¿Es posible solicitar la extinción de condominio con hijos?

Una de las cuestiones candentes en la extinción de condominio de una vivienda familiar tiene que ver con los hijos y el derecho de uso del inmueble. 

Cuando un matrimonio se divorcia o una pareja de hecho se separa, tanto si estaban en régimen de gananciales como separación de bienes, la propiedad del inmueble no cambia de forma inmediata.

 Ambos cónyuges o miembros de la pareja siguen siendo copropietarios de la cosa en común después de la separación o divorcio.

Sin embargo, un Juez de Familia puede determinar en una sentencia quién posee el derecho de uso de la vivienda en común, lo que puede suscitar preguntas con respecto a la posibilidad de la extinción de condominio. ¿Es posible solicitar la extinción de condominio con hijos, aunque el derecho de uso de la vivienda familiar se le haya concedido a nuestro cónyuge?

¿Quién puede solicitar la extinción de un condominio cuando hay hijos?

Lo primero que debemos tener claro es que cualquiera de los cónyuges o progenitores puede solicitar la extinción del condominio, según el Código Civil.

 Esto es así, independientemente de si hay hijos menores o no, o quién resida en la vivienda familiar, o quién tenga la custodia de los hijos.

Si bien es cierto, como indica Luis Enrique Garcia,  nuestro abogado especialista en extinción de condominio, se puede acudir a soluciones interesantes, como las que establece el Código Civil Catalán, en casos de ruptura de pareja establece, para seguir el orden en aquellos casos en los que no haya acuerdo.

¿Cómo hacer una extinción de condominio con hijos menores?

Una vez que una de las partes solicita una extinción de condominio del bien proindiviso, pueden producirse dos situaciones:

 Se resuelve la extinción de condominio con compensación económica, o sin ella, previo acuerdo amistoso.

• No hay acuerdo, y entonces se llevaría a cabo mediante un procedimiento judicial. El juez podría ordenar la venta del bien en subasta pública.

 Este último caso es bastante habitual; que la persona que no reside en la vivienda familiar desee llevar la extinción del condominio, pero no hay un acuerdo.

Es decir, la disolución de la copropiedad, de manera que pueda disponer de la parte que le corresponda del inmueble. Generalmente, el 50% si se adquirió en régimen de gananciales. 

En este caso, hay que considerar que el progenitor que se hace cargo de los hijos puede mantener el derecho de uso de la vivienda, incluso después de la extinción del condominio.

Si hubiera acuerdo previo, se debe firmar la escritura ante notario y proceder a actualizar en el Registro de la Propiedad el nuevo propietario.

¿Afecta el derecho de uso a la extinción del condominio?

Sí, porque hay que tener en cuenta el interés superior del menor, según se refleja en el artículo 92.2 del Código Civil.

Cuando hay hijos menores, el derecho de uso del progenitor custodio de los hijos menores reconocido por el Juez de Familia permanece a pesar de la división del condominio.

Por este motivo, ya sea que se venda el inmueble en pública subasta o se llegue a un acuerdo amistoso entre los cónyuges para que una de las partes le venda o done a la otra su parte del inmueble, los hijos menores seguirán teniendo derecho al uso de la vivienda familiar.

Si la vivienda finalmente se vende en una subasta pública y se reparte su precio entre los propietarios, el comprador no puede ocupar la vivienda o alquilarla hasta que se extinga el derecho de uso del custodio o los hijos.

De este modo, se puede garantizar el bienestar de los hijos menores. El derecho de uso seguirá vigente hasta que los menores sean mayores de edad, o hasta que el juez determine que el derecho de uso de la propiedad ya no es necesario para garantizar su protección y bienestar.

¿Cuándo se puede extinguir un condominio cuando existen hijos menores?

En un proceso de divorcio o separación, da igual cuándo se solicite extinguir el bien proindiviso, antes, durante o después del proceso.

De acuerdo con el artículo 437.4ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se puede combinar la extinción de un condominio junto a los procedimientos de nulidad, separación o divorcio.

Puede hacerse de manera simultánea al proceso de divorcio, antes de que el juez dictamine el derecho de uso,  y también después de que se haya llevado a cabo.

De hecho, es muy recomendable solicitar la extinción del condominio al mismo tiempo que se lleva a cabo el procedimiento de divorcio, lo que permitirá acortar los plazos.

¿Se puede hacer una extinción de condominio con donación a hijos?

Otra de las posibilidades que se plantea entre las partes es extinguir el bien proindiviso y adjudicarlo a los descendientes, a través de la extinción de condominio con donación a hijos. Aunque costosa en algunas comunidades autónomas, puede ser una alternativa viable para alcanzar un acuerdo.

Es decir, que los cónyuges, tras el proceso de divorcio, decidan disolver la copropiedad del bien indiviso, pero en lugar de adjudicarla a uno de ellos o vendérsela a un tercero, hacer una donación en vida a sus hijos.

Aquí es preferible que los hijos sean mayores de edad, ya que de ser menores, no tendrían capacidad jurídica para aceptar la donación y deben ser los padres quienes firmen. En muchos casos, sin embargo, se requeriría autorización judicial, lo que puede hacer que sea un proceso más complejo.

En este caso, la pareja sigue el procedimiento habitual para realizar una extinción de condominio, pero también, para hacer una donación hay que ir al notario.

Los hijos pararán a ser copropietarios del inmueble, por lo que se ha extinguido un condominio entre los cónyuges para dar lugar a un nuevo condominio entre los hijos.

Aquí es muy importante tener en cuenta la cuestión de los impuestos en la extinción de condominio, ya que una donación a hijos no es una compra-venta, por lo que deberías de conocer cómo afectan las donaciones a hijos en la declaración de la renta.