¿Cómo hacer una extinción de condominio entre cónyuges?

La extinción de condominio entre cónyuges es una circunstancia muy habitual en un divorcio o separación. Generalmente, estamos hablando de la vivienda en la que han residido hasta el momento, o propiedades en común que hubieran comprado. Llevar a cabo este proceso es el acto jurídico para poner fin a la copropiedad. 

Un condominio es un bien que pertenece a dos o más personas, pero no hay una división física. La disolución de un condominio tras un divorcio supone dividir la propiedad entre los propietarios (los cónyuges). 

Si la propiedad no puede dividirse, como es el caso de una vivienda, entonces se acordará la venta del bien y el reparto de los ingresos, o bien la adjudicación del bien a uno de los cónyuges.

En caso de que no se llega a un acuerdo durante el proceso de divorcio, el juez puede decidir la venta del inmueble en subasta pública, o la adjudicación a uno de los cónyuges.

Además, el juez va a tener en cuenta el interés superior de los menores, si hay hijos menores en común. Solicitar la extinción de condominio con hijos implica que el ex cónyuge que se hace cargo de la custodia de los hijos y estos podrán mantener el derecho de uso.

¿Qué es la extinción de condominio entre ex cónyuges?

Consiste en el procedimiento jurídico por el que se lleva a cabo la división de la cosa en común tras un divorcio o separación.

Se puede llevar a cabo de forma amistosa, firmando una escritura de división de condominio ante notario y registrando el nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, o judicialmente, en la misma sentencia de divorcio, o posteriormente.

Como abogados especialistas en Derecho Civil, te recomendamos encontrar la fórmula más adecuada para que se pueda minimizar el gasto fiscal y los costes derivados de un procedimiento judicial. La mejor opción para solucionar problemas de propiedad compartida entre cónyuges suele ser llegar a un acuerdo.

¿Se puede llevar a cabo la disolución de condominio al mismo tiempo que el divorcio?

Sí, se puede realizar al mismo tiempo que el proceso de divorcio, tanto si se trata de un divorcio notarial como judicial.

La legislación española permite llevar a cabo un divorcio notarial en determinados supuestos, cuando es de mutuo acuerdo, hayan pasado 3 meses y no haya hijos menores, y si hay hijos mayores económicamente dependientes, que tengan su consentimiento.

En el acuerdo de divorcio notarial, se puede acordar la disolución o división de condominio entre cónyuges. En este caso, aunque no sea un divorcio por sentencia judicial, tampoco se pagaría el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que sería de entre el 0,5 y el 1,5%, según la comunidad autónoma.

En Madrid, se pagará por la extinción de condominio el 0,75% de AJD.

Si no hay un acuerdo y el divorcio se lleva a cabo mediante sentencia judicial, los impuestos de extinción de condominio también estarían exentos del AJD. No así de otros impuestos.

¿La extinción de un condominio en un divorcio paga IRPF?

Sí, en caso de que hubiera ganancia patrimonial. Así se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo 3585/2022 de 10 de octubre de 2022.

En el caso del cedente, tendría que llevar a cabo la tributación en el IRPF por las ganancias generadas por la diferencia de valor en el momento de la extinción de condominio y el precio de adquisición de la vivienda. Tendría que hacerse en la Declaración del IRPF del ejercicio siguiente.

Por su parte, el adjudicatario no tendría que declarar las ganancias obtenidas hasta el momento de la transmisión de los bienes.

En caso de que no hubiera alteración patrimonial, ya que no se ha actualizado el valor de la vivienda en común, las ganancias no tributarían en el IRPF.

¿Qué pasa si los cónyuges no se ponen de acuerdo en la disolución del condominio?

Es muy posible que tras un proceso de divorcio los cónyuges no se pongan de acuerdo sobre quién se va a quedar con el inmueble.

Puede ocurrir que los dos quieran quedarse a vivir en la casa, y que los dos quieran que el otro les venda su parte. O también puede pasar que uno esté dispuesto a ceder al otro cónyuge su parte, pero no alcancen un acuerdo sobre la compensación económica que debe pagarle.

En el caso de que la división de condominio se haga en la sentencia de divorcio, el juez puede adjudicar la propiedad a uno de los cónyuges, o determinar la venta del bien en subasta pública.

Extinción de condominio entre cónyuges con separación de bienes vs. gananciales

El régimen económico por el que se distribuyen los bienes durante un matrimonio es un factor importante. La liquidación de bienes en separación de bienes se realiza de manera distinta a la de bienes gananciales.

 Si la comunidad de bienes entre los cónyuges se rige por el régimen de gananciales, significa que los cónyuges tienen un patrimonio común.

Da igual que la propiedad o vivienda familiar esté sólo a nombre de uno de los cónyuges. En el régimen de gananciales, la titularidad es de ambos, y en la liquidación de gananciales se reparte de forma equitativa al 50%.

El caso de la extinción de condominio en separación de bienes es más complicado. En este régimen, cada cónyuge mantiene la propiedad y titularidad de sus propios bienes. Por tanto, si había una vivienda que compró uno de los cónyuges, el cónyuge que no sea propietario no tendrá derecho a la participación del bien.

¿Quién paga la extinción del condominio en un divorcio?

Los gastos de extinción de condominio suele pagarlos el cónyuge que se adjudique la vivienda, al igual que sucede en la extinción de condominio en herencias.

Si se realiza por la vía del acuerdo, el cónyuge adquirente sólo deberá pagar los honorarios notariales y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

El cedente tendría que pagar IRPF en caso de ganancia patrimonial.

¿Qué ocurre si hay una hipoteca sobre la vivienda?

La extinción de condominio entre cónyuges puede llevarse a cabo incluso si hay una hipoteca pendiente por pagar a la entidad financiera.

Hay que tener en cuenta que, según el artículo 405 del Código Civil:

La división de un condominio no puede perjudicar a un tercero.

Es decir, la hipoteca no se cancela automáticamente. El banco sigue teniendo derecho a cobrar la deuda hipotecaria.

En caso de que la vivienda compartida se adjudique a uno de los cónyuges, generalmente será éste quien asuma la hipoteca. Una de las fórmulas más habituales para hacerlo es la subrogación hipotecaria. Es decir, cancelar el crédito anterior y pedir una hipoteca para extinción de condominio, que esté sólo a nombre del nuevo propietario.

¿Cómo funciona una extinción de condominio de pareja de hecho o sin estar casados?

La extinción de condominio en una pareja no casada puede resultar más compleja. Cuando una pareja de hecho o sin estar casados compra una vivienda son copropietarios de ésta. Por tanto, les corresponde un porcentaje de ésta según la escritura de compra-venta, pero al tratarse de un bien indivisible, no se puede especificar de qué partes son dueños.

Si la pareja decide separarse, una de las decisiones que pueden tomar es hacer la extinción de condominio y reparto de bienes.

En este caso, al no estar oficialmente casados, no se aplica el régimen económico de gananciales o separación de bienes. Cada uno posee los bienes privativos que aportase a la convivencia, mientras que si han comprado una vivienda en copropiedad, ésta pertenecería a los dos.

Al no haber una sentencia de divorcio, la extinción de condominio en una pareja de hecho o sin estar casados no estaría exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en caso de hacerse por escritura pública ante notario.

La ex pareja puede acudir a un notario y firmar la escritura pública de disolución de condominio. Como consecuencia, se adjudicaría la vivienda a una parte a cambio de una compensación económica (o sin compensación, aunque pagaría Impuesto de Donaciones).

Sabemos que en un divorcio o separación puede haber una gran complejidad a la hora de llevar a cabo un acuerdo para la disolución de condominio. Tanto si se desea llevar a cabo mediante el procedimiento jurídico como una vez finalizado. Pide nuestro asesoramiento legal y nuestros abogados te acompañarán durante todo el proceso.