¿Qué es la enervación en el proceso de desahucio?

La enervación de desahucio es un derecho que tienen los inquilinos de poder solucionar con los arrendadores, el incumplimiento de contrato de alquiler por falta de pago de las rentas. Aunque es un concepto jurídico que no es muy conocido, tiene vital importancia para ganar tiempo en los procedimientos de desahucio.

Nuestros abogados especialistas en desahucios tratarán la definición de enervación, los plazos y requisitos cuando hay impago de rentas, las consecuencias, y como evitar un desahucio.

El concepto de enervación en el proceso de desahucio

La enervación del desahucio no es un término habitual fuera del ámbito jurídico pero que tiene una importancia notoria desde el mismo momento en que quieres echar a un inquilino que no paga de manera fehaciente.

A lo largo del artículo, indicaremos algunos de los requisitos expuestos por sentencia del Tribunal Supremo, y cómo está afectando la nueva ley de vivienda en los procesos de desahucio.

¿Cómo funciona la enervación en el proceso de desahucio?

La enervación del desahucio está regulada en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La enervación del desahucio ofrece la posibilidad al inquilino de consignar las deudas del arrendamiento, neutralizando el juicio de desahucio y evitando la resolución del arrendamiento.

El plazo de enervación del desahucio es de treinta días. Gracias a la enervación, el inquilino, cuya obligación es el pago de la renta y de lo acordado en el contrato, puede resolver todas las deudas e impagos para continuar con el arrendamiento y evitar el desahucio.

Uno de los requisitos para la enervación por falta de pago será el cumplimiento del plazo, que será aplicable antes de presentar la demanda, o cuando sea requerido por el juzgado, una vez lo hayas anunciado.

El procedimiento para enervar la acción de desahucio podrá dirigirse vía reclamación amistosa y extrajudicial, o bien, por medio de la demanda de desahucio.

Esta medida tiene un carácter excepcional por lo que sólo puede utilizarse una vez durante el arrendamiento.

El concepto de enervación dentro de la Ley de Enjuiciamiento Civil se define como la capacidad de neutralizar el juicio de desahucio.

Enervación y acción de desahucio por falta de pago

El Tribunal Supremo en su sentencia de 22 de junio de 2022 establece los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, en los términos siguientes:

• La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
• Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
• Ha de referirse a rentas impagadas.
• Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
• Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

No se exige que se comunique al arrendatario:

• Que el contrato va a ser resuelto.
• Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Los plazos para la enervación del desahucio se deben de ofrecer con la reclamación extrajudicial, y nunca con un periodo inferior a treinta días, o ya darle la posibilidad del pago de las rentas, en el juicio de desahucio.

La consecuencia de no cumplir con los plazos nos habilitará para ganar algo más de tiempo en el procedimiento, y que el inquilino no pueda tener este recurso como estratégica legal.

Aspectos clave sobre el requerimiento y el pago en la enervación

Para nuestros abogados expertos en propiedad inmobiliaria, la importancia del requerimiento en el proceso de desahucio anterior a la demanda es fundamental. Su razón es, que mientras buscamos una solución al problema, se puede ir trabajando en la preparación de la demanda, para que en el supuesto de no llegar a un acuerdo, sin más dilación, se proceda a interponer demanda.

Si es estamos en la fase de reclamación extrajudicial, el pago para enervar deberá efectuarse dentro de los treinta días anteriores a la demanda. Si bien es cierto, tendremos que analizar el coste de oportunidad de continuar con la reclamación para el desalojo de la vivienda. Para saber cuándo y cómo realizar el pago para enervar, podemos anunciar, que si es vía extrajudicial, deberá ser en la misma cuenta corriente donde realizabas el pago del alquiler. Si es por vía judicial, dentro del banco autorizado por consignación notarial.

¿Qué se entiende por desahucio conociendo ya qué es la enervación?

El desahucio consiste en desalojar de un inmueble o local a un inquilino cuando se incumpla el contrato o la ley.

Una de las causas principales del desahucio es precisamente la existencia de deudas en el arrendamiento.

Pues la enervación será la posibilidad de evitar juicio por ponerse al día con el pago de las rentas, bien en vía amistosa y/o judicial.

¿Cómo evitar una demanda de desahucio al inquilino?

Para evitar una demanda de desahucio, el inquilino deberá abonar la renta y otras cantidades recogidas en el contrato de arrendamiento.

En caso de que existieran deudas, en ciertas ocasiones el arrendado podría recurrir a la enervación del desahucio para evitar un juicio de desahucio.

Si inevitablemente acudimos a un proceso judicial y se abonan las rentas, es decir, se enerva, condenarán al inquilino a las costas procesales, por lo que la labor de mediación es fundamental.

El pago de estas deudas es recomendable que se realice antes de que se presente la demanda de desahucio.

La enervación del desahucio y su impacto legal

No cabe la enervación en aquellos casos en los que el arrendador haya solicitado las deudas al inquilino antes de interponer la demanda de desahucio, por algún medio fehaciente, y no se hayan abonado dichas deudas.

Esta solicitud ha de hacerse treinta días antes de interponer la demanda.

Tampoco es válida la enervación cuando el arrendado ya haya enervado el desahucio anteriormente, excepto cuando el pago de las deudas no haya podido realizarse por causas imputables al arrendador.

 

¿Cuánto tiempo tarda un desahucio de un local?

La duración de un desahucio depende mucho de la situación concreta, así como también depende de si el inquilino acepta la demanda de desahucio o la recurre.

Actualmente en España, el tiempo estimado de un desahucio es de seis a ocho meses desde el momento en el que se presenta la demanda.

Sin embargo, si se llega a un acuerdo amistoso con el inquilino y el desahucio se realiza de forma extrajudicial puede resolverse en cuestión de días (este sería el mejor de los escenarios, pero depende siempre de la voluntad de terceros).

En nuestra opinión, el fin deseado es la pronta recuperación de la posesión y evitar que la situación de impagos se prolongue muchos meses.

¿Qué ocurre si el inquilino no recoge el burofax?

Cuando un inquilino tiene deudas en el arrendamiento, el arrendador puede solicitar el pago de dichas deudas por un medio fehaciente como el burofax.

A través de este burofax se notifica al inquilino las deudas, antes de proceder a la sentencia de desahucio.

Sin embargo, si el inquilino no acude a recoger dicho burofax antes de que transcurran treinta días desde la caducidad del burofax, este perderá la posibilidad de enervar el desahucio.

Es decir, el hecho de no acudir a recoger el burofax no implica que no se haya notificado la solicitud del impago.

Así las cosas, el arrendador podrá interponer la demanda de desahucio por no pagar el alquiler, que será definitiva, ya que el inquilino no ha abonado las rentas correspondientes.

Por lo tanto, cuando nos preguntan qué pasa cuando el burofax no es entregado al inquilino, ya sea porque no ha acudido a recogerlo a la oficina de Correos, o porque ha sido reutilizado, la Jurisprudencia ha determinado que se considera como notificado.

Por tanto, si el arrendado lleva a cabo una de estas dos conductas se considerará como entregado y se procederá a la demanda de desahucio.

¿Cuándo procede el desahucio?

El procedimiento de desahucio comenzará cuando existan deudas o impagos en el arrendamiento, y no se hayan abonado tras ser solicitadas por el arrendador.

Con tres mensualidades impagadas el desahucio es automático. De igual forma, hay muchas sentencias que con una mensualidad da lugar al desahucio.

Una vez formulada la demanda de desahucio, se concede un plazo de diez días para la posible enervación, abandono del inmueble u oposición por parte del inquilino a las deudas.

En todo caso, el desahucio tiene lugar cuando existen irregularidades en cuanto a los pagos del contrato de arrendamiento.

Algunas particularidades de la enervación de desahucio desde el punto de vista judicial.

Como ya hemos mencionado anteriormente, el momento en que se redacta el burofax para la reclamación de rentas del alquiler, uno de los aspectos fundamentales es el plazo o duración en la que debe ponerse al día en los pagos.

En este extremo ya existe jurisprudencia, en el sentido de que el ciudadano, no tiene porqué  hacer de asesor, sino requerir el pago al inquilino.

En algunas ocasiones (casi siempre dentro de un proceso judicial), hemos tenido que alegar estos extremos  cuando ha sido contestada nuestra demanda por los abogados de los inquilinos, siempre con éxito.

Nuestra recomendación es, que si ya hay indicios de las dificultades para ponerse al corriente de pagos de la renta y tienes intención de contratar con un despacho de abogados para desahucios, la labor de reclamación (de principio a fin) se la encomiendes a ellos para que este tipo de detalles no pueda suponer un contratiempo respecto a plazos.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago al inquilino.

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Como hemos podido comprobar, hacer este seguimiento de principio a fin es muy necesario para que todos los flecos que requiere acreditarse con la demanda estén debidamente cumplimentados.

Recomendamos que estos trámites se ocupen tus abogados de confianza, ya que, dependiendo de las cuantías, será obligatorio acudir a un procedimiento judicial con abogado y procurador, por lo que ya será un trámite gestionado con éxito.

La enervación tras la vigencia de la Ley de la Vivienda

Desde el pasado 26 de mayo de 2023 está en vigor la conocida Ley de Vivienda, y no exenta estos primeros meses de ver cómo algunos de los requisitos procesales están teniendo incidencias que evidentemente perjudican al propietario que ha decidido iniciar un proceso de desahucio.

La enervación, con todo lo que hemos contado en el artículo sigue resultando de aplicación. No obstante, en aquellos casos en los que se reclame la posesión de lo que se conoce como residencia habitual podrán someterse a un procedimiento o acto de conciliación civil.

El proceso tiene que estar bajo los criterios de los departamentos de vivienda de las administraciones públicas. El problema está en que no en todas las CCAA se encuentra regulado un procedimiento así. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid si dispone de uno a raíz de los procesos de alquilar la vivienda por parte del Ayuntamiento de Madrid.

Ante una situación de retraso en el pago (los más comunes) este nuevo proceso demorará la media de meses en los que pueda recuperar la vivienda el propietario ante un incumplimiento de contrato.

Cualquier aclaración que necesites resolver sobre este asunto, y con independencia de que iremos actualizándolo sobre la base de nuestra experiencia, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados.

 

Conclusión: Importancia de la enervación en la defensa del inquilino

El derecho a la enervación del desahucio por falta de pago nos parece una acción que tiene una vital importancia, y por la que merece la pena que los abogados que gestionamos estos casos a nuestros clientes, abordemos la negociación extrajudicial para buscar la mejor de las vías, tanto a los propietarios, como a los inquilinos.

Estas conclusiones pueden llegar a ser conflictivas o se pueden malinterpretar, pero alquilar una vivienda, no deja de ser un negocio que implica riesgos en cierto modo. Por este motivo, hay que analizar a los contrarios con objetividad para que puedan encontrar una nueva ocupación habitacional. De otro modo, y con las novedades legislativas de suspensión de los desahucios hasta el 15 de mayo de 2028, se pueden complicar la situación.

Preguntas frecuentes:

El concepto o significado de enervar un desahucio, cuándo hay que hacer el ofrecimiento, los casos en los que no procede, qué ocurre si pago, y otras cuestiones son algunas de las preguntas frecuentes que suelen realizarnos en el despacho.

Por este motivo, trataremos de resolver rápidamente algunas de ellas.

¿Cuándo no procede la enervación del desahucio?

Podríamos decir que la enervación del desahucio es un derecho que viene reconocido en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por lo tanto, en aquellos casos en los que se haya dado la posibilidad de pagar las rentas del alquiler, dentro de los treinta dias a la presentación de la demanda de desahucio, y no lo haya hecho, ya no procederá la enervación del desahucio.

¿Qué significa pretender la enervación?

Significa que le damos la posibilidad al arrendatario de ponerse al día del pago de las rentas y suministros pendientes de pago. El plazo que se marca por Ley es de treinta días antes de presentar la demanda. De haberlo anunciado, ya no cabrá posibilidad de enervar más veces.

¿Qué es el derecho de enervación?

El derecho de enervación es el apercibimiento, bien del arrendador, bien del propio juzgado, de indicarle al arrendatario que si no paga la cantidad reclamada y debida procederá el desahucio, y la correspondiente reclamación de rentas.

¿Qué resolución se dictará para declarar enervada la acción de desahucio en caso de que el demandante se hubiera opuesto a dicha enervación?

Si se hace una reclamación amistosa y extrajudicial, no hay resolución alguna, ya que no estaríamos dentro de un proceso judicial. Por el contrario, ya hubiésemos advertido, continuará el procedimiento. La resolución judicial será el decreto si paga dentro del plazo marcado por Ley.

Si hubiese oposición a la enervación por parte del arrendador, habrá vista y resolución judicial.

¿Cómo impedir la enervación?

La enervación es un derecho que no se puede impedir, sino que se debe de ejercitar, bien en la reclamación amistosa, bien una vez presentada la demanda. El arrendatario tiene derecho a pagar, oponerse, allanarse a la demanda de desahucio.