Las arras confirmatorias o arras definitivas son pagos que se realizan en la formalización de un contrato para garantizar su cumplimiento.
Su elemento principal podría ser el compromiso de la transacción y el descuento de ese importe sobre el precio final de venta, lo que evita o reduce efectos negativos por incumplimiento.
Los pros y contras de este tipo de arras es que expresan la voluntad de las partes para cumplir con lo recogido en el acuerdo. Por tanto, son una estrategia muy valiosa para confirmar. Por poner en contra, la parte incumplidora, salvo que se hayan recogido escenarios de incumplimiento, su pérdida no tiene consecuencias económicas más allá de la devolución de esa cantidad.
Analizaremos como abogado civil la seguridad y validez de los contratos para garantizar la estabilidad de las operaciones comerciales, pero también, otras cuestiones como la diferenciación entre los tipos de arras, la interpretación del artículo 1454 Código Civil, riesgos legales y qué tienes que tener en cuenta si vas a firmar un contrato de compraventa, entre otras cuestiones.
Cualquier aclaración que necesitases resolver, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Resolveremos a la mayor brevedad.
Claridad meridiana sobre los 3 tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales
La gran complejidad está en determinar qué tipos de arras existen.
La principal diferencia entre estos dos contratos es la función para la cual están destinadas. Mientras que las arras confirmatorias buscan fortalecer el contrato y la voluntad de cumplimiento, las penitenciales recogen la posibilidad de desistir del contrato con la pérdida de las arras u otras penalizaciones recogidas.
Analizamos todas ellas
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias, suponen un anticipo del precio, que lo que buscan es reforzar el contrato, estas no permiten el desistimiento libre del contrato, sino que en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes se puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización por los daños causados, ambos, remedios contenidos en el artículo 1124 CC.Arras penales
Las arras penales son una cláusula sancionadora, reguladas en el artículo 1152 del Código Civil, que sustituyen a la indemnización de daños en caso de incumplimiento, pero que en ningún caso facultan al desistimiento del contrato.
Arras penitenciales
Y por último tenemos las arras penitenciales, las cuales, sí que se regulan expresamente en el artículo 1454 del Código Civil, las cuales suponen una “salida legal” del contrato, siendo que la parte que desiste, si es el comprador perdería lo entregado, y si es el vendedor, debe devolverlas dobladas.
| Tipo de Arras | Función principal | Artículo Código Civil | ¿Permiten desistir? |
| Confirmatorias | Confirmar el contrato | 1124 CC | NO |
| Penales | Penalizar incumplimiento | 1152 CC | NO |
| Penitenciales | Derecho a desistir | 1454 CC | SI |
¿Cómo se interpreta el artículo 1454 del Código Civil?
Las arras confirmatorias son una cantidad de dinero que se entrega al formalizar in contrato de compraventa como señal de compromiso y acreditación del contrato, estas obligan al cumplimiento del contrato por ambas partes, a diferencia de las arras penitenciales reguladas en el art 1454 del Código Civil, las cuales suponen una excepción a principio general de la obligatoriedad de los contratos.
En lugar alguno fuera de este artículo encontraos referencia al concepto “arras”, no obstante, no quiere decir que cada vez que nos encontremos el término “arras” en un contrato, sea de aplicación el 1454 del Código Civil, sino que, si no se desprende de la voluntad de los contratantes, las arras se van a entender confirmatorias, como un anticipo del precio.
¿En qué casos nuestros clientes buscan la resolución del contrato de arras por incumplimiento?
El mero incumplimiento de contrato de una de las partes, no es suficiente para resolver el contrato y solicitar daños.
Algunos casos más habituales que nos encontramos son los que tienen que ver con:
- Desistimiento tácito del vendedor.
- Incumplimiento del preaviso para escriturar del comprador.
- Confusión en la manera en qué esté regulado el contrato.
Jurisprudencia
A continuación, analizamos algunas de las sentencias más relevantes aplicables a las arras confirmatorias.
Caso 1
STS 1131/2009, a 16 de marzo: sobre el carácter de las arras, fija que, aunque se emplee este concepto, si la finalidad real es la de servir como anticipo del precio, deben considerarse arras confirmatorias y no penitenciales.
Caso 2
STS 3513/2018, de 17 de octubre: esta sentencia reconoce la tripartición de las arras en confirmatorias, penales y penitenciales, siendo que las reconocidas por el 1454 son estas últimas, las cuales gozan de un carácter excepcional, motivo por el cual requieren de una interpretación restrictiva siendo necesario que de la cláusula contractual debe desprenderse la voluntad de las partes de fijar las arras como penitenciales, de lo contrario se entenderán como un simple anticipo a cuenta del precio,
Caso 3
STS 672/2013, de 25 de febrero: viene a decir que el artículo 1454 CC no tiene carácter imperativo y por lo tanto para que surja efectos, es necesario que aparezca la voluntad de los contratantes de otorgar la posibilidad de desistir del contrato, reafirmando que el uso de la palabra “señal” no es suficiente como para considerar que las arras permitan el deslinde del contrato.
Otros
Las Audiencias Provinciales de Madrid y Barcelona, ayudaron a resolver estas dudas:
La Audiencia Provincial de Madrid viene a considerarlas, en caso de duda, como un pago a cuenta del precio.
En igual sentido se pronuncia siempre la Audiencia Provincial de Barcelona, siguiendo el criterio establecido por el Tribunal Supremo, en que las arras confirmatorias son un anticipo o parte del precio.
¿Cómo anular un contrato de arras confirmatorias?
Para anular un contrato de arras confirmatorias siempre hay que analizar detalladamente los criterios recogidos en el contrato, específicamente aquellas cláusulas relacionadas con la anulación de este o de las compensaciones financieras.
En estos casos es fundamental intentar llegar a un acuerdo mutuo para poner fin a la relación empresarial, o bien recurrir a vías legales para desistir definitivamente del contrato en caso de desacuerdo.
Preguntas frecuentes sobre arras
Analizamos algunas consecuencias sobre la operatividad de las arras confirmatorias en forma de preguntas recurrentes.
¿Qué pasa si se incumplen las arras confirmatorias?
Si se incumplen las arras confirmatorias, la parte afectada puede exigir responsabilidades financieras a la otra por los daños y perjuicios. En muchos casos las condiciones por incumplimiento están tipificadas en el contrato, pero normalmente se establece la pérdida de las arras, pudiendo incluir alguna otra compensación.
En la práctica, este es un hecho menos común, ya que nos iríamos a una cuestión de prueba y unir que ese incumplimiento a dado lugar a un perjuicio.
¿Cómo pueden las arras confirmatorias fortalecer los acuerdos empresariales?
Las arras pueden fortalecer tus vínculos empresariales aumentando la confianza entre las partes, así como la voluntad de cumplir con lo firmado. Al realizar un pago en la celebración del contrato, las partes se comprometen a cumplir este. Siempre recomendamos que estén recogidas por medio de contrato.
Si el contrato habla de arras o dinero a cuenta correspondiente a la vivienda, lo que significa es un pago anticipado, una señal. La prueba de que se pactaron arras penitenciales es complicado cuando uno incumple.
¿Cómo minimizar riesgos y conflictos en la empresa con arras confirmatorias?
Incluir este tipo de contratos puede ayudar a minimizar riesgos e incertidumbres si la otra parte incumple el contrato, ya que el contrato recogerá las compensaciones que tienen que darse. Todo estará especificado de antemano.
Antes de firmar un contrato de arras confirmatorias es imprescindible dejar claros algunos aspectos como:
- la cantidad que se dispone como arras.
- los criterios de incumplimiento de contrato.
- el procedimiento a seguir en este caso.
- Otras cláusulas relacionadas con la duración y anulación del acuerdo.
¿Cuál ofrece mayor protección para tu empresa o para un particular?
Será necesario analizar las condiciones particulares para valorar qué tipo de arras nos ofrece mayor protección para nuestros clientes. También dependerá de tu posición dentro del acuerdo.
Las confirmatorias ofrecen mayor protección para el contrato y su cumplimiento, mientras que las penitenciales son más flexibles para poder desistir del mismo.
Como abogados especialistas en contratos de arras indicamos que “el objetivo de poner en el mercado un inmueble es realizar y formalizar un negocio jurídico, con el fin de obtener una rentabilidad. Por lo tanto, lo que no se quiere es “perder”, en su sentido amplio.
¿Qué recomendamos si vas a pactar las arras confirmatorias?
Los tribunales resuelven que si no se pacta de forma expresa la naturaleza de las arras, estas se entienden confirmatorias, podemos usar las siguientes expresiones para que no quepa otra interpretación. Aquí, una serie de cuestiones resueltas por sentencia:
- “La cantidad entregada se imputa al precio total de la compraventa …”
- “Las partes renuncias expresamente al desistimiento unilateral…”
- “Estas arras tienen carácter confirmatorio”
- “No constituyen arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil”
Riesgos legales
- La falta de especificación en la redacción se interprete como penitenciales
- Falta de claridad acerca del derecho de desistimiento
- Que no se pueda reclamar el cumplimiento forzoso
- Que no se pueda reclamar indemnización por los daños causados
El principal riesgo en caso de que las arras no queden bien redactadas y se deduzca de ellas la posibilidad de desistir unilateralmente el contrato.
En caso de incumplimiento o desistimiento de una de las partes, no se va a poder exigir el cumplimiento efectivo del contrato, sino que únicamente se va a tener derecho, el vendedor a retener las arras y el comprador a recibirlas dobladas, sin posibilidad de reclamar por aquellos daños que puedan haber sido mayores a lo entregado en concepto de arras.
Es por ello que es importante que no aparezca en el contrato mención al derecho de desistimiento y que se deje claro que las arras son simplemente un anticipo del precio.
¿Cómo puede ayudarme Garón Abogados si quiero firmar arras confirmatorias?
Los servicios de nuestro bufete tienen una visión comercial para/con nuestros clientes, en el sentido de ofrecer asesoramiento en los trámites necesario si quieren:
Dentro de esta fase se integrarán todas las fases necesarias desde un punto de vista civil, como de la fiscalidad de esta operación.
Pero, no podemos obviar aquellos casos en los que no se devuelven las arras o hay un incumplimiento de alguna de las partes. Ahora, tendremos que seguir obligatoriamente los trámites establecidos por la Ley 1/2025, de 2 de enero, de medidas de eficiencia del Sector Público de Justicia.
Para el supuesto de no alcanzar un acuerdo extrajudicial, tendrás que contar con los servicios de abogado y procurador.
Nos ponemos a tu disposición para cualquier aclaración que necesites resolver. Nos pondremos en contacto de inmediato.
