¿Qué bancos están devolviendo los gastos hipotecarios en 2025?

Seguimos viendo cómo en 2025 nuestros clientes tienen que acudir judicialmente para reclamar los gastos de su hipoteca. Y resulta que, cuando nos preguntan qué bancos están devolviendo los gastos hipotecarios, podemos afirmar que las entidades se están sujetando a los plazos de prescripción para justificar su no devolución.

Aunque el Tribunal Supremo, en su sentencia del 15 de junio de 2024, estableció que el plazo de prescripción para la devolución de los gastos de la hipoteca comenzaría al día siguiente en que se declare la nulidad de la cláusula por sentencia, los bancos se niegan a devolver los gastos.

Por este motivo, nuestros abogados especialistas en reclamar gastos hipotecarios te vamos a contar cómo está la actualidad en esta materia. Para hacer una breve nota sobre qué bancos están devolviendo el dinero por vía judicial, señalamos los siguientes:

• CaixaBank
• Unicaja
• BBVA
• Banco Mare Nostrum
• Banco Sabadell
• Ibercaja
• Otras entidades, en nombre propio y por fusión de bancos como Liberbank, Bankia, etc.

A continuación, un extracto de la última sentencia ganada en gastos de hipoteca contra CaixaBank en enero de 2025.

Bankia, Unicaja, BBVA y CaixaBank, ¿merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?

Desde que el Tribunal Supremo declarara nulas las cláusulas sobre gastos en la formalización de contratos hipotecarios, muchos consumidores han comenzado a reclamar la devolución de dichos pagos, al ser considerados abusivos.

Inicialmente, esta resolución afectó a BBVA y Banco Popular. Sin embargo, el número de entidades demandadas y obligadas por los jueces a devolver las cantidades a sus clientes ha ido en aumento. Así, los afectados por Bankia, Kutxabank, Unicaja, Liberbank o CaixaBank están de enhorabuena, ya que se han dictado numerosas sentencias favorables.

El Tribunal Supremo definió estos gastos hipotecarios como abusivos, dado que el banco es el único beneficiario.

Muchas personas nos preguntan en consulta con nuestros abogados si pueden reclamar estos gastos. La respuesta es sí. Aunque la hipoteca haya sido cancelada, esto no impide iniciar acciones de nulidad de las cláusulas.

Asimismo, el hecho de la prescripción no afecta a la reclamación, ya que las cláusulas abusivas son imprescriptibles.

Además, es importante considerar que la existencia de cláusulas abusivas puede ser alegada en un proceso de ejecución hipotecaria. Si el banco reclama el impago de las cuotas y solicita el vencimiento anticipado, esta nulidad puede jugar a favor del consumidor.

¿Cuál es la fecha límite para la reclamación de gastos de hipoteca?

El 25 de abril de 2024, el TJUE estableció cuál es el plazo para reclamar la devolución de los gastos de una hipoteca.

En resumen, el plazo comienza a contar desde el momento en que se tiene conocimiento de la anulación de las cláusulas abusivas. Este conocimiento se adquiere desde la fecha en la que se dicta sentencia.

Otro aspecto importante a considerar es desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca. Nuestros abogados defienden que las acciones de nulidad en materia de consumidores y usuarios son imprescriptibles, incluso si la hipoteca ha sido pagada o amortizada. Por ejemplo, es posible reclamar gastos hipotecarios de hace 20 o 30 años, si fuera el caso.

Además, algunas resoluciones judiciales han determinado que el plazo también puede empezar a contar desde el momento en que se realiza la reclamación extrajudicial al banco. Esto tiene lógica, ya que al presentar la reclamación se está solicitando formalmente la nulidad al banco. Es importante tener en cuenta este punto si aún no se ha iniciado una demanda.

¿Qué gastos hipotecarios son reclamables?

Antes de iniciar una reclamación, recomendamos realizar un análisis detallado de la escritura de préstamo hipotecario para determinar si la cláusula de gastos estaba impuesta por la entidad.

Entre los gastos hipotecarios reclamables, destacamos los siguientes:

• Gastos de notaría: Se debe recuperar el 50% de lo abonado en su día, incluso si fue liquidado por una gestoría del banco.
• Gastos de registro de la propiedad: Deben ser asumidos íntegramente por el banco.
• Gastos de tasación del inmueble.
• Gastos de gestoría: Todos ellos deben ser cubiertos al 100% por el banco.

Antes de iniciar la reclamación, también aconsejamos tener en cuenta que:

• Los gastos del impuesto no son reclamables, debido a la cantidad de resoluciones judiciales que ya han determinado este punto.
• La comisión de apertura tampoco suele ser reclamable, ya que debe cumplir ciertos requisitos económicos que, en la mayoría de escrituras analizadas, no han sido considerados abusivos por los jueces.

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?

Hasta la fecha, recomendábamos a los clientes que hicieran una reclamación previa al banco para solicitar la devolución de los gastos de hipoteca.

Ahora, con la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, esta reclamación es obligatoria. Se resume en los siguientes puntos:

1. Nuestros clientes deberán presentar una reclamación previa antes de acudir a la vía judicial. Para ello, pueden solicitar un modelo de reclamación de gastos hipotecarios a nuestros abogados.
2. En la contestación del banco, este deberá desglosar los importes y cantidades a devolver, indicando si admite o rechaza la existencia de cláusulas abusivas.
3. El plazo que tiene el banco o la entidad financiera para responder es de un mes.

Con esta nueva ley, se busca agilizar los procesos de consumidores y usuarios, actualmente saturados, con una previsión de espera de al menos dos años en Madrid.

El problema surge cuando el banco no responde, obligando a seguir la reclamación por la vía judicial para recuperar los intereses desde el pago de la factura, incrementados en ocho puntos. En la práctica, esta situación sigue beneficiando a los bancos.

Si aún no has iniciado el proceso, te explicamos detalladamente cómo reclamar los gastos de hipoteca para asegurarte de que el banco devuelva lo que te corresponde.

¿Cuánto son los gastos de una hipoteca?

Los gastos de una hipoteca varían en cada caso. Por eso, siempre solicitamos la factura de cada uno de los conceptos.

Por ejemplo, en un caso de éxito reciente contra los gastos de hipoteca de CaixaBank, el cliente pudo recuperar 1.578,45€, más intereses y costas.

Determinar si merece la pena reclamar los gastos de hipoteca dependerá siempre del cliente. Desde nuestro despacho, ofrecemos todos los medios necesarios para ayudar en este proceso.

¿Cuánto cobran por reclamar gastos de hipoteca?

Hay ocasiones en las que el banco se niega a devolver los gastos de hipoteca, obligando a los afectados a acudir a la vía judicial. En Garón Abogados, ofrecemos un servicio de reclamación tanto amistosa y extrajudicial como judicial, con abogado y procurador, para que los clientes puedan reclamar sin adelantar importe alguno.

En caso de éxito, se aplicará un porcentaje sobre las cantidades recuperadas. Además, los gastos del procedimiento serán reclamados a los bancos que se niegan a devolver los gastos de hipoteca. Para más información, ponte en contacto con nosotros de forma privada.

¿Qué bancos han sido condenados a devolver los gastos de una hipoteca?

Cada vez son más las entidades bancarias que están siendo condenadas a pagar a sus clientes. Sin embargo, entendemos que esto forma parte de la estrategia procesal de los bancos y financieras, que son conscientes de la enorme demora en los plazos judiciales.

Por ejemplo, si eres cliente de Banco Santander, te explicamos en detalle si se están devolviendo los gastos de hipoteca en Banco Santander.

A continuación, hacemos un repaso a las resoluciones dictadas contra algunas entidades bancarias.

Gastos de la hipoteca: Bankia

El Juzgado de Primera Instancia 101 bis de Madrid, especializado en cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios, dictó la nulidad total de un contrato hipotecario con Bankia por su carácter abusivo.

En relación con los gastos de la hipoteca, la sentencia establece que es el banco quien debe asumir estos pagos, ya que es el principal interesado en la formalización del contrato.

Además, el fallo destaca que el cliente afectado solo tenía interés en obtener el préstamo.

Otra sentencia contra Bankia, emitida por el Juzgado de Primera Instancia de Fuenlabrada, argumenta que:

«El posible carácter abusivo de la cláusula no dependerá de la información previa o de cómo se haya presentado, sino de su carácter objetivamente desequilibrado en perjuicio del consumidor».

Asimismo, se define una cláusula abusiva como aquella que:

«No se haya negociado individualmente y cause, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes derivadas del contrato».

Gastos de la hipoteca: Unicaja Banco

También hemos obtenido una sentencia favorable contra Unicaja Banco para la devolución de los gastos de la hipoteca.

La demanda fue presentada el 8 de enero de 2024 tras no recibir respuesta al requerimiento extrajudicial. Una vez interpuesta la demanda, el banco se allanó al proceso. Finalmente, el juzgado condenó a la entidad a la devolución de los gastos hipotecarios y al pago de las costas procesales.

Gastos de la hipoteca: Liberbank

El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Santander condenó a Liberbank a asumir los gastos de hipoteca, incluida la tasación de la vivienda, al considerarlo un servicio accesorio de interés exclusivo del banco.

Asimismo, la jueza declaró que existía un «claro desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contractuales».

De igual forma, el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Oviedo condenó a Liberbank a pagar:

«Todos los gastos futuros o pendientes de pago por aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos del otorgamiento de la carta de pago».

El tribunal destacó que la cláusula en cuestión «no fue negociada individualmente».

Gastos de la hipoteca: CaixaBank

En septiembre, el Juzgado de Primera Instancia n.º 28 de Barcelona condenó a CaixaBank a devolver a un cliente la totalidad de los gastos de su hipoteca.

El juez basó su decisión en sentencias previas y rechazó el argumento del banco de que el préstamo hipotecario se firmó con plena transparencia. En su fallo, estableció que:

«No se trata de que sean o no transparentes este tipo de cláusulas, sino del desequilibrio existente entre banco y cliente. No es de recibo imponerle al prestatario todo gasto pensable, y en el impuesto sobre AJD, el banco es el sujeto pasivo».

Además, el Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Córdoba también condenó a CaixaBank a devolver los gastos de la hipoteca, incluidos los del AJD, argumentando que se trataban de:

«Actuaciones con gran interés para el banco y ninguno para el cliente».

Por su parte, el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Mérida dictó una sentencia similar, obligando a CaixaBank a abonar al prestatario todos los gastos. Siguiendo la tendencia de otras resoluciones judiciales, el juez consideró que:

«La entidad no cuenta con prueba alguna acreditativa de dicha negociación individual».

Como podemos ver, la postura de los juzgados es clara. Existe un evidente desequilibrio en los contratos hipotecarios, lo que favorece únicamente a la entidad bancaria. Si tienes gastos de tu hipoteca que deseas reclamar, ahora es el momento.