¿Qué significa la extinción de condominio en una herencia?

Una situación muy común es que un familiar fallezca y los herederos que reciben una propiedad en condominio no se pongan de acuerdo sobre qué hacer con ella. 

Esta herencia no implica que todos los herederos posean el mismo porcentaje de la propiedad en común. Esto va a depender de lo que se establezca en el testamento.

En cualquier caso, se trata de un proceso que pueden llevar a conflictos legales y problemas de herencias a la hora de acudir a la extinción de condominio de los bienes en común. 

A continuación, vamos a mostrarte los aspectos más importantes para hacer una extinción de condominio en una herencia de forma satisfactoria.

¿Qué es el condominio en una herencia?

El condominio en una herencia corresponde a aquellos bienes que se adjudican a varias personas en régimen de copropiedad. 

En las herencias, es muy habitual que los bienes se hereden en comunidad de bienes. Es decir, no pertenecen a uno de los herederos en particular, ni se han particionado entre los herederos, sino que pertenecen al conjunto de ellos. 

Aquí hay que tener en cuenta, la consideración habitual, de que la mayoría de los condominios son indivisibles, como es el caso de las viviendas. Por este motivo, si unos hermanos reciben una herencia en la que se incluye una vivienda, este inmueble pasa a pertenecer a todos ellos en régimen de copropiedad. Como es lógico, no se puede dividir en partes.

Todos tienen un porcentaje de ese inmueble, pero no una parte concreta de él. Para que eso sea posible, hay que llevar a cabo la extinción de condominio entre hermanos. Esto sólo podrá ser posible mediante la venta del inmueble.

En cambio, si hablamos de un terreno o una finca divisible, los herederos pueden acordar la división de la propiedad heredada, y determinar el espacio que corresponderá a cada uno.

 Por ejemplo, si dos hermanos reciben un terreno en copropiedad y el terreno tiene 200 hectáreas, si no quieren permanecer en régimen de condominio, pueden llevar a cabo la extinción del condominio y dividir el terreno en 100 hectáreas.

¿Qué es la extinción de condominio hereditario? 

Se trata del procedimiento judicial por el cual los receptores de una herencia deciden poner fin a la copropiedad de los bienes heredados de forma conjunta. 

Es decir, llevar a cabo la disolución del condominio en herencia. 

Por ejemplo, si un padre de familia muere y deja su vivienda en herencia a sus tres hijos, estos pueden decidir poner fin a la copropiedad mediante un acuerdo amistoso, determinando que uno de ellos le comprará su parte de la herencia a los otros dos, o bien se venderá a un tercero.

¿Quién puede solicitar la disolución de un condominio?

 Cualquier heredero que se haya convertido en copropietario puede solicitar la disolución del condominio proindiviso. En muchas herencias, siempre pueden darse situaciones en las que esto no es posible. Esto pasa cuando uno de los hermanos no quiere vender su parte, o que no quiere poner fin al condominio. 

Si no lo hacen de mutuo acuerdo, la extinción de condominio en herencia se puede resolver judicialmente.

 En este caso, se subastará la vivienda de forma pública y se entregará el dinero a los herederos, según la parte que se haya adjudicado a cada heredero. De este modo, se podrá llevar a término la disolución del proindiviso en herencia.

¿Cuándo se puede hacer la extinción de condominio, antes o después de recibir la herencia? 

La extinción de condominio se aplica después de la adjudicación de la herencia. ¿Por qué motivo? 

Porque aunque en el testamento se explicite que la propiedad de la vivienda se adjudica a los herederos, hasta que no se ha determinado legalmente quiénes son los herederos y qué bienes le corresponden, no son todavía titulares de la propiedad.

Por tanto, si los herederos de un condominio quieren llevar a cabo la extinción de la propiedad, deberán acordarlo mediante escritura ante notario después de llevar a cabo los trámites de la herencia.

En cambio, otro tipo de procedimientos judiciales, en los que ya se tiene la titularidad del inmueble, es posible realizarlos durante el proceso.

¿Cómo se puede llevar a cabo la extinción del condominio en una herencia si el testador ha prohibido la partición? 

Uno de los casos que puede darse en algunas herencias es que el testador haya prohibido expresamente la división del bien heredado.

En estos casos, surgen muchas dudas entre los herederos sobre la manera de llevar a cabo la extinción de condominio en una herencia.

Aquí hay algunas puntualizaciones que se deben tener en cuenta. 

El artículo 1051 del Código Civil establece que ningún coheredero tiene la obligación de mantener la indivisión de la herencia, salvo que así lo hubiera dispuesto el testador.

No obstante, la división de la herencia se puede llevar a cabo si se da alguna de las causas por las cuales se extingue la comunidad de bienes.

Una de esas causas es que haya muerto alguno de los herederos, o si no se ha establecido un período en el que deba permanecer indivisa, que la comunidad de bienes haya permanecido indivisa durante 10 años, o que exista una causa justa para solicitar la extinción.

Para que lo veas más claro, ponemos un ejemplo. Supongamos que el padre fallecido en su testamento ha determinado que la herencia permanezca indivisa. Aun así, los herederos pueden solicitar la disolución del condominio en herencia en determinadas circunstancias.

¿Cuándo? Cuando uno de los hermanos haya muerto. O si no se ponen de acuerdo para hacerse cargo de las obligaciones de compartir el bien.

¿Qué hacer si uno de los herederos está ocupando la vivienda heredada?

Una de las circunstancias más típicas por las que se plantea un conflicto que impide una extinción de condominio extrajudicial es que uno de los herederos esté ocupando la vivienda.

Es decir, que viva de manera habitual en la casa que los hermanos han heredado. Hablamos de un asunto problemático, porque aunque es coheredero de la vivienda y se le adjudicado un porcentaje de ésta, eso no significa que pueda realizar un uso exclusivo de ésta.

En esta situación, si los hermanos desean vender el inmueble, no es posible si no se produce una extinción de la copropiedad.

Lo deseable sería tratar de llegar a un acuerdo con el hermano que no desea vender el inmueble. Quizás, mediante una extinción de condominio con compensación económica. O, en caso de que no sea posible, actuar por la vía judicial.

Desde Garón Abogados te invitamos a considerar las diferentes opciones antes de precipitarse, de manera que puedas tomar la mejor decisión.