El banco se niega a devolver los gastos de hipoteca

Pese a la infinidad de sentencias favorables, son muchas las reclamaciones bancarias que seguimos interponiendo a finales de noviembre de 2024, por las que el banco se niega a devolver los gastos de hipoteca.   

Tras resolverse por el TJUE en relación con el plazo de reclamación de los gastos hipotecarios que tendría el consumidor, ahora no queda duda alguna que las cartas que recibimos de las entidades, obedece, simple y llanamente, a una estrategia procesal de los bancos.

En este artículo, nuestros abogados para reclamar los gastos de hipoteca te cuentan la situación actual a porqué aún hay bancos que niegan la devolución a sus clientes. Además, actualizar qué gastos son los que puedes pedir, y cuáles son, la documentación necesaria para iniciar reclamación y los pasos a seguir si te dicen que ha prescrito el derecho a reclamar, etc.

En cualquier caso, siempre hacemos una valoración previa de tu caso, para ir a la reclamación con las máximas garantías de éxito.

Gastos de hipoteca que puedes reclamar

Tras años de experiencia reclamando los gastos de hipoteca a nuestros clientes, llegamos a la conclusión de los gastos que se estimarán por via judicial, y aquellos, cuya reclamación, entabla ciertos riesgos.

Los gastos de notaria serán asumidos al 50% por cada una de las partes.

El gasto de gestaría será asumible por el banco al 100%.

Los gastos de tasación, también los tiene que asumir la entidad al 100%.

Y, los gastos del registro de la propiedad, igual suerte. Al 100%.

Gastos de la hipoteca que no puedes reclamar

Los gastos que pueden hacer referencia a la comisión de apertura son más dudosos, y no recomendamos su reclamación, salvo tener constatados los criterios establecidos por el Tribunal Supremo. En aquellas reclamación en las que se pida este concepto, el banco lo recurrirá.

Con el paso del tiempo, queda también acreditado que no se debe de pedir el impuesto pagado.

Documentación necesaria para iniciar una reclamación.

Si el banco se niega a devolver los gastos de la hipoteca, para iniciar la reclamación, necesitaremos contar con la siguiente documentación:

1. Escritura de préstamo hipotecario. No la escritura de compraventa.
2. Facturas (notaria, tasación, gestoría, registro de la propiedad).

Exclusiones legales comunes

Los casos particulares donde el banco no está obligado a devolver el gasto de la hipoteca, como hemos referenciado anteriormente, entendemos que son los casos en los que se reclame el 100% de notaria, el impuesto, y ahora, también podríamos decir que la comisión de apertura.

Otro de los casos en los que el banco no está obligado a devolver el gasto es una vez transcurrido cinco años desde que se tenía conocimiento de la abusividad de las cláusulas. Este punto ha tenido su discusión por la manera de interpretar cada caso, cuándo empieza a contar el plazo.

El banco no me devuelve los gastos de la hipoteca, ¿Qué hago?

Si el banco se niega a devolver los gastos de hipoteca, lo primero que recomendamos hacer es una reclamación extrajudicial. A partir de ahí, te decimos paso a paso cómo actuar:

1. Reclamación a la oficina de atención al cliente de tu entidad. En Garón Abogados ya contamos con los datos de las entidades para hacer este trámite en tu nombre.
2. Si no contestan en un plazo razonable, iniciar la reclamación judicial.
3. Es posible, que en el transcurso de la reclamación, reconozcan la deuda o digan que no procede por haber transcurrido el plazo (lo más habitual)

Llegados a este último paso, la manera de continuar tendrá que ser la que tus abogados te recomienden, ya que procesalmente se han podido devengar gastos por culpa de la entidad, que tendrían que sufragar.

Motivos habituales de los bancos para rechazar devoluciones

Principalmente, son dos los motivos habituales de los bancos para rechazar la devolución de los gastos de las hipotecas.

1. Prescripción de la deuda.
2. Estrategia procesal del banco.

Los motivos que dan para negar el derecho que viene reconociéndose en prácticamente la totalidad de las sentencias a los consumidores, obedece, simple y llanamente, a:

La estrategia utilizada por las entidades para ganar tiempo, y, por consiguiente, liquidez.

Desde el punto de vista procesal tiene su razón de ser. Para cualquier tipo de entidad bancaria o financiera, a sabiendas de que la media de devolución de los importes de los gastos hipotecarios está entorno a los 600-1200€, sumarle los gastos del procedimiento judicial, cuando en plazas como Madrid, se están resolviendo a dos-tres años vista, puede ser más que interesante.

Sentencia TJUE sobre el plazo de reclamación de los gastos de la hipoteca [25 de abril de 2024].

Pese a la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en la que se cuestionaba si el plazo máximo para reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca, se abre un nuevo plazo para reclamar la devolución de los gastos, con la publicación de esta sentencia  25 de abril de 2024:

Una vez se dicte sentencia, es cuando debería de empezar a contar el plazo, y no antes con la sentencia del Tribunal Supremo.

Por lo tanto, se anima a los consumidores, como hemos venido haciendo en este despacho hasta esta reciente resolución, a que sigan reclamando la devolución de los gastos hipotecarios.

Antecedentes: 

Esta firma jurídica estaba en contra de dicho plazo (y seguimos a día de hoy presentando demandas una vez que los bancos niegan a nuestros clientes la devolución de los gastos de la hipoteca), ya que, como mínimo debían contabilizarse  el periodo de suspensión de plazos procesales para instar las demandas surgido del periodo COVID. Si hubiéramos tenido en cuenta este punto, el plazo máximo para reclamar al banco sería hasta abril de 2024.

Sin embargo, el 25 de enero de 2024 con la publicación de la sentencia se reafima el TJUE que:

El plazo para reclamar comenzará una vez se conoce de la nulidad de la cláusula, es decir, desde la sentencia firme.

Por otro lado, insiste en que:

Los bancos deberían de estar ya satisfaciendo la devolución de los gastos de la hipoteca, ya que así ha sido acordado por los tribunales españoles, y que la nulidad de las acciones de reclamación son imprescriptibles.

UNICAJA, CAIXABANK , BBVA Y BANCO SANTANDER: los bancos a los que presentamos más reclamaciones en materia de gastos hipotecarios.

Estas son las dos entidades que más estamos presentando los escritos de reclamación amistosa. Hasta el momento, están siendo denegadas todas las solicitudes, y se están presentando las correspondientes acciones judiciales.

Casos de éxito en devoluciones de gastos hipotecarios

A continuación, contamos algunos casos de éxito de Garón Abogados en los que nuestros clientes han obtenido la devolución de sus gastos hipotecarios.

Caso 1 Unicaja-Liberbank

El pasado 17 de octubre de 2024 presentábamos escrito de reclamación formal al banco. Un crédito de Liberbank, que lo gestiona Liberbank, en el plazo de un mes, nos notificó el cliente que le habían abonado los gastos de su hipoteca, que habían sido previamente rechazados.

Caso 2 Unicaja

En el plazo de un mes después de haber presentado la demanda contra Unicaja, ya tuvimos sentencia favorable contra la entidad. Si bien es cierto, es un caso más bien anecdótico, ya que lo normal es que transcurra, al menos, un año.

Caso 3 Caixabank

En esta ocasión, nos encontramos, con que además de solicitar los gastos hipotecarios, solicitamos la nulidad del interés de demora que suelen tener muchas escrituras de préstamo. En muchos casos se han podido aplicar, y en otro puede que no haya tenido incidencia. En cualquier caso, es un concepto abusivo fuera de los márgenes que establece la jurisprudencia, y que como tal, debe de ser revisado y reclamada su nulidad.