La seguridad y validez de los contratos y relaciones que se establecen dentro del mundo de la empresa son fundamentales para garantizar la estabilidad de las operaciones comerciales. Un aspecto importante en la formalización de acuerdos y contratos son las arras confirmatorias y penitenciales.
Si aún no conoces cómo estos contratos pueden ayudarte a fortalecer los acuerdos empresariales, te invitamos a que continúes leyendo este artículo en el que te explicaremos detalladamente en qué consiste cada uno, cómo se diferencian y en qué te pueden beneficiar.
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Las arras confirmatorias o arras definitivas son pagos que se realizan en la formalización de un contrato para garantizar su cumplimiento. Es decir, expresan la voluntad de las partes para cumplir con lo recogido en el acuerdo. Por tanto, son una estrategia muy valiosa para confirmar el compromiso de la transacción. Por poner en contra, la parte incumplidora, salvo que se hayan recogido escenarios de incumplimiento, su pérdida no tiene consecuencias económicas más allá de la devolución de esa cantidad.
No obstante, en casos de finalización de contrato, pueden explicarse como una cantidad entregada en concepto de señal.
En diciembre de 2023, las Audiencias Provinciales de Madrid y Barcelona, ayudaron a resolver estas dudas:
La Audiencia Provincial de Madrid viene a considerarlas, en caso de duda, como un pago a cuenta del precio.
En igual sentido se pronuncia siempre la Audiencia Provincial de Barcelona, siguiendo el criterio establecido por el Tribunal Supremo, en que las arras confirmatorias son un anticipo o parte del precio.
La gran complejidad en estos casos está en determinar si son arras confirmatorias, o qué son las arras penitenciales. La principal diferencia entre estos dos contratos es la función para la cual están destinadas. Mientras que las arras confirmatorias buscan fortalecer el contrato y la voluntad de cumplimiento, las penitenciales recogen la posibilidad de desistir del contrato con la pérdida de las arras u otras penalizaciones recogidas.
Lo más habitual: «… con el pago del doble de la cantidad…»
En aquellos contratos de compraventa de inmuebles entre empresas, y en especial, en aquellos contratos que estén redactados por fases, será importantísima la parte inicial del contrato.
En no pocas ocasiones asesoramos a los clientes que cualquier tipo de incumplimiento del contrato de arras no es suficiente para resolver el contrato y solicitar los daños y perjuicios (acordados o demostrados).
Algunos casos más habituales que nos encontramos son los que tienen que ver con:
Para anular un contrato de arras confirmatorias siempre hay que analizar detalladamente los criterios recogidos en el contrato, específicamente aquellas cláusulas relacionadas con la anulación de este o de las compensaciones financieras.
En estos casos es fundamental intentar llegar a un acuerdo mutuo para poner fin a la relación empresarial, o bien recurrir a vías legales para desistir definitivamente del contrato en caso de desacuerdo.
Si se incumplen las arras confirmatorias, la parte afectada puede exigir responsabilidades financieras a la otra por los daños y perjuicios. En muchos casos las condiciones por incumplimiento están tipificadas en el contrato, pero normalmente se establece la pérdida de las arras, pudiendo incluir alguna otra compensación.
En la práctica, este es un hecho menos común, ya que nos iríamos a una cuestión de prueba y unir que ese incumplimiento a dado lugar a un perjuicio.
Como hemos visto las arras pueden fortalecer tus vínculos empresariales aumentando la confianza entre las partes, así como la voluntad de cumplir con lo firmado. Al realizar un pago en la celebración del contrato, las partes se comprometen a cumplir este. Siempre recomendamos que las arras confirmatorias o cualquier otro tipo de arras estén recogidas por medio de contrato.
No obstante, insistimos, cuando dispongas de un contrato, en el que se hable de arras simplemente o de dinero a cuenta correspondiente a la vivienda, lo que quiere decir es que será un pago anticipado, una señal. No hay discusión, de que probar que son arras penitenciales será complicado.
Fuera de todo lo anterior, podría ser más una cuestión comercial que otra cosa, ya que lo normal, es que las operaciones inmobiliarias se realicen porque hay una contraprestación por los servicios.
Incluir este tipo de contratos puede ayudar a minimizar riesgos e incertidumbres si la otra parte incumple el contrato, ya que el contrato recogerá las compensaciones que tienen que darse. Todo estará especificado de antemano.
Antes de firmar un contrato de arras confirmatorias es imprescindible dejar claros algunos aspectos como la cantidad que se dispone como arras, los criterios de incumplimiento de contrato, el procedimiento a seguir en este caso y otras cláusulas relacionadas con la duración y anulación del acuerdo.
A la hora de valorar qué tipo de arras nos ofrece mayor protección para nuestros cliente dependerá de cada caso, y será necesario analizar las condiciones particulares. También depende cuál sea tu posición dentro del acuerdo. Las confirmatorias ofrecen mayor protección para el contrato y su cumplimiento, mientras que las penitenciales son más flexibles para poder desistir del mismo.
La opinión de nuestros abogados especialistas en contratos de arras es clara:
El objetivo de poner en el mercado un inmueble es realizar y formalizar un negocio jurídico, con el fin de obtener una rentabilidad. Por lo tanto, lo que no se quiere es “perder”, en su sentido amplio.
Muchas veces, cuando se habla de daños y perjuicios, o realmente la importancia de que quede claro de que hablamos de arras penitenciales, es lo que podríamos dejar de ganar, de redactarlo de otra manera. En términos generales, lo que viene siendo, el coste de oportunidad.
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Confiamos que hayas podido entender un poco más el contexto de este tipo de arras para el supuesto de querer vender o comprar una vivienda o local comercial. Puedes contar con nuestros abogados para encargarnos la gestión patrimonial o la compra del bien. En cualquier caso, cualquier aclaración que necesites resolver, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
27 febrero, 2024 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
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