Donar mi parte de una vivienda

Donar mi parte de una vivienda podría ser una estrategia fiscal de cara a minimizar el impacto de la herencia o patrimonio. Igualmente, una parte para evitar problemas entre herederos.

Pero antes de hacer este tipo de operaciones, lo que tienes que conocer son los impuestos que lleva el realizar la donación de vivienda, los derechos y obligaciones de los copropietarios, requisitos formales y materiales previos a la declaración del modelo 651, etc.

Si después de leer nuestro artículo tienes dudas, puedes consultar a nuestros abogados especialistas en donaciones para más información.

¿Es posible donar una parte de una vivienda?

Si, es posible donar una parte de una vivienda. Para que ello sea posible será necesario cumplir con los requisitos legales.

Como en cualquier donación, se necesitará el consentimiento del titular de la vivienda. Si la donación es de bienes gananciales, de las personas que formen la co-propiedad. Igualmente, se necesitará el consentimiento del donatario o persona que recibirá la vivienda.

Este tipo de actos se tienen que hacer mediante escritura pública ante notario. Hacer la donación sin registrar no tiene validez frente a terceros.

Así mismo, recomendamos que una vez hechos todos los trámites, se proceda a su inscripción en el Registro de la propiedad.

Procedimiento para donar una parte de una vivienda

El procedimiento para donar una parte de vivienda partirá por reunir toda la documentación relacionada con el inmueble.

Escritura o nota simple que puede solicitarse a través del Registro de la Propiedad. Además, a efectos de realizar una buena planificación fiscal, tendremos que decidir sobre la valoración del inmueble. En este caso podremos optar por el valor de mercado, o bien por el valor de referencia catastral, que desde enero de 2022 es el conocido como el «mínimo fiscal» para declarar.

Tendremos que realizar este trámite en escritura pública y con el consentimiento de todas las partes, donante y donatario.

Y, acto seguido, tendremos que liquidar los impuestos que correspondan.

Implicaciones legales de donar una parte de una vivienda

Inevitablemente, las implicaciones legales de donar una parte de una vivienda, llevan consigo la pérdida de control sobre la parte donada.

En algunos casos, una vez se produce la venta de la vivienda habría que ver la manera de liquidar el impuesto, plazos de mantenimiento, etc, ya que podría tener un grave impacto en la futura venta de la vivienda, y sobre todo, ver la posibilidad de poder aplicarnos la exención por reinversión en vivienda habitual.

Una vez se produce esta donación de una parte de vivienda, el donatario es responsable de todos los bienes, derechos y obligaciones que derivan de la vivienda, entre ellos, y no por ello, menos conflictivo, el pago de los gastos de mantenimiento de la vivienda.

Las implicaciones fiscales de donar una parte de una vivienda las simplificamos en tres tipos de impuestos:

• Impuesto de donaciones
• Plusvalía municipal
• IRPF.

El impuesto de donaciones es el «impuesto trampa» ya que en muchos casos, nuestros clientes pensaban que era el único impuesto por el que había que tributar, y en absoluto es así.

Cuidado con lo que sale a pagar en la plusvalía municipal y en el IRPF si haces una donación de vivienda.

La plusvalía municipal modificó su manera de calcular el impuesto, y ahora cada lugar propone sus coeficientes. Si bien es cierto, la norma ahora te permite quedarte con el mejor resultado de las dos opciones que se contemplan.

Y, en la declaración en el IRPF ya hemos hablado que la pérdida patrimonial de una parte de vivienda, implica tener que declarar su ganancia patrimonial, salvo que tengas más de 65 años y haya sido tu vivienda habitual.

Casos y ejemplos reales de donaciones de una parte de una vivienda

Podríamos citar casos que pueden ser habituales, en los que un piso es copropiedad de dos personas. Estas dos personas no tienen que ser padres-hijo, sino que puede haber algún tio/a por la que debamos de prestar atención a la forma de tributar.

Imaginemos el caso de que la persona lleva viviendo muchos años y ahora quiere regularizar la situación. Quiere recibir el 50% de titularidad de su madre y el 50% restando de su tio. Ambos tienen más de 65 años, y que no es su vivienda habitual, por lo tanto, mucho ojo a la tributación.

En la Comunidad de Madrid, ya sabemos la tributación del impuesto sobre donaciones pero no de plusvalía ni IRPF. Lo recomendable sería hacer una previsión para evitar tener que pagar muchos impuestos. En este caso, se optó por liquidar todos estos impuestos, pero quizá se pudo haber optado en alguna fase del procedimiento por la extinción del condominio, para evitar que fuera una compraventa encubierta.

Consejos para donar una parte de tu vivienda

El mejor consejo que podrían darte nuestros abogados especialistas en donaciones, es que en casos de donación de vivienda, conozcas todas las implicaciones fiscales que supone.

Una correcta evaluación de las implicaciones económicas hará que ahorres mucho dinero con la donación, y evitar problemas con herederos, si de esta operación puede resultar algún herederos perjudicado en su derecho a la legitima.

Es importante que conozcas estos dos conceptos:

• Donación colacionable
• Donación inoficiosa

Ya hemos podido adelantar, los impuestos que entran en juego cuando una persona quiere donar una parte de su vivienda, y son: el impuesto de donaciones, plusvalía municipal y el IRPF.

Igualmente, en aquellos casos que se pueda compartir copropiedad, mucho cuidado con las conocidas extinciones de condominio. En cualquier caso, no dudes en consultar con un profesional especializado.

Preguntas frecuentes sobre la donación de una parte de una vivienda

Las preguntas más frecuentes que suelen hacernos los clientes a la hora de donar una parte de la vivienda tienen que ver con la manera de hacerlo correctamente, los costes de notaria y registro de la propiedad, así como los posibles problemas que puedan haber con herederos en un futuro.

¿Qué tanto por ciento se paga por donaciones de una vivienda?

El porcentaje que se paga por donaciones de una vivienda en Madrid será del 99%.

Si se quiere donar una vivienda en Barcelona, el porcentaje que se abonará estará comprendido entre el 5% y el 7%, en la mayor parte de los casos.

¿Cómo donar un proindiviso?

La manera de donar un proindiviso es la misma que hemos explicado a lo largo del artículo.

Cada persona puede donar aquello de lo que sea titular, no más.

¿Qué se paga más, por donación o por herencia?

Para saber dónde se pagan más impuestos, si por donación o por herencia, tenemos que acudir a la normativa autonómica.

Por poner un ejemplo, en la Comunidad de Madrid tenemos las mismas bonificaciones tanto en donación como por herencia, por lo tanto, el hecho de donar en vida puede ser interesante para aminorar el impacto fiscal que pueda suponer la herencia, si se tienen más bienes.