Donación de vivienda habitual en mayores de 65 años: todo lo que debes saber

La donación de vivienda habitual en mayores de 65 años es una de las alternativas a la hora de planificar fiscalmente la gestión patrimonial de cada persona. Esta opción es muy interesante a la hora de aprovecharnos de los beneficios que nos ofrecen las diferentes normativas, pero si bien es cierto, cada operación en la que se quiera transmitir la propiedad de un bien, se debe de estar debidamente asesorado de los impuestos que van asociados a esta operación.

Debes de estar asesorado por abogados especialistas en donaciones y hacerlo antes de proceder con la operación ante notario. En algún caso, nos hemos puesto a liquidar el impuesto de donaciones, y había personas que habían prescindido de este trámite, y para mala sorpresa de ellos, se han encontrado con la obligación de hacer el pago de otros impuestos en los que hablaremos a continuación.

Aspectos relacionados con el IRPF y el concepto de ganancia o pérdida patrimonial, impuestos municipales, el proceso de hacer correctamente esta operación, son algunas de las cuestiones que resolveremos a lo largo de este artículo. En cualquier caso, siempre te recomendaremos que tu caso en particular sea expuesto para ser resuelto de manera individualizada.

¿Hay que declarar la donación de una vivienda a un hijo?

Si, siempre habrá que declarar la donación de una vivienda a un hijo. Los motivos son los siguientes:

Motivo 1: estas operaciones están sujetas, y suelen tener bonificaciones, cuya aplicación procede con el cumplimiento de unos requisitos que vienen recogidos por leyes.

Motivos 2: Fuera de este punto, lo interesante es poder inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. En ese caso, necesitaremos escritura pública.

A modo informativo, cuidado con las donaciones que no se registran, ya que puede ser causa de imputación en la casilla de ganancias patrimoniales no justificadas en el IRPF. Tendrán validez, pero fiscalmente serán operaciones «ruinosas». Si necesitas más información visita nuestro artículo que habla sobre la validez de una donación sin registrar.

Aspectos básicos de la donación de vivienda habitual

Siempre hay un motivo personal que nos lleva a realizar esta operación. En el despacho solemos tramitar especialmente la donación de inmuebles a terceros de padres a hijos, pero también de abuelos/as a nietos/as. Sin entrar en las circunstancias personales, las elementos jurídicos y fiscales de esta operación, en muchas comunidades autónomas, invita a que se puedan realizar.

Lo más importante de la donación es saber qué implica donar una vivienda habitual. En primer lugar, la nueva titularidad de un bien, que hasta la fecha, no contaba en tu patrimonio. El mero hecho de la transmisión es considerado por la normativa fiscal como «devengo» para que tengas que tributar. En algunas comunidades, puede que esta operación esté sujeta al mantenimiento de un tiempo antes de poder transmitirla.

Uno de los requisitos legales para formalizar la donación es que hay que ir a un notario para hacer la donación. También, saber que entran en juego otros impuestos:

1.- Impuesto de donaciones.

2. Impuesto plusvalía municipal.

3. IRPF.

Y, en lo que a este artículo se refiere, la donación de vivienda habitual en mayores de 65 años es una de las circunstancias que refleja la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: 

«Estarán exentas de ganancia patrimonial…con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual…por mayores de 65 años».

A la hora de determinar quiénes pueden beneficiarse de este proceso, no nos cabe duda que determinar que donante y donatario. Uno, porque no tendrá que declarar la ganancia patrimonial en su declaración de la renta, y por otro, porque siempre se busca el menor impacto fiscal. Por lo tanto, es una operación que invita a frenar el impacto fiscal,

Ventajas fiscales de la donación en vida en mayores de 65 años

Como indicábamos anteriormente, la donación de vivienda siempre será recomendable en los siguientes casos:

• CASO 1: Cuando el impuesto de donaciones tenga aplicable una reducción o bonificación interesante.  A efectos fiscales, ya hemos visto que no es lo mismo una donación de vivienda habitual en Madrid, que en Barcelona.
• CASO 2: Que me pueda quitar la ganancia patrimonial de mi impuesto sobre la renta.

La Ley del IRPF ya recoge la exención en el IRPF para mayores de 65 años, y siempre que sea su vivienda habitual. En este punto, recomendamos acudir al concepto de vivienda habitual.

Para hablar de la reducción en el impuesto sobre sucesiones y donaciones, debemos de partir, de que son modelos diferentes. Por un lado, el modelo 650 se liquidan las herencias. Y, por otro lado, en el modelo 651 se declararán las donaciones. Ahora bien, estamos hablando de operaciones, que si o si, se hacen mientras las personas viven.  Por lo tanto, nos tendremos que sujetar a los requisitos de las donaciones en vida a efectos de reducción y/o bonificación. Para más información, te dejamos un ejemplo del modelo 651 cumplimentado.

En la Comunidad de Madrid, tenemos una reducción para la donación de dinero que se destine a la compra de la vivienda habitual. En lo que a bonificaciones se refiere, tendremos un «descuento» del 99% resultado de aplicar cada fase del impuesto.

Otro aspecto podría ser la determinación de analizar cómo el usufructo vitalicio puede reducir cargas fiscales. Lo que tendríamos que saber en este punto, es que por un lado, se tendría que hacer la donación, y por otro, constituir el usufructo a efectos de liquidación. Ya entraríamos en si es necesario o no, el realizar tanto trámite fiscal, ya que, por lo general, los clientes que acceden a estas operaciones quieren minimizar el coste de la operación.

Procedimiento legal para la donación de una vivienda habitual

Hemos hablado a lo largo de este artículo, de la importancia que tiene cumplir con los requisitos formales y materiales a la hora de hacer una donación. No basta con aplicar las bonificaciones en el impuesto, sino cumplir con los requisitos de escriturar notarialmente, y conocer de antemano, el cálculo de los impuestos a pagar según corresponda, y la necesidad de realizarlo en un momento determinado u otro.

Ahora, vamos a ver, y según la experiencia de nuestros abogados fiscalistas, los pasos para realizar la donación de una vivienda habitual de forma correcta:

1. PASO 1: Recopilar la documentación del inmueble: notas simple, últimos recibos IBI, etc.
2. PASO 2: Valor del inmueble.
3. PASO 3: Preparación de documentos para tramitar la donación notarialmente.
4. PASO 4: Liquidación de impuestos.

Casos de donación de viviendas habituales en mayores de 65 años

Igualmente, que hemos visto muchas donaciones de padres a hijos, en este punto queremos llamar la atención de donaciones de vivienda habitual de abuelos/as a nietos/as.  De lo que se trata, es de utilizar la norma es beneficio de uno.

CASO 1

Hace poco asesorábamos a una familia que acababa de realizar los trámites de herencia.  Estudiando todo el haber hereditario, vimos que una operación interesante de resolver en el futuro más próximo, es la posible donación del 50% de titularidad al ser vivienda habitual, y tener más de 65 años la persona que vive en ella.

CASO 2

En este caso, recordamos un supuesto de donación de vivienda por persona mayor de 65 años, que era su vivienda habitual, pero que los grados de consanguinidad, no favorecían la operación, al menos desde el punto de vista económico.

Pues bien, pese a lo anterior, a los donatarios si que les resultaba favorable por dos motivos: el primero de ello, porque pudieron tener acceso a una vivienda, por un valor diferente al de mercado, y por otro, porque se beneficiaron de la normativa para donar un piso a un sobrino , para pagar un 25% menos de lo que resultaba.