Me quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda, ¿Qué hago?

Comprender algunas fases del proceso de reclamación te ayudará a saber qué hacer si te quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda. Esto implica conocer los derechos y obligaciones tanto del comprador como del vendedor, los plazos legales, y la importancia de contar con un informe pericial o un acta de manifestaciones notarial, entre otros aspectos.

Por este motivo, nuestros abogados especialistas en vicios ocultos de vivienda te ayudarán a resolver algunas de las dudas más frecuentes. No obstante, es importante tener en cuenta que esta especialidad requiere una evaluación técnica de los daños por parte de profesionales cualificados.

Si necesitas cualquier aclaración, no dudes en ponerte en contacto con nosotros de forma privada. También te recomendamos leer nuestro artículo con todo lo que necesitas saber sobre los vicios ocultos de vivienda.

Cómo responder ante una denuncia por vicios ocultos

Es fundamental considerar una fase de mediación y soluciones amistosas si te enfrentas a una posible denuncia por vicios ocultos. Esta fase comienza con un requerimiento de reclamación extrajudicial por parte del despacho de abogados de los compradores de la vivienda.

En esta etapa, es altamente recomendable contar con asesoramiento legal para afrontar dos aspectos clave:

• Consulta con un perito arquitecto: Su informe será crucial para defender tu posición en un procedimiento judicial en caso de que se formalice la denuncia.
• Estrategia de defensa: Una vez obtenidas las conclusiones del informe pericial, será posible evaluar las mejores opciones para tu defensa.

Dependiendo de los resultados del informe pericial, se podrán considerar diferentes soluciones, como una reducción del precio de venta o la reparación de los defectos, en función de la gravedad de los mismos.

Derechos del comprador y obligaciones del vendedor

En el marco de la responsabilidad del vendedor frente a vicios ocultos, es importante tener en cuenta también la responsabilidad del promotor en casos de defectos o vicios en la construcción.

Si el promotor es el vendedor, está obligado por contrato a entregar la vivienda en óptimas condiciones de uso.

En cuanto a los plazos legales para reclamar por vicios ocultos, es fundamental considerar distintos periodos según el tipo de daño:

• Daños en la edificación: Por lo general, el plazo para reclamar es de 10 años.
• Acciones personales: Existe un plazo de 5 años para interponer reclamaciones.
• Defectos constructivos por vicios ocultos: Según la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo es de 3 años.

Es importante conocer estos plazos para ejercer los derechos de reclamación de manera efectiva.

Derechos del comprador y obligaciones del vendedor

En el marco de la responsabilidad del vendedor frente a vicios ocultos, es importante tener en cuenta también la responsabilidad del promotor en casos de defectos o vicios en la construcción.

Si el promotor es el vendedor, está obligado por contrato a entregar la vivienda en óptimas condiciones de uso.

En cuanto a los plazos legales para reclamar por vicios ocultos, es fundamental considerar distintos periodos según el tipo de daño:

• Daños en la edificación: Por lo general, el plazo para reclamar es de 10 años.
• Acciones personales: Existe un plazo de 5 años para interponer reclamaciones.
• Defectos constructivos por vicios ocultos: Según la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo es de 3 años.

Es importante conocer estos plazos para ejercer los derechos de reclamación de manera efectiva.

Casos reales de reclamaciones por vicios ocultos en viviendas

Si quieres saber qué hacer si te quieren denunciar por vicios ocultos, es fundamental entender que el informe pericial es el principal medio de prueba para defenderse a lo largo del procedimiento.

Como veremos a continuación, en muchos procesos se debate la valoración realizada por los peritos para determinar el incumplimiento del contrato o los daños en la edificación. Si has recibido alguna notificación, envíanosla a través de una consulta privada para que podamos valorar tu reclamación.

Existen múltiples situaciones en las que un comprador puede interponer una reclamación. Si te interesa conocer ejemplos de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano, te recomendamos revisar nuestro artículo donde analizamos casos frecuentes y su impacto legal.

Caso 1: Reclamación por vicios ocultos aplicando el «aliud pro alio»

En este caso, los compradores interpusieron una demanda alegando que el inmueble adquirido presentaba deficiencias y patologías que consideraban vicios ocultos. Solicitaron la resolución del contrato, así como una indemnización por daños y perjuicios.

Se pudo aplicar el principio de «aliud pro alio», acreditando un incumplimiento, aunque fuese mínimo. Finalmente, el tribunal estimó parcialmente la demanda, basándose en la valoración del perito que se ajustaba mejor a la realidad del caso.

Caso 2: Oposición a una reclamación por vicios ocultos en vivienda

En otro caso, defendimos a un cliente que presentó oposición a una demanda en la que se reclamaba una cantidad económica. La sentencia inicial estimó parcialmente la oposición, pero se presentó un recurso de apelación por error en la valoración de la prueba, específicamente en relación con las cantidades reclamadas y la aplicación del IVA.

Si bien el tribunal consideró que los cálculos periciales de la parte contraria eran más ajustados, se identificó un error en la contabilización del IVA, que no debía haberse aplicado.

Si quieres conocer un caso de éxito en un recurso de apelación, puedes leer nuestro artículo sobre «La importancia del abogado para preparar un Recurso de Apelación para recurrir una Sentencia [CASO DE ÉXITO]«.

Consecuencias de no atender una denuncia por vicios ocultos

Una de las principales consecuencias legales para el vendedor que recibe una denuncia y no la atiende es que el tribunal podrá dar la razón al demandante sin posibilidad de defensa.

Esto puede generar costes económicos significativos, incluyendo la reclamación del principal, intereses y costas del procedimiento.

Si el vendedor no responde a la denuncia, se iniciará una reclamación de cantidad y, en caso de incumplimiento, se podrá ejecutar la sentencia y solicitar embargos. En este contexto, es importante conocer cuándo no me pueden embargar nada, ya que existen ciertos bienes y situaciones protegidas legalmente frente a embargos.

Para más información sobre este proceso, te invitamos a leer nuestro artículo sobre «la demanda de ejecución ante el incumplimiento de sentencia firme«.

Cómo evitar problemas por vicios ocultos al vender una vivienda

Un aspecto fundamental para evitar problemas es realizar una inspección previa a la venta de la vivienda. En las escrituras de compraventa, ya sea a través de un contrato privado entre particulares o de una escritura pública, debe incluirse toda la información y documentación necesaria para la adquisición del inmueble.

Si en el momento de la entrega faltan documentos o garantías, o la vivienda se encuentra en condiciones inaceptables de habitabilidad, con instalaciones defectuosas o incompletas, se podrá interponer una reclamación por vicios ocultos.

En estos casos, el vendedor puede enfrentarse a una reclamación basada en el saneamiento por vicios ocultos, una acción legal que busca compensar al comprador por los defectos ocultos detectados tras la compra del inmueble.

No obstante, en la práctica, si la vivienda se entrega con elementos que nunca fueron instalados, esto se considerará un incumplimiento de contrato y no un caso de vicios ocultos. Para evitar problemas al vender una vivienda, es recomendable informar anticipadamente al comprador sobre el estado del inmueble y posibles deficiencias, ya que, de lo contrario, podrían generarse reclamaciones.

Preguntas frecuentes sobre vicios ocultos en viviendas

Algunas de las dudas más frecuentes que reciben nuestros abogados especialistas en vicios ocultos están relacionadas con la identificación de estos defectos, las vías de defensa ante una denuncia, los plazos y costes de una reclamación, así como las opciones de resolución amistosa.

A continuación, respondemos algunas de estas preguntas. No obstante, te invitamos a contactarnos si necesitas asesoramiento legal para tu caso particular.

¿Qué considera la ley como un vicio oculto?

El Código Civil establece que el vendedor será responsable de los defectos que hagan que la vivienda resulte impropia para su uso o reduzcan su funcionalidad de manera significativa. Para ser considerados vicios ocultos, estos defectos deben haber estado ocultos y no haber sido detectados por el comprador antes de la adquisición.

¿Quién es responsable de los vicios ocultos?

El responsable de los vicios ocultos es el vendedor de la vivienda. Sin embargo, si un promotor distinto del vendedor participó en la construcción, también podrá ser considerado responsable.

¿Qué hacer si descubro un vicio oculto después de la compra?

Es fundamental actuar dentro de los plazos legales para iniciar la reclamación. Además, el comprador tiene la carga de demostrar la existencia del vicio oculto, por lo que será necesario contar con un informe pericial. Si te enfrentas a una denuncia por vicios ocultos, es recomendable obtener un contrainforme jurídico elaborado por un arquitecto para defender tu posición.

En muchos casos, la clave para ganar un juicio por vicios ocultos radica en presentar una prueba pericial sólida y en demostrar que el defecto no era visible en el momento de la compra. Contar con un abogado especializado en esta materia es esencial para una reclamación efectiva.

¿Cuánto cuesta una demanda por vicios ocultos?

El coste de una demanda por vicios ocultos depende de varios factores, entre ellos:

• Los honorarios de abogados, procurador y perito.
• La cuantía reclamada en la demanda o la cantidad a la que se deba oponer la defensa.

En Garón Abogados, seguimos los criterios establecidos por los Ilustres Colegios de Abogados de Madrid y Barcelona para la fijación de honorarios.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos en una vivienda?

El Código Civil establece un plazo de 10 años para reclamar por vicios en la construcción. Este plazo comienza a contarse desde la entrega de la vivienda.