El desahucio por precario tiene que ver cuando el uso y disfrute, especialmente dentro del ámbito familiar, no es consentido por los propietarios. En este punto exponen este tipo de casos nuestros abogados especialistas en desahucios en Madrid, para saber qué podemos hacer cuando se dicta una sentencia judicial que se otorga (o no) el uso y disfrute de la vivienda familiar de la que somos (o no) propietarios.
Cuestiones como las diferentes formas de desalojo, el tiempo que tarda en resolver un desahucio por precario, el precario en un divorcio o ruptura de pareja de hecho, las alternativas como vías de negociación o acuerdos, la defensa de los precaristas, etc, son algunas de las que resolveremos en este artículo.
Tabla de contenidos
El desahucio por precario es el procedimiento judicial contra la figura del precario, por estar disfrutando de una vivienda sin contraprestación, ni fijación de un período de disfrute de la misma.
Normalmente, se encuentra en dicha vivienda porque durante el matrimonio, los padres del progenitor no custodio, cedieron dicha vivienda para que el matrimonio pudiera desarrollar su vida familiar, porque durante en vida vivía ahí hasta que los titulares fallecieron, porque era de una entidad bancaria o financiera, etc.
Esta figura debe diferenciarse del comodato, por la que se presta la vivienda firmando un contrato. Dicho contrato fijará las cláusulas del mismo, y frente a un desahucio, se tendrán en cuenta dichas cláusulas para oponerse al mismo.
Tomamos acción para evitar demoras innecesarias en un desahucio por precario
Selecciona el día y la hora que tengas disponibilidad y ten una consulta con nuestros abogados para resolver tu problema legal.
Cuando hablamos de formas de desalojo, nos referimos a cualquier forma de abandono de vivienda o local comercial, que ya sido así dispuesto por sentencia judicial, en el correspondiente procedimiento judicial de desahucio.
En el caso de un desahucio por precario, ya entendemos que se habitaba la vivienda o local comercial sin consentimiento de los actuales propietarios. Por ejemplo, otros tipos de desalojo podrían ser los que tienen relación con el inquilino que no paga las rentas, o los desahucios por expiración del plazo.
Las formas de desalojo serán las mismas independientemente del tipo de desahucio que hemos reclamado.
El precario es una figura en el que no existe contrato alguno. En este sentido, no hay regulación legal del desahucio por precario, más allá de las disposiciones relacionadas con la propiedad, y que serán aplicables al caso en cuestión.
La Ley de Enjuiciamiento Civil recoge el proceso de tramitación similar al de los desahucios de cualquier tipología.
Los derechos del propietario se podrían resumir en no tener que aceptar que personas que no tengan su autorización, se puedan encontrar sin contrato, sin pago de una renta, etc, en dicha vivienda o local comercial.
En este caso, no podemos hablar de derechos del inquilino en el proceso de desahucio por precario, porque entendemos inquilino como la persona que tiene contrato o autorización para estar en la vivienda. En este caso, el ocupante tendrá que acreditar en la contestación de desahucio que tiene justo titulo para ocupar la vivienda, y presunta situación de vulnerabilidad.
Los pasos para iniciar una demanda de desahucio por precario parten por la inicial reclamación amistosa con el fin de evitar procesos judiciales con gastos innecesarios. La acción de desahucio por precario es clara en cuanto a los requisitos para que pueda prosperar, por lo que la defensa del inquilino(aunque aquí propiamente no existe esa figura) puede partir desde la argumentación de la legislación actual respecto a vulnerabilidad, actos de consentimiento, o incluso, la propia aceptación con el fin de ganar tiempo.
La documentación necesaria para presentar la demanda de desahucio por precario será la que acredite la propiedad, certificado de ser o no grandes tenedores, y los actos previos al objeto de instar la enervación del desahucio.
Si la resolución es favorable, se podrá instar la ejecución del desahucio. La misma contendrá la orden de abandono de la vivienda, pero también de todos aquellos gastos que se hayan podido generar durante el procedimiento.
Una de las consecuencias del desahucio por precario consistirán en tener una sentencia judicial firme que venga a establecer el derecho de los propietarios a recuperar la posesión de la vivienda.
Los efectos sobre la propiedad es que recuperan la posesión de la vivienda o local comercial. Esto tendrá represiones legales para el inquilino, entre ellas, el desalojo de la vivienda, pago de una renta durante el tiempo que dure el procedimiento, y sobre todo, los intereses y costas que se devenguen.
Antes de que iniciemos cualquier acción de desahucio, siempre procedemos a realizar una negociación previa con los ocupantes. Si bien es cierto, como en cada procedimiento judicial, hay intereses que dificultan las negociaciones y acuerdos extraoficiales. Precisamente, para poder evitar un desahucio por precario, hace falta voluntad en aquellos casos en los que no hay consentimiento.
Algunas soluciones alternativas al desahucio podrían ser el contrato de comodato o establecer un contrato de alquiler.
El contrato de comodato es el acuerdo por escrito que se alcanza, para que esta persona, sin renta, pueda estar un tiempo determinado en la vivienda.
¿Hablamos de si hay consentimiento para iniciar el desahucio por precario?
Selecciona el día y la hora que tengas disponibilidad y ten una consulta con nuestros abogados para resolver tu problema legal.
Como defender a un inquilino de una demanda de desahucio por precario, cómo poder negociar una solución, qué gastos van implícitos en este tipo de reclamaciones, los plazos que duran los desahucios con la normativa respecto a personas vulnerables, etc, son algunas de las cuestiones frecuentes que encontramos en este tipo de casos.
A continuación, trataremos de responder a algunas de ellas.
La manera de defender a un inquilino en un desahucio por precario es demostrando que hubo consentimiento del propietario para poder estar en la vivienda o local comercial. Al ser una modalidad de «arrendamiento» en la que no hay contrato, aquí radica la dificultad de que pueda prosperar. No obstante, perfectamente se pueden establecer estrategias procesal para alcanzar otros intereses.
Un desahucio por precario, en términos normales hay de media un plazo de 8 meses y un año. En aquellos casos en los que nos podamos ir a recursos, se puede prolongar años el procedimiento.
La Ley de Enjuiciamiento Civil no regula el precario, sino que en cuestiones relacionadas con la propiedad (contratos, cuestiones relacionadas con herencias, etc) se ha ido creando jurisprudencia relacionada con la ocupación de un bien inmueble sin consentimiento del titular.
Entendemos que podemos evitar un desahucio por precario si logramos conseguir alguno de estos escenarios:
Si no se cumple alguno de estos escenarios, se debería de solicitar el auxilio judicial instando la correspondiente demanda de desahucio por precario.
Otra forma de conocer los riesgos y la opción más beneficiosa
Selecciona el día y la hora que tengas disponibilidad y ten una consulta con nuestros abogados para resolver tu problema legal.
Estos casos han llevado a plantear una postura al Tribunal Supremo, que ha venido a tener en cuenta la importancia de la propiedad de dicha vivienda familiar que hasta el momento de la separación o el divorcio ha supuesto el nido conyugal del matrimonio.
Como es lógico, esta situación se plantea en los casos en que la vivienda que ha supuesto el domicilio conyugal es de terceras personas, como suelen ser los padres de alguno de los ex cónyuges. El problema se plantea cuando el desahucio por precario en divorcio se interpone por terceros ajenos a dicha sentencia judicial
Por tanto, nuestras abogadas de divorcios entienden que en estos casos dicho derecho de uso no puede considerarse un derecho real sino un derecho de familia, prevaleciendo de este modo el derecho de propiedad frente al de familia.
Ya han tenido oportunidad de hablar en diferentes artículos de las parejas de hecho, y de los requisitos que tienen que tienen que darse para que pueda presumirse este tipo de relaciones:
• Constitución voluntaria.
• Estabilidad.
• Duración de la relación.
• Apariencia pública.
• Vida familiar parecida a la del matrimonio.
Llegar a acreditar la existencia de una situación de condominio sobre el inmueble en un procedimiento de desahucio por precario en un divorcio o de pareja de hecho será fundamental.
29 marzo, 2016 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
Comentarios de los usuarios
Deja un comentario
Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *