Donación de inmuebles a terceros

La recomendación de nuestros abogados especialistas en donaciones es que nunca hagas una donación de inmuebles a terceros sin saber los impuestos que tendrás que pagar, ni las implicaciones fiscales que tiene esta pérdida patrimonial.

Muchas veces, sólo nos centramos en la bonificación de la donación, pero descuidamos que cuando se dona un piso, hay con seguridad incrementos sobre el valor del terreno y aplicación de una donación en el IRPF, salvo causas de exención.

A continuación, veremos los requisitos, los impuestos, y las preguntas frecuentes que suelen hacernos en relación con esta asunto.

Procedimiento de una donación de inmuebles a terceros

Cuando vas hacer una donación de un inmueble a un tercero, debes de saber, que hay que acudir a un notario, y recomendable, inscribir este acto en el Registro de la Propiedad.

El procedimiento de una donación de inmuebles consistirá en recopilar la información y documentación actualizada del inmueble, como por ejemplo, tener una nota simple actualizada, tener el valor de referencia catastral y el de mercado, el último recibo del IBI…

Cuando ya tengamos toda la información, nuestros abogados podrán ayudarte con la operación y recomendarte la mejor opción.

Requisitos legales para la donación

Uno de los requisitos legales para la donación es que seas el actual titular del inmueble. Es posible que ese inmueble sea titularidad de la sociedad de gananciales o de un proindiviso en particular. En ese caso, se tendría que hacer la donación con la sociedad de gananciales. Si fuera privativo, no habría que hacer este trámite de manera conjunta.

Otro de los requisitos, es en la medida de lo posible, que el inmueble esté libre de cargas.

Y, por último, escriturar ante notario. Acto seguido, y después de declarar y liquidar los impuestos que correspondan, nuestra recomendación en la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Escritura pública

La escritura pública es obligatoria. A diferencia que una donación de dinero de padres a hijos, que en estos casos es condicional si nos acogemos a las reducciones y bonificaciones por ser de grados I y II especialmente.

Una donación sin registrar es valida, si previamente ha sido aceptada y ratificada en escritura notarial.

El procedimiento para otorgar la escritura consistirá en que nuestros abogados puedan preparar toda la información y documentos necesarios para preparar las minutas o borradores en las notarias donde se esté revisando este acto. Es muy recomendable analizar la normativa autonómica para poder asesorar sobre la mejor ventaja fiscal, y que todos los requisitos de identificación fiscal estén debidamente cumplimentados para agilizar los trámites de la donación.

Aceptación del donatario

Para que se pueda hacer cualquier donación de inmuebles a terceros, debe de ser expresamente aceptada (y agradecida) por el donatario (la persona que va a beneficiarse de esta vivienda). La forma de aceptación de la donación tiene que ser expresamente por escritura pública ante notario.

Los plazos para aceptar la donación será de treinta días desde la transmisión. En ese plazo tendremos que hacer los trámites con la notaria, pero también, declarar y presentar el modelo 651 donde corresponda.

Implicaciones fiscales

Las implicaciones fiscales en la donación de inmuebles a terceros tiene una importancia vital. Antes de ir a la notaria a firmar cualquier tipo de documento, debes de saber qué impuestos tienes que pagar y qué cantidades.

Los impuestos que tienes que declarar y tributar en una donación son:

1. Impuesto de Donaciones
2. Plusvalía Municipal
3. IRPF

Como adelantábamos, el impuesto de donaciones es el «impuesto trampa» en este tipo de operaciones, ya que el grueso de pago de impuestos a Hacienda está en la plusvalía y en el IRPF.

La ganancia patrimonial debes de tenerla presente, ya que fuera de los casos en los que no esté sujeta la ganancia por la donación, tendrás que llevarte dicho valor a tu declaración de la renta.

Aspectos patrimoniales y de planificación

Se debe de conocer que nadie puede donar más de lo que tiene, ni perjudicar el derecho de las legitimas de otros herederos.

En estos casos, hay dos aspectos que te recomendamos conocer:

• Donación colacionable
• Donación inoficiosa

La donación colacionable implicará la voluntad del donante en que se lleve el valor del inmueble al herencia.

La donación inoficiosa se aplicará en aquellos casos en los que las legitimas de los herederos se hayan visto perjudicadas por un anticipo de la herencia.

Como puedes imaginar, el impacto en herederos puede ser notorio, cuando a la hora de llevar los bienes y sus valores a la masa hereditaria, y tras calcular las legitimas, vemos que alguno de los herederos puede verse perjudicado en ese momento. Igualmente, el impacto positivo de haber tenido una herencia en vida como adelanto de los bienes.

Casos prácticos y ejemplos de donaciones de inmuebles a terceros

Los casos de donación de vivienda que hacemos normalmente están en la Comunidad de Madrid, y esto obedece a que es una de las Comunidades que mejores ventajas fiscales ofrece.

Vamos a citar dos ejemplos de donaciones que hemos realizado:

Caso 1 Donación entre familiares. En este caso, se quería donar el 50% de un piso de abuela a nieta. La valoración se fijó en 357.183,00€ y el impuesto de donaciones en Madrid salió a pagar la cantidad de 700,13€

Caso 2: Donación no residente: En este caso, una madre no residente, quería donar el 90% de su piso a su hijo que si era residente en Madrid. Aquí, la particularidad está en que la madre, al ser no residente en España, hay que declarar el modelo 210 a efectos de plusvalía.

Preguntas frecuentes sobre la donación de inmuebles a terceros

No es lo mismo hacer donación de inmuebles en la Comunidad de Madrid, que en Cataluña.

Lo que haya que pagar está condicionada a los requisitos de la donación, forma de calcular la plusvalía con los coeficientes oportunos, etc.

Vamos a analizar cuáles son las preguntas frecuentes que tienen que ver con la posibilidad de que esté exenta la donación o los costes de notario e impuestos.

¿Cuánto se paga por una donación de un inmueble?

Retomando un caso práctico anterior, y suponiendo que la vivienda se encuentre en Madrid.

Suponiendo el valor que hemos fijado en escritura de donación ante notario fuera de  357183€€, lo que habría que pagar por la donación del inmueble serían 700,13€

¿Cuándo la donación de inmuebles es exenta?

La donación de inmuebles no está exenta en Madrid. Tampoco en Barcelona (Cataluña).

Tendrás que pagar impuestos por esta transmisión, tanto en el ISD, como plusvalía, como IRPF.

¿Cuánto cuesta hacer una donación de inmuebles en el notario?

Los costes de notario para hacer una donación dependen de los aranceles notariales. Aunque cada notaria con la que trabajamos puede establecer honorarios diferentes, si adelantamos que es poco común ver minuta de notarios inferiores a 600€.