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El derecho de tanteo es una herramienta legal que otorga a una persona la posibilidad de adquirir un bien inmueble antes que terceros, en igualdad de condiciones.
Este derecho tiene lugar cuando el propietario del inmueble decide vender, dando al titular del derecho de tanteo la primera opción de compra, por lo que puede tener mayor prioridad o ventaja sobre el resto, aunque la cuantía económica sea la misma.
El derecho de retracto es la capacidad de una persona para adquirir un bien inmueble que ha sido vendido a un tercero, asumiendo las mismas condiciones de compraventa anteriores.
En este caso el derecho permite al titular del mismo sustituir al comprador original en el contrato de compraventa, manteniendo todas las condiciones. Se ejerce una vez que la venta ha sido concretada.
Para ejercer el derecho de retracto es necesario que el titular realice una notificación formal al nuevo comprador y al vendedor del bien inmueble con su intención de ejercer el derecho y adquirir el bien en las mismas condiciones del contrato original.
Este procedimiento debe llevarse a cabo dentro de un plazo legal de 30 días desde que el titular tiene conocimiento de la venta, y siempre tiene que cumplir las mismas condiciones económicas y formas de pago que la venta original para poder ejercerse.
Los derechos de tanteo y retracto pueden ser otorgados a copropietarios de bienes inmuebles, inquilinos en determinados contratos de arrendamiento con posibilidad de tanteo y derecho a compra y a administraciones públicas. Para saber si tienes posibilidad de ejercer estos derechos te aconsejamos que contactes con un abogado especializado.
El derecho de retracto no es aplicable en todos los casos. Incluye algunas excepciones en contratos de compraventa entre familiares, subastas de bienes inmuebles y contratos en los que venga explícito la exclusión de este derecho.
En muchos casos hemos visto aquellos en los que hay un contrato de alquiler social entre la financiera y los particulares. Un planteamiento que ya hemos podido ver y resolver favorablemente, como por ejemplo de las viviendas de alquiler propuestas por el Ayuntamiento de Madrid a Encasa, y otros a particulares con entidades, y vemos que se compran esos inmuebles y te reclaman la salida una vez vencido el plazo. Habrá que estar a lo dispuesto por el contrato previo a la transmisión, para llegar a la conclusión de que no pudiera haber nulidad de la compraventa, si no hubiera renuncia expresa a los derechos de tanteo y retracto.
La duración del derecho de tanteo y retracto depende particularmente del acuerdo recogido en el contrato y de la legislación local. No obstante, siempre existe un plazo para solicitarlo que normalmente es de 30 días en el tanteo.
Tal y como vino a decir el Juzgado de Primera Instancia 86 de Madrid en sentencia de marzo de 2022, sería de aplicación, además:
La validez de los pactos, cláusulas, y condiciones y que no sean contrarias a la ley, a la moral ni al orden público.
En aquellos casos en los que hay defecto de notificación, el arrendatario tiene el derecho de retracto durante treinta días hábiles, a contar, desde que tuviera conocimiento por cualquier medio, de que se hizo la transmisión y de las condiciones en las que se hizo.
Si quieres formalizar un contrato de compraventa de un bien inmueble y deseas excluir el derecho de retracto siempre hay que incluir dicha cláusula en el contrato y notificar formalmente a las partes de esta intención.
La Audiencia Provincial de Madrid, en fecha de 28 de febrero de 2024, dictó sentencia en la que venía a validar, para aquellos contratos de arrendamiento superior a cinco años, la posibilidad de pactar por contrato, la renuncia expresa a los derechos de tanteo, retracto, subarriendo, cesión y cuantos otro renunciables que concede la Ley.
La notificación formal que se realiza para ejercer los derechos de tanteo y retracto debe cumplir ciertos requisitos legales:
22 mayo, 2024 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
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