.

¿Qué sucede con la fianza?

La fianza en los contratos de alquiler cumple un papel fundamental. Su objetivo es cubrir posibles desperfectos en la vivienda durante el tiempo de arrendamiento, y no debe utilizarse como compensación por impagos del alquiler.

En caso de que el inquilino cause daños en la vivienda, el arrendador puede utilizar la fianza para cubrir los costos de reparación. En situaciones más graves, donde los daños exceden la cantidad depositada, el propietario puede iniciar una demanda por daños en vivienda alquilada para reclamar la cantidad necesaria para restaurar el inmueble.

Además, si se realizan reformas en la vivienda que afecten su habitabilidad por un tiempo prolongado, el arrendador estará obligado a devolver la fianza correspondiente al inquilino.

La prórroga del alquiler cuando hay una sentencia de desahucio

Tal como mencionamos respecto a la prórroga extraordinaria por los efectos de la crisis del COVID-19, en los casos donde exista una resolución judicial de orden de desahucio, si el inquilino demuestra una situación de vulnerabilidad, el proceso puede ser suspendido temporalmente.

El tiempo que tarda un desahucio en ejecutarse puede variar en función de diversos factores legales y administrativos. En este sentido, es importante conocer cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato, ya que los plazos pueden diferir dependiendo del procedimiento aplicado y las circunstancias del caso.

El momento adecuado para presentar esta solicitud es en la contestación a la demanda de desahucio. No obstante, se han dado casos en los que, aun sin tramitar la solicitud a través de los servicios sociales locales, los abogados especialistas en desahucios han logrado aplicar esta prórroga.

Preguntas frecuentes sobre la prórroga en el contrato de alquiler

¿Qué es la prórroga tácita del contrato de alquiler?

Podemos definir la prórroga tácita como la continuación de la vigencia del contrato de arrendamiento, siguiendo la duración establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este caso, si ninguna de las partes comunica expresamente su intención de finalizar el contrato, todos los términos y condiciones se mantendrán por un año más.

¿Cómo se realiza una prórroga de contrato de arrendamiento?

Para prorrogar un contrato de arrendamiento, basta con que ninguna de las partes manifieste su intención de modificar o finalizar el acuerdo. Si esto sucede, el contrato se prorrogará automáticamente durante un año más bajo las mismas condiciones.

¿Cuántas veces puedo prorrogar un contrato de alquiler?

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración máxima de los contratos de alquiler para personas físicas puede extenderse hasta un máximo de cinco años.

En el caso de los arrendadores que sean personas jurídicas, la duración del contrato puede alcanzar hasta siete años.

¿El contrato de alquiler se puede volver indefinido?

En la práctica, existen contratos de arrendamiento sin una duración determinada, especialmente aquellos firmados antes de 1985, en los que era común no especificar un plazo concreto.

Estos contratos suelen renovarse anualmente de manera automática bajo el concepto de tácita reconducción. Como hemos mencionado anteriormente, este principio puede aplicarse en la renovación del contrato cuando no hay una notificación expresa de resolución.

Al llegar a la duración máxima establecida por la Ley, tal y como indica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si ninguna de las partes expresa su intención de finalizar el contrato, este podrá extenderse anualmente hasta un máximo de tres años adicionales.

Si tienes dudas o necesitas asesoramiento sobre este tema, estaremos encantados de ayudarte. Puedes contactarnos a través de cualquiera de nuestros canales de comunicación disponibles.