¿Qué es la nuda propiedad y cómo se declara en una compraventa o herencia?

La nuda propiedad es un concepto que se relaciona con la compra venta de bienes inmuebles, y que resulta especialmente relevante en el ámbito de las herencias. Sin embargo, muchas veces pasa desapercibido o se desconoce, pudiendo ser un gran aliado en este tipo de relaciones transaccionales.

En este artículo analizaremos detalladamente que es la nuda propiedad, cómo puedes beneficiarte de ella, en qué situaciones se utiliza y la diferenciaremos de otros términos similares para que dispongas de todas las herramientas si quieres formalizar un contrato de este tipo.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es un término que recoge la propiedad o titularidad de un bien sin el derecho a su uso y disfrute. Es decir, en la nuda propiedad el propietario de un bien es reconocido como su titular, pero no tiene derecho a utilizarlo ni a generar rédito económico o beneficios del mismo.

El derecho a disfrutar de dicho bien corresponde a la otra parte del contrato, el usufructuario.

¿Qué es la nuda propiedad de una herencia?

La nuda propiedad de una herencia se da cuando el propietario de un bien cede por haber fallecido a un familiar mediante testamento la nuda propiedad del mismo, de tal manera que se convierte en su propietario pero sin derecho a su uso y disfrute, el cual corresponde al usufructuario designado en el testamento. En muchas ocasiones el usufructuario vitalicio suele ser algún familiar cercano del fallecido, que puede utilizar el bien hasta su fallecimiento.

En otros casos, se sigue el orden de descendencia y adjudicación para aceptar una herencia.

Diferencias entre nuda propiedad y usufructo

La diferencia principal que encontramos entre estos dos conceptos es que el propietario de la nuda propiedad dispone de la titularidad de un bien determinado, mientras que el propietario del usufructo dispone del derecho de uso y disfrute del mismo sin ser su titular.

¿Qué es el usufructo vitalicio?

El usufructo vitalicio es un derecho que permite a la persona utilizar y disfrutar de un bien o bienes determinado durante toda su vida, sin tener que ser propietario o titular del mismo. Es un concepto muy importante y frecuente en las herencias, en las que el propietario cede el bien a un familiar, pero mantiene el usufructo vitalicio.

¿Cómo comprar un piso en nuda propiedad?

Actualmente es posible comprar un piso en este régimen, es decir, adquirir su titularidad pero sin derecho a utilizarlo ni a obtener beneficios del mismo. Esto puede ser algo habitual entre familiares, o bien si se desea comprar un inmueble con un costo reducido en comparación a la compra venta habitual.

En la actualidad es una opción muy ofertada en portales inmobiliarios, en los que se puede ofrecer la venta de la nuda propiedad, en el que, en el mayor número de casos, está condicionado al pago de una renta mensual, ya que los propietarios son personas de avanzada edad. El tipo de cliente en general suele ser inversionista.

No nos gustaría hacer muy extenso este artículo, pero te recomendamos que tengas en cuenta en la nuda propiedad a la extinción de condominio o proindiviso.

Para que te hagas una idea, en cuanto a operativa podría ser muy parecida, pero la fiscalidad de la extinción de condominio en viviendas no tiene nada que ver y muchísimo más beneficiosa.

La donación de la nuda propiedad

Esta opción también es muy frecuente encontrarla en la práctica con inmuebles y personas que viven en ella y tienen más de 65 años.

Es una cuestión de planificación fiscal. ¿Por qué? Porque si vas a donar una vivienda, lo primero que tienes que saber son: qué tipo de impuestos tendré que pagar, quién tiene que pagarlos, y en qué cantidades.

Cuando se dona la nuda propiedad de una vivienda puede haber ganancias patrimoniales. Uno de los elementos en los que se fijan nuestros abogados fiscalistas es en si es vivienda habitual para ver si se está exento del pago de este impuesto.

¿Cómo se declara la venta de la nuda propiedad en renta?

Al tratarse de un contrato de compra venta es necesario siempre declarar la venta de un bien en la renta. Esto dependerá de las ganancias o pérdidas de la operación, aunque hay muchas otras variables que se necesitan para calcular el impuesto correspondiente.

En algunas ocasiones han preguntado a nuestros abogados fiscalistas si podría aplicar la exención de vivienda habitual en los casos de usufructo y nuda propiedad, y es que en estos casos, no te podrás aplicar la exención. Tampoco la reinversión en aquellos que tengas la nuda propiedad de una vivienda.

¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y pleno dominio?

Cómo indica su nombre, el pleno dominio es un contrato en el que el propietario dispone tanto de la titularidad del bien que adquiere como de su uso y disfrute. Por el contrario, en la nuda propiedad el propietario no tiene este derecho de uso. Normalmente la mayoría de transacciones se realizan de pleno dominio.

Respecto al IRPF, y a diferencia de lo que hemos comentado en el apartado anterior, en los casos de pleno dominio que sea vivienda habitual, si que podremos aplicarnos los beneficios fiscales a efectos de ganancias patrimoniales, en la parte proporcional que tengamos. En cualquier caso, es recomendable analizar previamente cada caso.

¿Qué es la consolidación de la nuda propiedad y el usufructo?

La consolidación de la nuda propiedad y el usufructo es un suceso que tiene lugar cuando el propietario del bien (Nuda propiedad) y el que posee los derechos de uso y disfrute (Usufructuario) se convierten en la misma persona. Por tanto, este hecho se produce cuando el usufructuario fallece y sus derechos sobre el bien son transferidos al titular.

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Confiamos que haya podido resultar de ayuda esta publicación, y para cualquier aclaración que necesites resolver, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.