¿Eres español no residente y propietario de una vivienda alquilada en España?

Cada vez es más habitual el caso de españoles que residen en el extranjero pero que invierten en nuestro país y son titulares de inmuebles. Sin embargo, también es frecuente que desconozcan los impuestos para no residentes que deben pagar en España, incluso si viven fuera. En este artículo, te explicamos, a modo de preguntas frecuentes, las dudas más comunes sobre este tema. Además, te contamos las novedades fiscales de 2024 para la presentación de impuestos de alquileres de viviendas en España cuando eres no residente.

¿Cuándo se considera que una persona física no reside en España?

Para explicarlo correctamente, debemos partir de la definición de residencia fiscal. Según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y su reglamento, se considera residente en España a toda persona que cumpla con al menos uno de los siguientes requisitos:

• Permanezca más de 183 días al año en territorio español.
• Tenga su núcleo principal o la base de sus actividades o intereses en España.
• Tenga cónyuge e hijos menores de edad con residencia habitual en España.

Quienes no cumplan con estos requisitos serán considerados no residentes en España.

¿Qué impuestos debe pagar un no residente que tiene bienes inmuebles alquilados en España?

Si eres propietario de un inmueble en España, aunque no residas en el país, deberás pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que es un tributo de carácter local.

¿Qué debo pagar si mi vivienda no está alquilada?

Si el inmueble de tu propiedad en España está vacío, deberás declarar por imputación de rentas. Hacienda considera que podrías obtener ingresos por ese inmueble (ya que no es tu vivienda habitual), por lo que se aplicará un 2% sobre el valor catastral del inmueble, tal como figura en el recibo del IBI.

En el caso de inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado en el periodo impositivo o en los diez años anteriores, el porcentaje aplicable será del 1,1%.

Soy español residente en el extranjero y propietario de una casa en España, ¿qué debo pagar si la vivienda está alquilada?

Si tienes tu inmueble alquilado en España y, por lo tanto, obtienes una renta por el alquiler, deberás declararla de forma íntegra. No obstante, podrás deducirte ciertos gastos relacionados.

El porcentaje de tributación varía entre el 19% y el 24%, según el caso.

Los no residentes en un país miembro de la Unión Europea (UE), como Alemania, tributan al 19%. En cambio, quienes residan en un país fuera de la UE, como Estados Unidos, deben pagar un 24%.

¿Cómo puedo declarar el piso de alquiler?

Para declarar tanto el alquiler de una vivienda en España como una propiedad vacía, deberás utilizar el modelo 210. Es importante tener en cuenta los impuestos de donaciones en Madrid si estás en esta comunidad, ya que pueden afectar la tributación en caso de transmisión del inmueble.

Este modelo puedes prepararlo tú mismo o, si lo prefieres, gestionarlo a través de tus abogados de confianza.

Es importante que sepas que, si por ejemplo tienes una plaza de garaje en alquiler, deberás presentar un nuevo modelo 210, ya que cada inmueble tiene una referencia catastral distinta.

Recuerda que, si el bien tiene varios titulares, se deberá presentar un modelo 210 por cada propietario, aplicando el porcentaje correspondiente (%) a la parte de renta que le corresponda a cada uno.

¿Dónde puedo encontrar el formulario del modelo 210 y cómo se presenta si vivo en el extranjero?

El modelo 210 se puede presentar de dos formas:

• En papel: Puedes descargar e imprimir el modelo 210 en formato PDF desde la web de la Agencia Tributaria. Puedes cumplimentarlo tú mismo o delegar esta obligación en tus abogados o asesores.
• De forma telemática: Se presenta a través de internet con certificado digital. Te dejamos el enlace directo a la Agencia Tributaria. En caso de tener problemas con la notificación o retrasos en la presentación, te recomendamos informarte sobre las notificaciones de la Agencia Tributaria y su impacto en la gestión de impuestos.

En 2024, ¿en qué plazo se debe presentar el modelo 210 en la Agencia Tributaria para declarar los alquileres de viviendas en España?

Existen novedades fiscales en 2024 respecto a la obligación de presentar el modelo 210 y declarar los ingresos por alquiler de viviendas en España.

A partir de 2024, las rentas generadas por el alquiler de una vivienda en España deberán declararse en el año natural siguiente. Ya no será obligatorio hacerlo dentro de los primeros 20 días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero.

En caso de haber recibido rentas y haber transmitido el inmueble durante el ejercicio fiscal, sí será necesario declarar en un plazo de tres meses desde la transmisión.

Los plazos varían según el resultado de la declaración:

• Si el resultado es cuota cero, la presentación debe realizarse entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente al devengo de las rentas declaradas.
• Si el resultado es a devolver, la presentación podrá hacerse a partir del 1 de febrero del año siguiente al devengo de las rentas declaradas, dentro de un plazo máximo de cuatro años desde el término del período de declaración e ingreso de la retención.

Si estoy fuera de plazo de presentación del modelo 210 antes de la nueva norma de 2024, ¿puedo presentar todas mis declaraciones atrasadas? ¿Tendré algún tipo de recargo?

La Ley General Tributaria establece que la presentación de declaraciones fuera de plazo conlleva un recargo.

El importe del recargo dependerá del tiempo transcurrido desde el vencimiento del plazo de presentación, según el siguiente esquema:

• 5%: Si se presenta en menos de tres meses.
• 10%: Si se presenta entre tres y seis meses.
• 15%: Si se presenta entre seis y doce meses.
• 20%: Si han pasado más de doce meses.

¿Qué pasaría si decido irme a vivir al extranjero y pongo en alquiler todo mi patrimonio en España (pisos y locales)? ¿Pagaría menos impuestos?

Hace un par de meses se nos planteó esta cuestión y nos parece interesante abordarla para dar nuestra opinión al respecto.

Imagina que, por cualquier motivo, decides trasladar tu residencia fiscal a otro país para reducir tu carga impositiva como residente en España. Por ejemplo, podrías establecer tu nueva residencia en Portugal (o en cualquier otro país de la Unión Europea) y cumplir con el requisito de los 183 días fuera de España.

A primera vista, esta estrategia podría parecer una operación «ideal». Sin embargo, podría acarrear consecuencias fiscales negativas. En caso de una comprobación o inspección por parte de la Agencia Tributaria, podrían determinar que tu principal núcleo de intereses económicos sigue estando en España, lo que te obligaría a tributar en este país.

¿Qué es el IBI?

Además del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), los extranjeros que posean inmuebles en España deben pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), como mencionamos anteriormente. Se trata de un tributo municipal calculado aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble, determinado por el Ayuntamiento correspondiente.

El plazo para el pago del IBI varía según cada municipio, aunque generalmente se sitúa entre los meses de septiembre y noviembre.

¿Qué impuestos debo pagar si vendo el piso que tengo en España?

Si has decidido vender tu propiedad en España, debes saber que deberás tributar por la ganancia patrimonial obtenida. Esta se calcula como la diferencia entre el precio de adquisición del inmueble y el precio de venta.

Además, la persona que compra el inmueble (sea o no residente) está obligada a ingresar un 3% del precio de compra a cuenta del impuesto mediante el modelo 211. También es fundamental considerar si el inmueble presenta defectos ocultos, ya que podrían generar una reclamación. Para más información, puedes consultar nuestra guía sobre vicios ocultos en una compraventa y cómo proceder en estos casos.

El tipo impositivo aplicable a la ganancia patrimonial varía entre el 19% y el 20%, dependiendo de cada caso concreto. Para la declaración de esta ganancia se utiliza el modelo 210.

Si deseas obtener más información sobre los requisitos, trámites e impuestos que debes considerar al comprar o vender una vivienda en España, puedes consultar este artículo: Comprar o vender una vivienda en España.

En definitiva, estas situaciones pueden ser fiscalmente complejas, por lo que se recomienda contar con la asistencia de un abogado especialista en impuestos, que conozca a fondo la ley de no residentes, pueda guiarte en el proceso y agilizar las gestiones sin errores.