¿Qué es el desahucio por precario? Qué necesitas saber

El desahucio por precario constituye el procedimiento legal que ejerce el propietario de un bien inmueble para recuperar la posesión de éste, cuando lo está usando una persona sin consentimiento, ni autorización del propietario.  Es decir, alguien está ocupando una propiedad, sin tener derecho, sin pagar nada y sin tener derecho a vivir allí. 

Por experiencia de nuestro abogado Civil , los casos más frecuentes de desahucio por precario son:

1. Demanda de desahucio contra okupas o ignorados ocupantes.
2. Desahucio por precario en casos de extinción de condominio entre hermanos o cónyuges.

A continuación, iremos viendo lo más relevante de este tipo de desahucios.

¿Qué es un precario o precarista? Entendiendo el concepto

Para que no haya dudas sobre qué es un precario. Se trata de una persona que ocupa un bien inmueble, sin tener un derecho legítimo a hacerlo.

Se trata de un concepto jurídico utilizado por los tribunales, ya que no está definido en una ley.  No obstante, podríamos encajar esta situación a lo que establece el artículo 1750 del Código Civil, en cuanto a que si no se pactó la duración del comodato ni el uso a que había de destinarse la cosa prestada, y éste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, puede el comodante reclamarla a su voluntad. En caso de duda, incumbe la prueba al comodatario.

Como establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona en febrero de 2025, cuando los demandados no tengan titulo alguno para ocupar la vivienda, o acuerdo de arrendamiento verbal, procederá el desahucio.

Es el caso de una persona que vive en una casa que es propiedad de otra, pero no tiene un contrato de alquiler, ni tampoco es propietaria del inmueble. También, en aquellos casos en los que estás tramitando una extinción de condominio y no abandona el piso, ni paga un alquiler. En estos casos, se le puede reclamar un alquiler como daños y perjuicios.

¿Quién puede llevar a cabo la acción de desahucio por precario?

La puede ejercer tanto el propietario del bien inmueble como el usufructuario o un inquilino con contrato de arrendamiento, siempre que se haya cedido en precario. 

Así está regulado en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se establece que se decidirá en juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía.

En muchas sentencia nos hemos encontrado la posible falta de legitimación cuando son varios propietarios pero la acción la inicia una de ellas, en beneficio del resto.

El procedimiento de desalojo se hace a través de lo que se conoce como demanda de precario.

¿Cuáles son los requisitos para poder llevar a cabo la acción de desahucio?

Para que pueda llevarse a cabo la acción de desahucio tienen quedarse las siguientes condiciones. 

1. Hay una persona o personas que poseen legítimamente el inmueble (legitimación activa). Es decir, una demanda de desahucio se fundamenta en que hay un titular de la propiedad, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca que desea ejercer ese derecho, cuando la finca está materialmente poseída por otra persona.

2. Hay una persona que posee materialmente el inmueble (legitimación pasiva). No tiene derecho a ello, pero posee el inmueble materialmente. Es la persona o personas contra las que se pone la demanda.

3. Existe una finca correctamente identificada. Es decir, para que el legítimo propietario o persona con el derecho de uso de la vivienda pueda recuperarla, debe probarse que tiene derecho a su posesión.

¿Cómo es el procedimiento de desahucio? 

Cuando la persona que posee el derecho a poseer la vivienda interpone una demanda de desahucio, el juzgado entrega una notificación al ocupante. En ésta se señalará la fecha del juicio verbal, donde el ocupante tendrá que comparecer. 

En la celebración del juicio por precario, si se estima que concurren los requisitos de desahucio antes mencionados, el juez dictará una sentencia de desalojo del inmueble, que se llevará a cabo en una fecha determinada.

¿El desahucio del ocupante en precario es lo mismo que un desalojo por impago de alquiler? 

No es lo mismo un precarista que un inquilino moroso. O un inquilino que  Cuando se ejecuta un desalojo por impago de la renta, o se produce el desistimiento del contrato de alquiler, el procedimiento es distinto. 

¿Por qué razón? Porque en el caso del inquilino que no ha pagado el arrendamiento sí existe un contrato y reside legalmente en la vivienda. 

No obstante, al no pagar la renta a la que le obliga el contrato, se produce un desahucio por falta de pago. 

En cambio, un precario no es técnicamente un inquilino, y está en la vivienda únicamente por la tolerancia de quien tiene derecho a poseerla.

¿Se puede llevar a cabo un desahucio en la vivienda familiar?

Una de las situaciones más complejas para ejecutar un desahucio de estas características es cuando se produce en la vivienda familiar. Puede darse entre padres e hijos, entre hermanos y coherederos de un inmueble.  Los casos más frecuentes:

• Extinción de condominio entre hermanos.
• Extinción de condominio entre cónyuges.
• Y, la extinción de condominio herencia.

También es posible llevar a cabo este tipo de procedimiento cuando se trata de una pareja en una relación informal, aunque en los casos en los que se haya formalizado la relación mediante matrimonio o pareja de hecho, una demanda por desahucio convencional no prosperaría. Será importante tener en cuenta aquellos casos de personas vulnerables, ya que los lanzamientos están suspendidos.

¿Es posible evitar el desahucio por precario?

La mejor forma de evitar desahucio por precario, en caso de ser el precarista, es abandonar la vivienda.

Generalmente, el propietario, usufructuario o inquilino con contrato legal y al corriente de los pagos enviará un burofax haciendo constar su voluntad de que abandones la vivienda. 

En algunos casos, es posible dilatar o evitar el desahucio si se puede probar que el propietario que interpone la demanda es un gran tenedor de bienes inmuebles, y la persona a la que se va a desahuciar está en situación del vulnerabilidad. 

En caso de ser propietario, se puede tratar de evitar el desahucio judicial a través de un acuerdo amistoso con el precarista para que abandone la vivienda, o formalizar un contrato de arrendamiento con el pago de alquiler. 

Si estás en una situación en la que deseas interponer una demanda de desahucio por precario y defenderte en juicio por precario para recuperar tu vivienda, en Garón Abogados te invitamos a solicitar nuestro asesoramiento. Nuestros abogados especialistas en desahucios te acompañarán durante todo el proceso para que puedas encontrar una solución jurídica a tu problema.