Que hacer con un inquilino moroso que no paga el alquiler puede ser uno de los grandes lastres que hay en los incumplimientos de contrato de alquiler. Por más que tengas un contrato de alquiler sólido, el dejar de pagar es una acción, que como todas, acaba en proceso judicial, y de esto tratarán nuestros abogados especialistas en desahucios.
Algunas de las cuestiones que veremos a continuación tienen que ver con métodos para evitar un desahucio, la documentación legal y plazos, el momento idóneo para contratar abogado para la reclamación, etc.
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Siempre te recomendaremos que dispongas de asistencia legal para la revisión del contrato de alquiler. En los formularios habituales se pueden insertar u omitir cláusulas que puedan ser perjudiciales a la hora de reclamar o defenderse.
Las cláusulas relacionadas con el impago de alquiler más frecuentes podrían ser aquellas que tengas relación con la finalidad de la duración del contrato, los daños que se puedan ocasionar, la condición de si hay seguro de impagos, subarriendo, poner en plataformas tipo Airbnb, Booking sin consentimiento, etc.
La importancia de la documentación legal antes de preparar la demanda de desahucio en cuestiones relacionadas con la legitimación de quien interpone la demanda, detalles de la deuda, grandes tenedores, etc. Toda ella, tendrá suma importancia.
La negociación para alcanzar acuerdos extrajudiciales, es uno de los mejores métodos para echar a un inquilino que no paga. La negociación tiene que partir siempre con el objetivo de recuperar la posesión de tu vivienda.
Posesión y propiedad son conceptos jurídicos diferentes.
Una vez que se ha procedido a la negociación con los inquilinos u okupas, ya nos podremos hacer una idea de la voluntad que tienen de solucionar este asunto. En el supuesto de que no veamos luz en estas comunicaciones, debemos de empezar a preparar la documentación para la demanda al inquilino. El plazo razonable para hacerlo será una vez que transcurran treinta días desde el requerimiento.
Si contesta la demanda el inquilino, tendremos que ir a juicio de desahucio. Para que puedas hacerte una idea, en estos procesos lo que suele discutirse es si se ha pagado o no se ha pagado. Si se continua en la vivienda una vez que transcurre la duración del contrato. Si se ha entrado a poseer la vivienda en contra de la voluntad del propietario. Etc.
Te acompañamos en el proceso de desahucio del inquilino que no paga el alquiler
Queremos que tus preocupaciones legales se conviertan en nuevos casos de éxito.
La presentación de una demanda deberá interponerse cuando el inquilino no te paga. Previamente a la interposición de esta ante los juzgados de primera instancia del lugar donde se encuentre la vivienda, se deberá de negociar y dar la posibilidad de enervar.
El proceso de juicio y resolución puede tardar aproximadamente de unos ocho meses a un año, por lo que tenemos que ver alternativas.
Estas opciones para acelerar el desahucio pueden partir de una negociación durante la presentación de la demanda, entrega de la misma demanda en mano al inquilino, hablar con el personal de la administración de justicia para ver si es posible adelantar el proceso, etc.
En cualquier caso, recomendamos que se firme un contrato privado, que habrá que ratificar judicialmente.
Saber cuándo hay que contratar a un abogado en el proceso de desahucio es fundamental. Nuestra recomendación invita a que cuentes con esta asistencia legal desde el primer momento en que se produce el impago de rentas. Desde este momento, comenzarán las reclamaciones extrajudiciales, se podrá enervar el desahucio y se podrá ganar tiempo para evitar más demoras en la suspensión de los lanzamientos.
Los costes y beneficios de la asistencia legal, claramente beneficiosos, nos conduce a disponer mucho antes de la vivienda objeto de controversia, negociar plazos de salida y cantidades adeudadas, buscar alquiler social en aquellos casos de grandes tenedores, etc.
Uno de los principales errores que suelen cometer los arrendadores o propietarios con sus inquilinos u okupas es emprender acciones que pudieran considerarse ilícitas. A continuación indicamos algunas actividades prohibidas:
Si estuviéramos inmersos en un procedimiento de desahucio, esto podría utilizarse como vía para paralizar el desahucio.
Hacer una adecuada verificación de antecedentes y referencias pueden hacer que evites problemas con el arrendamiento. En algún supuesto, hemos visto declaraciones de la renta con aviso de embargos.
No existe fichero de morosidad relacionada con la propiedad.
Por otra parte, te tenemos que poner en antecedentes, que ni el contrato al peso de más pesaje puede hacer que asegures al 100% el incumplimiento en la falta de pago de un inquilino. En esos supuestos, una de las claves para un contrato solido podría ser la contratación de un seguro de impagos de alquiler, o solicitar avales bancarios.
En cualquier caso, ante la ausencia de dicha información, es probable que haya que asumir determinados riesgos para conseguir introducir en el mercado nuestro inmueble o local comercial.
¿Ponemos de inmediato a nuestros abogados para negociar la salida de la vivienda?
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En opinión de nuestros abogados expertos en desahucios en la Comunidad de Madrid, francamente, las medidas adoptadas allá por el 2009 no fueron todo lo efectivas que les hubiera gustado desear a los propietarios de viviendas o locales de negocios.
Aunque la idea es aceptable, entiendo que volvemos a un error de base, y es que los procedimientos que se tramitan por vía judicial son demasiado lentos.
Con la entrada en vigor de la Ley 19/2009, conocida como la ley del desahucio exprés, se habría el camino hacia un desalojo de inquilinos más rápido. Pero como suele ocurrir, los procedimientos comenzaron a alargarse más de lo esperado, con una media de seis meses desde la interposición de la demanda hasta el desalojo de la vivienda, en el mejor de los casos.
En los últimos años, el desalojo o desahucio exprés, se convirtió en una realidad. Una realidad muy favorable para los propietarios de vivienda que han sufrido el tener inquilinos que no pagan y una pieza clave para asegurar que el alquiler seguro.
Las medidas para proceder al desalojo o desahucio rápido son muy interesantes. Lo que tiene funcionar ahora con agilidad son los plazos con los que trabajan los juzgados.
Sin embargo, la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados acaba de aprobar una proposición de ley que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil y que tiene como objetivo, el desalojo de viviendas en un plazo máximo de 20 días. Esto se aplicará tanto a las ocupaciones ilegales como a las situaciones en las que un inquilino no cumpla con sus obligaciones, defendiendo los derechos de los particulares dueños de viviendas, pero ya trataremos ese asunto
Decimos que el desalojo de los inquilinos que no pagan se puede realizar en seis meses porque esta viene siendo la duración media del proceso.
La Ley de arrendamientos Urbanos (LAU), es la encargada de recoger las obligaciones de propietarios e inquilinos en la firma de contratos de arrendamiento. Unas obligaciones que, en caso de incumplirse, pueden llevar consigo el desalojo del inmueble, como ocurre ante impagos. Conforme a la ley, el arrendador está en todo su derecho de interponer una demanda de desahucio o desalojo.
Desde el primer mes que se produce el impago, ya sería posible demandar, sobre todo si damos la opción al inquilino de pagar la renta no abonada por medio de requerimiento vía burofax, opción que utilizamos en el servicio ofrecido.
No obstante, siempre aconsejaremos intentar llegar a un acuerdo previamente, haciendo llegar un aviso por la vía amistosa, normalmente a través de un burofax. En este aviso se debe incluir la cuantía pendiente de abonar y el plazo (no puede ser inferior a 15 días) para efectuar su correspondiente pago. Si pasado dicho plazo, continúan los impagos, podremos proceder a la demanda de desalojo por la fuerza, a través de un juicio verbal que también puede conllevar el cobro de las rentas impagadas.
Además del desalojo de inquilinos por falta de pagos, también se puede hacer uso de este procedimiento cuando estos permanecen en precario.
El desahucio precario es hacer uso y disfrute de una vivienda, y que por las circunstancias que fueren, los propietarios no consienten que se esté ahí, negando un desalojo. Ocurre del mismo modo para aquellos casos en los que se produce la ocupación ilegal de una vivienda.
Este tipo de desalojo busca preservar el derecho del propietario a recuperar su vivienda en el momento en el que lo considere oportuno, incluso cuando él mismo permitió el acceso y permanencia de otros a su inmueble.
Al tratarse de un consentimiento digamos verbal y, al no haber contrato de por medio, no existe nada que habilite al inquilino a permanecer si el dueño le pide que se vaya. Ante una situación así, el procedimiento es bastante similar. Lo mejor será tratar de llegar a un acuerdo previo con envío de burofax o, en el peor de los casos, interponer una demanda judicial.
En otras ocasiones, el desalojo de inquilinos puede producirse por finalización de contrato. Digamos que el contrato de arrendamiento ha finalizado y el propietario no desea renovarlo.
El inquilino estaría en obligación de abandonar la vivienda y, en caso de no hacerlo, independientemente de que pague o no, el propietario puede proceder al desalojo por contrato vencido.
En aquellos casos en los que no haya comunicación expresa, se estará a lo dispuesto por la tácita reconducción.
Como podrás imaginar, si en el desalojo de inquilinos de una vivienda hay menores, la cosa de complica. Se entiende que, una vez notificada a los inquilinos la demanda de desalojo, tienen que cumplirla. Sin embargo, si existen niños, se suele paralizar el procedimiento para evitar una situación de desamparo, marcando una nueva fecha en la que sí se tendría que cumplir con el requerimiento de desalojar el inmueble.
Ahora bien, cada caso es un mundo y tienes que tener presente que el sistema judicial español cuida, y con mucha razón, los derechos de los menores, algo que puede ser una baza que juegue a favor de los inquilinos que no cumplen con sus obligaciones.
Los desahucios están suspendidos hasta el 15 de mayo de 2028, en aquellos casos en los que la persona o familia sean vulnerables.
Evidentemente, para que haya un lanzamiento por desahucio debe de haber una notificación previa por parte del Juzgado. Si el lanzamiento se ha cancelado por estar dentro del periodo comprendido por la suspensión, el lanzamiento quedará sin efecto hasta nueva notificación.
Si tenemos otra fecha, las mismas se mantienen, en tanto en cuanto dure esta situación. Por poner un ejemplo, podemos asimilarlo a los plazos judiciales que corresponden al mes de agosto que son inhábiles para tramitación de desahucios, pero los mismos quedan suspendidos contabilizándose los plazos pendientes.
En este caso, podríamos decir que es un agosto judicial en marzo.
Lo importante aquí, y en cualquier contexto en el que te encuentres, es que te pongas en contacto lo antes posible con un abogado, que te asesore desde el primer momento y te ayude a actuar desde que se produce el primer o primeros impagos.
Se trata de evitar llegar a juicio, de que consigas el desalojo de tu vivienda y, a poder ser posible, recuperes lo que te deben.
El desalojo de inquilinos por impagos es posible y en nuestra opinión, los abogados debemos de hacer un esfuerzo con conciliar con los inquilinos, ofreciendo medidas para evitar mayores perjuicios económicos y materiales a los propietarios de pisos y locales comerciales que sufren injustamente esta situación.
¿Hablamos de las medidas para evitar un desahucio por falta de pago?
Queremos que tus preocupaciones legales se conviertan en nuevos casos de éxito.
30 abril, 2018 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
Comentarios de los usuarios
Teresa
Es necesario darle al abogado la copia literal de la casa para q pueda hacer los tramites para que una inquilina precaria se retire de la casa?
Roberto
Mi inquilina hace 3 meses que no paga y se le acaba el contrato
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Roberto.
Nos ponemos en contacto por privado para pedirte el contrato de arrendamiento, saldos y certificados para explicarte el procedimiento, así como los pasos legales para anunciar la no renovación de contrato. Seguimos en contacto. Encantado de saludarte,
Santiago
Tengo piso alquilado y no paga alquiler,quiero información para interponer desahucio
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Santiago. Mis compañeros de atención al cliente se pondrán en contacto con vd. Encantado de saludarle,
Juancho
Muy util el artículo, pero es desesperante que se le de tanta protección a los inquilinos morosos, especialmente cuando lleva meses sin pagar y/o a dañando el inmueble.
Luis Enrique de Garón Abogados
Totalmente de acuerdo Juancho.
Lo que indicas como protección a los inquilinos morosos lo podemos traducir a falta de recursos de personal en la Administración de Justicia, lo que provoca que los procesos de desahucios, en algunos casos, causen perjuicios económicos brutales para los propietarios.
Gracias por participar!
Dolores Ines Fernandez Garrido
Aprender de los paises verdaderamente desarrollados. En USA a los 30 DIAS DE IMPAGO, previa notificacion, automaticamente se procede al desalojo de la vivienda, si es peciso por la fuerza publica, poniendo los enseres en la calle. Si al cabo de una pocas horas no son relevados, el Ejercito de Salvacion los recoge para sus fines solidarios. Lo mismo en la mayoria de los paises europeos. Las naciones que progresan son las que defienden la propiedad privada, actuando con sentido comun y raciocinio al MARGEN de sentimentalismos baratos
Miguel
La vivienda tiene dos espacios coches, y una persona que no está habitando la vivienda ocupa los espacio, no hay contrato, escrito, y no quiere desocupar los lugares, hay una aceptación de herencia. En proceso,y ella es un de las herederas, ( aun no se ha hecho la firma la aceptación de herencia.), es posible por medios legal obligar a retirar sus unidades de la vivienda,,
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Miguel.
Entiendo que al no estar aceptada y adjudicada la herencia, salvo autorización alguna previa de los familiares, no debería de estar ocupando la vivienda/espacios. Se le debería de requerir fehacientemente que desalojara la misma, y en caso contrario, esperar a tener toda la documentación en regla para proceder al desahucio y/o extinción de condominio (si así fuera el caso).
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
Nuria
Buenas, si el inquilino no paga, te bloquea el telf, en caso de que se pueda demostrar que no lo ha hecho porque no ha querido se le podrian pedir las cantidades adeudadas? Cobra la minima.
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Nuria,
gracias por escribir. Entiendo que hay un contrato de alquiler, con unos derechos y unas obligaciones. Todas las rentas pendientes de pago se pueden reclamar de manera individual o conjunta junto a la acción de desahucio por falta de pago.
Espero haberte ayudado. Un cordial saludo,
paqui
Yo ya no puedo más, me han minado las fuerzas y además me acosa todo el rato con wassasp… os cuento mi historia… nosotros vivimos en Almeria y alquilamos la casa de Cuenca ya que tenemos 2 hipotecas y nuestras nominas no son muy bollantes… Pues bien nosotros alquilamos la casa a una pareja, que aunque los dos tenían minusvalías físicas, tienen nóminas del estado y podían hacer frente a los pagos… como tenían una televisión pequeña y se pasaban el día en la casa nos dieron pena y les pusimos una televisión grande… empezamos a recibir comentarios de los vecinos que iban al restaurante de la pedanía y comían y después decían que no tenían dinero para pagar… y se fueron creando una fama… a mediados de octubre la mujer supuestamente le pegó una paliza al hombre y lo hecho de casa, con la consecuente llamada de ellos a la guardia civil, la cual apareció en la vivienda para intentar mediar, yo los llamé para informarme de en que podía repercutir en nosotros y al darles los datos de ella me dieron el más sentido pésame… que cuando ponías su DNI en la base de datos había un montón de denuncias y que ya la conocían de otras viviendas, … con lo cual hablamos con ella de buenas para que dejara la casa, le dijimos que mi marido se tenía que trasladar a Cuencas y necesitaba la casa, y además no iba a poder hacer frente a los pagos de la misma… pues encima se ofendió y dijo que no era una muerta de hambre. Y empezó nuestra pesadilla… él nos decía que nos iba a denunciar por omisión de ayuda, ella utilizaba el grupo común de wasap para sacarlo de quicio… y fueron a juicio entre ellos… no se bien como terminó ese tema, pero ella se quedó en casa y ya empezó a no pagar , ni alquiler desde noviembre, ni luz, ni gas de la calefacción ( la última factura ha sido de 300 €) y empezaron las amenazas, que le diésemos dinero y nos daba las llaves, que si no se iba a ir y nos iba a meter a rumanos, así nos hemos tirado diciembre y enero con wasaps y en su defecto mensajes cuando la bloqueábamos en wasap, ya que no podíamos más …. La tenemos denunciada desde diciembre, y ha salido el juicio para junio y el levantamiento para julio…, notificación que todavía no le ha llegado a ella…
Lo peor llegó el viernes… la vieron salir de la casa con sus cosas, y con los perros que tenía… dejando la ventana del salón abierta. El lunes nos mandó un wasap comentando que ya no vivía allí, y que le dijésemos donde dejar las llaves, le dije que pasarían a recogerlas pero al final quedo que las dejaba en un kiosco… nosotros con el miedo de que entrara alguien por la ventana de la casa, subió mi marido desde Almeria, cambiamos el bombín y entramos a cerrarla, como era de esperar había dejado la calefacción a 50 º con las ventanas abiertas. Y mi marido se bajó a Almeria.
Al día siguiente le pregunté si había dejado las llaves ya en el kiosco para pasar a recogerlas y me comentó que tenía que pasar por la casa a por el bastón ( premeditado y a mala fe) porque ya no le servirían las llaves, nos comentó el abogado que se subiera otra vez mi marido para cuenca y le abriera la puerta, ya que al comentarle que ya no podía entrar entró en cólera con temas legalistas y que además iba a ir con gente a pegarle una paliza al que estuviera en casa… al final nos llamó la hermana y nos dijo que se había dejado medicamentos de la epilepsia ( cosa rara que desde el viernes que se fue no los necesitara), que su hermana no estaba bien mentalmente y que no era la primera vez que lo hacia lo de amenazar, no pagar, extorsionar… que además estaba distanciada de la familia por lo mismo que les había también engañado y denunciado a la mayoría… que lo único que quería es que se terminara todo ya que recurría a ella cada vez que pasaba algo y que le diésemos sus cosas y que nos firmaban como que nos entregaran las llaves. Pues mi marido subió, cuando llegó se encontró a 2 hombres y a ella con la que se supone que era la hermana, la cual hablo por teléfono con nuestro abogado y le dijo que entraban cogían las cosas y se marchaban tras firmar la entrega de llaves que no querían ningún problema, le dijo a mi marido que no entrara y que dejara que cogieran las cosas, metieron el coche en el garaje y salieron diciendo que volvían ahora a por otro viaje…que pardillos somos… la casa esta como una pocilga, hay mierda por todos lados, nos han robado la tele, no han vuelto y ahora ni ella ni su hermana contestan al teléfono desde ayer… solo recibo wasaps de ella que ha vuelto y no estábamos ( cosa que es mentira porque mi marido se tiró en la puerta de la casa hasta las 12 de la noche y lleva esta mañana desde las 8 ) que le han desaparecido 3000 € en oro, que va a cambiar el bombín que nos hemos metido sin su permiso…. Etc, etc…. Porque de 2 a 3 de la mañana me mando 44 wasaps y llevo toda la mañana recibiendo amenazas… mi abogado ya no sabe ni que asesorarnos, lo que ha comentado que va a poner otra denuncia y nosotros estamos que ya no sabemos ni que hacer… con lo que mina eso en animo…
Agradecería que alguien nos asesorara o alguien nos contara su experiencia si ha pasado por esto, para saber a que atenernos…
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Paqui.
Con todos estos antecedentes, es necesario sentarse a estudiar el caso, y ver la viabilidad de las posibles denuncias o demandas a interponer. Si lo deseas, podemos contactar privado para tener más detalles de este asunto.
Quedo pendiente de tus noticias. Encantado de saludarte,
M. Teresa Margarita Castro Lopez
Pero, si en muchos paises basta con que el inquilino no pueda demostrar con un recibo que ha pagado el alquiler de uno o dos meses, como denuncia el propietario, para desalojarle, independientemente de sus circunstancias, alguien me podria explicar porqué en este pais no pueden hacer lo mismo?
no se trata de un asesinato que todos entenderíamos que es mas complicado de demostrar, en un mes tendria que sobrar tiempo.
Porqué en España se protegen mucho más los derechos de los delincuentes ( porque algunos se portan como si lo fueran) que los de la gente honrada que lo único que ha hecho en su vida es ahorrar para asegurar su vida y la de sus hijos?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por tu aportación María Teresa.
Lamentablemente, es un asunto que desde nuestra posición no podemos resolver. Un cordial saludo,
manuel gómez
Muchas gracias por escuchar a los sufridores de inquilinos morosos y sinvergüenzas.
Llevo sin cobrar el alquiler 15 meses. Hace 10 meses , interpuse una demanda en el juzgado por desahucio. Los inquilinos solicitaron justicia gratuita, y… hasta ahora. El colegio de abogados imagino que les pedirá documentación, pero no la aportan. Archivan el caso. El juzgado requiere al colegio de abogado para que nombre un abogado de oficio, Y vuelta a empezar, Los inquilinos se hacen los tontos, No reciben la documentación o no la aportan para demostrar que tienen derecho a justicia gratuita, y sin abogado, no hay juicio. Así llevamos 10 meses esperando que se pueda celebrar el juicio. En el juzgado nos dicen que eso es lo que hay, que no pueden hacer nada, y en el colegio de abogados, con su política de protección de datos, no pueden decirnos nada. ¿No se puede hacer nada? ¿Hasta cuando se puede prolongar la situación? Y lo grave del caso es que tiene una casa en propiedad, aunque en una localidad cercana, pero como esta les sale gratis….
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Manuel,
lamento su situación personal y lamento la situación general entorno a este asunto. Se habla de muchas propuestas, que en mi opinión, no vienen reforzadas de los medios suficientes para una correcta ejecución, lo que al final hace que sean medidas y normal inservibles. Mientras aparecen cambios normativos debe sujetarse al procedimiento de desahucio, y tener paciencia. Seguro que el compañero que le gestiona el caso está muy pendiente de ello y será cuestión de tiempo.
Ánimo!
Miguel riado abad
A mi me pasa lo mismo con mi inquilina se hace invulnerable para cobrar de Servicios Sociales haciendo trampa, Testigos que la ven trabajar de las 8h a las 0:00h y la creen, es Cocinera en un restaurante y encima y para más ENRI cobra de servicios Sociales. Ganando más que yo y ella viviendo sin pagar un punto duro, Este País es una.verguenza, Que no paguen en Alemania u otro Pais Europeo y verás lo que pasa, a la puta calle van sin Juicio, abogados ni historias, Sólo en España pasa esto,
Luis Enrique de Garón Abogados
Lamentamos la situación Miguel.
Ahora mismo la función de servicios sociales en materia de desahucios se ha vuelto fundamental. Si tienes constancia de estos hechos hay mecanismos para acreditar la temeridad y mala fe. En cuanto al proceso, si que es cierto que se empiezan a complicar los procesos, pero también es cierto, que los propietarios tienen sus derechos y un proceso que seguir. Nos ponemos en contacto contigo para tener más detalles del caso y ver viabilidad.
Encantado de saludarte y gracias por escribirnos.
Daniel
Inquilino moroso desde hace 4 meses, con contrato falsificado porque es un inmigrante ilegal, alquila habitaciones, ni paga, ni se va, ni quiere firmar contrato real a su nombre.
Antonia Salmerón
Agradezco tu consulta Daniel. Para darte una respuesta precisa, necesitamos revisar con detenimiento la información y conocer más sobre tu asunto, para ello contactaré contigo por privado para recibir asesoramiento por parte del abogado especializado.
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