El desahucio por falta de pago es una de las causas más frecuentes de controversia entre propietarios e inquilinos que se dirimen en los juzgados de primera instancia. Saber cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler es una de las mayores preocupaciones, ya que es sabido, que los desahucios están suspendidos hasta el 15 de mayo de 2028, salvo nuevas prórrogas.
Conocer cómo es el proceso de desahucio por falta de pago, la documentación necesaria, cómo evitarlo, o saber cuántas rentas impagadas son necesarias para iniciar el proceso, son algunas de las cuestiones que resolverán nuestros abogados especialistas en desahucios.
Tabla de contenidos
El desahucio por falta de pago es conocido por ser el procedimiento judicial en el que arrendatario e inquilino dirimirán sus diferencias por el incumplimiento de contrato de alquiler.
El desahucio puede instarse por varias causas y algunas de sus consecuencias jurídicas serán el inmediato desalojo y la reclamación de la rentas debidas hasta la fecha de lanzamiento.
El proceso de desahucio por falta de pago debe de seguir la tramitación adecuada de juicio verbal, por lo que procedemos paso a paso a desglosar el procedimiento de desahucio:
La documentación necesaria será la relacionada con el arrendamiento, entre otra: contrato de arrendamiento, justificación de las rentas y suministros debidos, certificado de gran tenedor, etc.
La duración del proceso de desahucio puede estar rondando unos plazos de ocho meses a un año, como mínimo.
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Los derechos y obligaciones del propietario, como del inquilino, vienen reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en cuanto a su procedimiento, a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Más allá del derecho del propietario de recibir la renta y pago de suministros en su caso, y de recibir la vivienda arrendada en perfecto estado, tendrá derecho en caso de incumplimiento, a presentar la correspondiente demanda por impago de alquiler. También, a ser compensado de las rentas en casos de vulnerabilidad.
De igual modo, el inquilino tendrá derecho a vivir en el inmueble en óptimas condiciones de habitabilidad. También, a no ser perturbado en la posesión, y más recientemente, tener derecho a suspender desahucio si estuviera reconocida su situación de vulnerabilidad.
La manera en la que se tiene que enfocar un juicio de desahucio parte de la base del impago de la renta o de la terminación del plazo. Desde el auge de las ocupaciones ilegales en España, en este caso, de la existencia o no de contrato de arrendamiento.
La preparación para el juicio debe de centrarse en las causas por las que inicias el desahucio. Como hemos podido indicar: falta de pago de la renta, terminación del plazo, etc.
Los recursos disponibles tras la sentencia podrían ser dos:
El recurso de apelación no tendrá recorrido para el inquilino si no deposita todas las rentas. El recurso de reposición si hemos podido verlo en la tramitación de procedimientos para alegar que una persona está en situación de vulnerabilidad, lo que retrasaría más aún la resolución de la reclamación.
No nos cabe la menor duda, de que la mejor alternativa al desahucio por falta de pago es realizar una mediación entre arrendador e inquilino, al objeto de alcanzar acuerdos extrajudiciales.
Dentro de los acuerdos extrajudiciales, algunos de los puntos que se podrían proponer es una reestructuración de la deuda, pero especialmente, el desalojo inmediato de la vivienda.
A la hora de establecer esta mediación entre propietario e inquilino es conocer que los los desalojos están suspendidos, por lo que a la hora de negociar, tendremos que tener en cuenta este aspecto, a la hora de aceptar o rechazar cualquier oferta. En cualquier caso, como habrá que homologar el documento, siempre recomendamos preparar contrato privado y presentarlo al juzgado.
La mejor forma de evitar el desahucio es intentar hacer ver al inquilino u ocupante ilegal de las perjudiciales consecuencias que puede tener el hecho de que haya una sentencia de desahucio o embargos derivados del mismo.
Si bien es cierto, llegar a acuerdos no será tarea sencilla, y de ahí la importancia de contar con un abogado especializado, para que os pueda acompañar durante todo el proceso, hasta la toma de la posesión de vuestra vivienda o local comercial,
La Ley de Arrendamientos Urbanos es la normativa vigente que regulará las situaciones de arrendamiento. Es importante tener en cuenta, que esta normativa no recoge los casos en los que pueda haber ocupación ilegal. En un caso u otro, será la Ley de Enjuiciamiento Civil la que nos guiará para conocer el proceso.
Una de las modificaciones recientes en la legislación es la que hace mención a la suspensión de los desahucios hasta el 15 de mayo de 2028. Esta medida vendrá a reforzar las anteriores prórrogas que se establecían como escudo social. El impacto de la normativa en el procedimiento de desahucio es notorio, ya que nos obligará a actuar con rigidez y agilidad para que se pueda avanzar el procedimiento lo más rápido posible.
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Un juicio de desahucio por falta de pago tiene por objeto analizar, si las rentas están pagadas, o por el contrario, podemos estar ante otro tipo de incumplimiento de contrato de arrendamiento.
Este punto es importante porque la Ley de Enjuiciamiento Civil entiende que este es un procedimiento especial, en el que no cabe ver otras materias.
A continuación, exponemos algunas cuestiones interesantes de alguno de los muchos casos prácticos que hemos podido defender en el despacho.
Iniciamos desahucio por impago de alquiler y porque había muchos pagos realizados irregularmente respecto de la forma convenida. En este caso, incluso llegamos a preparar un contrato privado extrajudicial para dar facilidades e incluso se incumplió.
Al no probar los inquilinos los pagos, se acordó el desahucio y el pago de las rentas. Además, los intereses y costas del procedimiento.
Otro caso curioso que nos hemos podido encontrar, tiene que ver con un desahucio por falta de pago de renta antigua en la que, en primera instancia se perdió el juicio, pese acreditarse que no se había pagado, simplemente por una cuestión de que “no había voluntad incumplidora, y por razones de edad”. La Ley de Enjuiciamiento Civil, no contempla ninguna de estas causas para no haber dado la razón a nuestro cliente.
Se procedió a recurrir la sentencia de desahucio, y la Audiencia Provincial de Madrid, nos dio la razón en segunda instancia.
Si bien es cierto, ha sido un procedimiento “tortuoso”, ya que las actuaciones volvieron al órgano que no nos estimó las pretensiones, y tardamos años en el desalojo por causas sorprendentes.
Algún otro caso que llama la atención podría ser el de estimarse la acción de desahucio, pero no la de rentas por no encontrarse en el domicilio, o constar a efectos de registros públicos, en otra comunidad autónoma.
Este tipo de circunstancias pueden hacer que nuestros clientes tarden mucho tiempo en ver resarcidos sus perjuicios ante tales situaciones.
No obstante, y como siempre recomendamos, lo importante es recuperar la posesión lo antes posible.
Una de las preguntas frecuentes que nos encontramos para los desahucios por falta de pago, tienen que ver con lo que se tarda en resolver este tipo de procedimientos, y cómo afecta a que una persona o familia puedan ser considerados como vulnerables.
Tratamos de resolver no solo lo que se tarda, sino otros aspectos como las rentas que deben de impagar para iniciar la reclamación, nuestra recomendación de qué momento es el idóneo, etc.
Por nuestra experiencia, podríamos decirte que un desahucio por falta de pago no se resolverá antes de los ocho meses o un año, desde la presentación de la demanda.
Tenemos que tener en cuenta las demoras de tramitación desde los juzgados, y que también los inquilinos y ocupantes ilegales suelen presentar oposición y recursos.
Nuestra recomendación es, que el procedimiento de desahucio por falta de pago se inicie una vez transcurrido el plazo de tres meses. Es un tiempo razonable para pensar en las dificultades económicas por las que puede estar atravesando el inquilino, y salvo acuerdo, tenemos que tomar acción para evitar que la situación se agrave.
En julio de 2024, el Tribunal Supremo a establecido que no es causa para iniciar un procedimiento de desahucio, el impago de una sola mensualidad. Por este motivo, en Garón Abogados preparamos la estrategia adecuada para que podamos reclamar judicialmente, habiendo dado el plazo para enervar al inquilino, y evitar este tipo de resoluciones tan perjudiciales.
29 septiembre, 2024 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
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