Me quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda, ¿Qué hago?

Comprender algunas fases de la reclamación te ayudarán a saber qué hacer si te quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda.  Con ello nos referimos a conocer los derechos y obligaciones de comprador y vendedor, plazos, la importancia del informe pericial o acta de manifestaciones notarial, etc.

Por este motivo, nuestros abogados especialistas en vicios ocultos te tratarán de resolver algunas de las cuestiones más frecuentes. Sin perjuicio, de que esta especialidad requiere estar a los daños valorados por técnicos.

Cualquier aclaración que necesites resolver, no dudes en ponerte en contacto por privado.

Cómo responder ante una denuncia por vicios ocultos

Entendemos como necesaria una fase de mediación y soluciones amistosas, si quieres saber qué hacer si te quieren denunciar por vicios ocultos. Esta fase tiene origen inicial en el requerimiento de reclamación extrajudicial por parte de despacho de abogados de los compradores de la vivienda.

Cuando nos encontramos en esta fase, si que te recomendamos asesoramiento legal para hacer frente a dos vías: la de consultar con un perito arquitecto para defender nuestra posición de cara a un procedimiento judicial en caso de denuncia. Y, por otro lado, para cuando tengamos las conclusiones del informe valorar nuestra defensa.

Como hemos comentado, según dichas conclusiones, se podría barajar la reducción del precio de venta, o bien, la reparación atendiendo a la gravedad de las mismas.

Derechos del comprador y obligaciones del vendedor

Dentro de la responsabilidad del vendedor frente a vicios ocultos, no debemos de olvidar la responsabilidad del promotor en los casos de defectos o vicios en la construcción.

El promotor, si es vendedor, queda obligado por contrato a entregar la vivienda en optimas condiciones de uso.

Para hablar de los plazos legales para reclamar por vicios ocultos tendríamos que estar, bien a daños sobre la edificación, que por lo general, son 10 años, pero también, es importante tener en cuenta otro tipo de plazos legales para reclamar, como es el plazo de 5 años para las acciones personales.  O, tres años, en defectos constructivos por vicios ocultos, como dice la Ley de Ordenación de la Edificación.

La figura del perito en los casos de vicios ocultos

El informe pericial en un juicio por vicios ocultos es un elemento probatorio de los más importantes en este tipo de procedimientos.

Lo que hace un perito arquitecto en sus informes es analizar lo que puede haber presupuestado en partidas tanto de ejecución como económicas, el análisis entre lo ejecutado según presupuesto y valoración, los defectos que se pueden encontrar, la valoración económica de los daños, etc.

Cuando nos preguntan cómo contratar a un buen perito arquitecto, en Garón Abogados trabajamos con profesionales de confianza que ya han estado con nosotros defendiendo casos de clientes. Nos gusta la manera en que redactan, y sobre todo, la facilidad técnica de poder contar con ellos en aquellas fases necesarias para explicar en juicio lo que pedimos en demanda.

Casos reales de reclamaciones por vicios ocultos en viviendas

Si quieres saber qué hacer si te quieren denunciar por vicios ocultos, te diremos que pienses en el informe pericial, como el principal medio de prueba con el que defendernos a lo largo del procedimiento.

Como veremos a continuación, en muchos procesos se discute la valoración que se hace entre peritos a efectos tasar el incumplimiento de contrato, o los daños sobre la edificación. Si has recibido algún tipo de notificación, háznoslo llegar por consulta privada para poder valorar la reclamación.

Caso 1: Reclamación por vicios ocultos aplicando el «aliud pro alio»

En el presente caso, se recibió demanda por los compradores al entender que se había vendido un inmueble con deficiencias y otras patologías que consideraron como vicios. Solicitaron la resolución del contrato, así como daños y perjuicios. Se pudo aplicar el conocido como «aliud pro alio», en virtud del cual se acreditó el incumplimiento, aunque fuese mínimo, y se estimaron parcialmente las acciones por ajustarse más el informe del perito respecto de las valoraciones.

Caso 2: Oposición a una reclamación por vicios ocultos en vivienda

En un caso defendiendo a nuestro cliente, se estimó parcialmente una oposición a una demanda en la que se reclamaba una cantidad. En la misma, se presentó recurso de apelación por error en la valoración de la prueba relacionada con las cantidades y el IVA. Tras entender que se ajustaban más los cálculos de la peritación a los contrarios, si bien es cierto, contabilizaron el IVA que no debió de aplicarse.

Si quieres conocer un caso de éxito en un recurso de apelación, puedes consultar nuestro post sobre «La importancia del abogado para preparar un Recurso de Apelación para recurrir una Sentencia [CASO DE ÉXITO]«.

Consecuencias de no atender una denuncia por vicios ocultos

Una de las principales consecuencias legales para el vendedor que ha recibido una denuncia es que se le tendrá por contestado, sin posibilidad de defensa.

Ello originará costes económicos asociados a una denuncia, como son la reclamación del principal, los intereses y costas del procedimiento.

En caso de que no atienda, se originará la debida reclamación de cantidad, y en caso de incumplimiento, se podrá ejecutar la sentenciapara solicitar embargos. Si quieres saber más sobre la demanda de ejecución ante el incumplimiento de sentencia firme, te invitamos a leer nuestro artículo del enlace anterior.

Cómo evitar problemas por vicios ocultos al vender una vivienda

Un aspecto fundamental es la inspección previa a la venta de una vivienda. En las escrituras de compraventa, bien que hayan podido adelantarse por contrato privado, bien por escritura publica, debe de venir toda la información y documentos necesarios para su adquisición.

En aquellos casos en los que falte documentos y garantías al entregar la vivienda, o la misma sea entregada en inaceptables condiciones de habitabilidad o elementos faltos de instalación, se podrán reclamar los vicios ocultos.

Si bien es cierto, en la práctica, salvo elementos que han dejado de instalarse, y ante ello estamos ante un incumplimiento de contrato(no vicios ocultos), para evitar problemas al vender una vivienda, debes de informar anticipadamente al comprador del estado o posibles deficiencias, ya que de otro modo, podrían reclamarse.

Preguntas frecuentes sobre vicios ocultos en viviendas

Conocer el significado de los vicios ocultos ante averías concretas en una vivienda o en un edificio en construcción, cómo saber defenderme si me quieren denunciar por vicios ocultos en la vivienda, los plazos y costes, así como las vías de resolución amistosa, son algunas de las preguntas frecuentes que reciben nuestros abogados especialistas en vicios ocultos.

A continuación, procedemos a resolver algunas de ellas, sin perjuicio de que te invitamos a conectarnos para formularlos aquellas cuestiones particulares en las que necesites asesoramiento legal.

¿Qué considera la ley como un vicio oculto?

El Código Civil en concreto establece que el vendedor será responsable si cuando vende una vivienda la hacen impropia al uso y fin interesado. Estos defectos deben de haber estado ocultos y no haber sido percibidos por el comprador antes de la adquisición.

¿Quién es responsable de los vicios ocultos?

El responsable de los vicios ocultos es el vendedor de la vivienda. En los casos en los que también participe un promotor diferente del vendedor, también tendrá responsabilidad.

¿Qué hacer si descubro un vicio oculto después de la compra?

Deberemos atender a los plazos legales para iniciar a la reclamación. Igualmente, somos los obligados a demostrar la existencia de vicios ocultos, por lo que tendremos que contar con un informe de un perito. Igualmente, si te quieren denunciar por vicios ocultos debes de tener tu contra informe jurídico elaborado por un arquitecto.

¿Cuánto cuesta una demanda por vicios ocultos?

Los honorarios que puede suponer una demanda por vicios ocultos parte de contar con los servicios de abogados, procurador y perito. Los honorarios parten de la cuantía que se quiera reclamar por demanda, o bien, de la cantidad reclamada a la que tengamos que oponernos. En cualquier caso, en Garón Abogados seguimos criterios de los Ilustres Colegios de Abogados de Madrid y Barcelona para su minutación.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos en una vivienda?

El Código Civil establece al contratista un plazo de diez años por vicios en la construcción, los cuales empiezan a contar desde su entrega.