¿Qué es la extinción de condominio con compensación económica?

Es bastante habitual que cuando se recibe una vivienda en herencia, o en un divorcio o separación, una de las partes quiera adjudicarse el 100% del proindiviso, ofreciendo a cambio una contraprestación. Es lo que se conoce como extinción de condominio con compensación económica. 

Según Luis Enrique García, nuestro abogado especialista en extinción de condominio, las razones pueden ser muy variadas: que una de las partes tenga un vínculo emocional con el inmueble, dificultades de algunos herederos para pagar los impuestos, o simplemente porque no hay un acuerdo para venderla a un tercero. También, casos en los que una de las partes haya puesto más dinero que otra, y se quiera reclamar.

En los casos en los que no hay acuerdo, es normal que quien se vaya a quedar con la vivienda le tenga que pagar una cantidad de dinero a los propietarios.

 Aquí es donde suelen ocurrir los conflictos. Por ejemplo, cuando los hermanos o pareja no están de acuerdo con el valor de la compensación económica que se desea pagar.

Veamos cuáles son las circunstancias de este tipo de extinción de condominio.

¿Qué es la extinción de condominio con compensación económica?

 La extinción de condominio con compensación económica tiene lugar cuando una de las partes desea adquirir la totalidad de la copropiedad.

 Anteriormente explicamos que este proceso legal consiste en disolver un bien que es compartido por más de un individuo, como puede ser el caso de la potestad sobre una vivienda. Esto puede surgir debido a problemas de herencias que dan lugar a la extinción de condominio entre hermanos o separaciones.

 Dicha disolución, puede llevarse a cabo de múltiples formas, y una de ellas es mediante una compensación económica a los copropietarios que venden su parte. 

Para ello, paga una indemnización a las otras partes, de manera que se finaliza la copropiedad y ésta pasa a ser al 100% de un solo titular. Lo ideal es que haya un acuerdo entre las partes y que no se tenga que llegar a la división de la cosa común en los tribunales. 

En términos legales, los copropietarios deben firmar la escritura pública ante notario, y actualizar la titularidad en el Registro de la Propiedad. 

Aunque pueda parecer que quien adquiere el bien sale beneficiado, una realidad es que el titular tendrá que hacer frente al pago de los impuestos de la extinción de condominio, y las consecuencias fiscales pueden ser costosas.

¿Cómo calcular la compensación económica? 

Si se ha llegado a un acuerdo para la extinción del condominio entre las partes mediante una compensación económica, el siguiente paso es calcular cuánto se tendrá que pagar a las partes y en qué condiciones.

Aquí hay dos aspectos fundamentales:

• Tasación del inmueble. Hay que valorar el inmueble para conocer su precio a efectos de mercado en el momento de la extinción del condominio (no cuando se adquirió el inmueble). Esto lo puede hacer un perito tasador.
• Condiciones de pago. Una vez acordado el precio, se deben establecer las condiciones de pago de la compensación económica. En el acuerdo se debe reflejar el importe, la forma de pago y cualquier otro ajuste que deba realizarse.

El valor de la vivienda en una extinción de condominio depende del que decidan finalmente los propietarios. 

El pago de la contraprestación económica debe ser proporcional al precio de cada una de las partes. 

No obstante, hay que tener en cuenta que existe un valor de referencia catastral, por lo que no es posible valorar la vivienda por debajo de esa cantidad.

¿Cómo se calcula la compensación en una extinción de condominio con hipoteca? ¿Quién asume la deuda? 

Supongamos que se quiere llevar a cabo la extinción de condominio con una contraprestación económica, a favor de uno de los cónyuges o uno de los hermanos en una herencia.

 Si dicha vivienda en copropiedad contaba con una carga hipotecaria, la parte que adquiere la totalidad de la propiedad está asumiendo la hipoteca y subrogándose el préstamo. Por lo tanto, puede deducir la deuda de la compensación económica que pagará a las otras partes. Mucha atención, en aquellos casos en los que hay dos propietarios y uno solo paga la hipoteca.

 Por ejemplo: si dos hermanos deciden hacer extinción de condominio de una vivienda, y uno decide adquirir la totalidad de la propiedad al otro. Si la vivienda vale 200.000 euros y quedaba una deuda por pagar de 100.000 euros, la compensación será la siguiente. 

100.000 euros (valor del 50% de la vivienda) – 50.000 euros (mitad de la deuda hipotecaria) = 50.000 euros.

 De este modo, la parte adquirente no tendrá que pagar la totalidad de su valor a la otra parte, sino que puede restar la mitad de la deuda hipotecaria de la compensación económica.

¿Se puede hacer una extinción del condominio sin compensación económica?

Sí, es perfectamente posible, no hay nada que impida que uno o más copropietarios cedan su parte sin una contraprestación económica.

Este tipo de extinción de condominio sin compensación económica puede ser muy habitual entre familiares cercanos, como hermanos o familiares cercanos, cuando no hay conflictos sobre la propiedad.

No obstante, hay que dejar claro que esto tiene unos efectos fiscales, y no siempre  son beneficiosos para las partes.

Durante mucho tiempo la Agencia Tributaria ha considerado que en la extinción de condominio sin compensación económica procede pagar el Impuesto de Donaciones Madrid, si estás en esta Comunidad. 

No obstante, en la sentencia 963/2022, de 12 de julio de 2022, el Tribunal Supremo ha resuelto que estas operaciones están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y no al Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

¿El motivo? Se consideran un exceso de adjudicación, ya que una parte recibe más que el resto, que no obtienen contraprestación, por lo que se considera una transmisión patrimonial.

¿Cómo tributa la extinción de un condominio con compensación económica en el IRPF?

 La extinción de condominio con compensación económica requiere el pago de determinados impuestos a las distintas partes. 

La parte a la que se ha adjudicado el 100% de la propiedad debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, además de la plusvalía municipal, ya que se considera una compra-venta.

 En el caso de los copropietarios que hayan obtenido una compensación económica, si ésta es superior al valor de adquisición del inmueble, genera una plusvalía. Por tanto, debe tributar como ganancia patrimonial en el IRPF, según ha resuelto la sentencia 1269/2022, de 10 de octubre de 2022, de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo.

 Veámoslo con un ejemplo para que se vea más claro:

Imagina que compraste una casa por 120.000 euros a medias con tu pareja. Tras una separación, decidís hacer una extinción de condominio, donde tu ex te compra tu parte de la vivienda. Como ha pasado mucho tiempo, el inmueble se valora ahora en 160.000 euros. Esto significa que, en su momento, compraste por 60.000 euros (el 50%) y has vendido ahora tu parte a tu pareja por 80.000 euros (el 50% del precio actual). Como consecuencia, has tenido una ganancia patrimonial de 20.000 euros. 

Por tanto, esta ganancia tributaria tendrá que tributar en el IRPF, con el tipo impositivo que corresponda para dicho monto, según la tabla del IRPF del ejercicio correspondiente. 

No obstante, si no hay ganancia patrimonial, o incluso pérdida, no supondría un gasto fiscal para las partes.

 ¿Tienes cualquier duda con respecto a la extinción de condominio con compensación económica? Déjanos tus comentarios o contacta con nosotros.