¿Cómo reclamar los destrozos, daños y desperfectos en mi vivienda de alquiler por el inquilino?

Poner en alquiler una vivienda supone asumir una serie de riesgos para los que hay que estar preparado. Puede que la relación entre arrendador y arrendatario sea buena, pero también puede ser que esta diste mucho de ser agradable.

Encontrar a un inquilino solvente y que transmita confianza es una tarea difícil y a la vez un experimento. Más allá de cualquier problema por impagos, ¿qué ocurre si realizan daños en la vivienda alquilada? ¿Cómo se debe actuar? En esta entrada del blog te contamos todo lo que debes saber para reclamar daños y perjuicios ocasionados por destrozos en la vivienda alquilada.

Mi inquilino ha destrozado la casa, ¿qué puedo hacer?

Puede ser que, una vez finalice el contrato de arrendamiento, descubras que tu inquilino te ha entregado la vivienda en mal estado y con daños en el piso.

Como propietario del inmueble, es importante que sepas cómo actuar para poder probar dichos destrozos y poder interponer una demanda por la vía judicial.

Cuando el contrato de alquiler haya llegado a su fin, el propietario de la vivienda tiene que asegurarse de que esta se entrega en las mismas condiciones en las que se entregó al inquilino.

En caso contrario, debe hacer un repaso por todos los daños que el arrendatario haya ocasionado en la casa, ya sea en muebles, electrodomésticos, suelos, etc.

Hacer un recuento de estos desperfectos es obligatorio para poder presentar la correspondiente demanda, ya que son las pruebas que demuestran la responsabilidad del inquilino respecto a los daños.

Es importante que sepas que para que los destrozos sean reconocidos como tal por parte del Juzgado, no deben ser consecuencia de un uso “normal” del inmueble. De ahí que los daños tengan que ser considerablemente apreciables y, por tanto, el arrendatario se haga cargo de cubrirlos.

Si nos guiamos por lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tanto arrendador como arrendatarios cuentan con derechos y obligaciones que tienen que cumplir.

Aunque es responsabilidad del arrendador garantizar la habitabilidad de la vivienda, los daños que sufra esta una vez el inquilino se haya instalado, le corresponden exclusivamente a él.  Además, incluso si solo se hacen modificaciones, tal y como establece la ley en su Art. 24.2:

¿Cómo hacer un informe para demostrar daños y desperfectos en la vivienda?

Ya que el arrendador es el encargado de demostrar que existen daños en la vivienda que tenía en alquiler, la elaboración de un informe que los certifique, es fundamental. Este tipo de informe va a ser requerido por el juzgado o por la compañía aseguradora a la que se le reclamen los daños, por lo que tendrás que presentarlo a la correspondiente entidad pública o privada.

El primer paso es hacer un reconocimiento de la vivienda y de lo que se encuentra en ella, de cara a comprobar que se encuentre en el mismo estado en el que se le entregó al inquilino. A la hora de hacer la inspección, es mejor ir acompañado de alguien que pueda testificar y llevar una cámara para poder hacer fotos que sirvan de prueba.

En estos casos, es muy importante y recomendable contar con un inventario previo de los diferentes muebles o electrodomésticos junto con los que se puso en alquiler la casa. Esto facilita la labor de recopilación de posibles daños. El inventario debe estar incluido en el contrato de alquiler. Así, desde un principio, queda constancia de la responsabilidad del inquilino en caso de que la vivienda y lo que se encuentra en su interior, sufran daños.

De cara a elaborar un informe específico en el que se detallen los destrozos ocasionados, se pueden contratar los servicios de un perito experto que valore los gastos a los que ascienden dichos daños. También, podrás contratar los servicios de un notario, que recogerá en acta notarial la situación de la vivienda.

Todo esto, son garantías y recomendaciones que te damos para que de cara a presentar una reclamación judicial, no te encuentres con dificultades a la hora de demostrar que tu inquilino ha dañado el inmueble de tu propiedad.

Como arrendador, no puedes evitar que el arrendatario haga destrozos en la casa, pero sí puedes tomar ciertas medidas preventivas para ahorrarte disgustos.

Por último, otra posibilidad es la de tener contratado un seguro de cubra los posibles daños que puedan ocasionar los inquilinos. En el alquiler de viviendas existen diferentes tipos de seguros destinados a respaldar la seguridad de los propietarios.

Estos seguros pueden ser contra impagos o destinados a hacerse cargo de los daños que sufra el inmueble. No son obligatorios pero es una opción que puedes barajar si eres arrendador.

Reclamación judicial por daños y destrozos en la vivienda alquilada

Para interponer una reclamación por la vía judicial, ya hemos mencionado que es necesario contar con un informe de los daños, a ser posible, realizado por un experto. Esta es la mayor prueba de que efectivamente el inquilino realizó destrozos en la vivienda en la que residía de alquiler y, por tanto, debe responder y hacerse cargo de estos.

Es importante que, si eres el arrendador, te hayas asegurado de que los daños no son resultado del desgaste y uso normal de la casa. Así mismo, la existencia de un inventario en el contrato de arrendamiento siempre será de garantía a la hora de demostrar la responsabilidad que asumía el inquilino con la firma del contrato en relación al cuidado de la vivienda.

Pasando ya al procedimiento de reclamación, como primer paso, se procede a comunicar al arrendatario los daños encontrados en la vivienda, ya sea por correo o a través de un burofax. Es la medida inicial para conocer la disposición del inquilino a la hora de hacerse cargo de los desperfectos.

Seguidamente, si el arrendatario no quiere responder a los daños, se deberá interponer una demanda judicial, tras la que se presentarán las diferentes pruebas ante el juez.

¿Qué ocurre con la fianza cuando hay daños realizados por el inquilino?

Seas arrendador o arrendatario, sabes que la fianza, que se entrega al inicio de un contrato de alquiler, va destinada a compensar los posibles daños que sufra la vivienda una vez se entreguen las llaves al propietario. Tal y como establece la LAU en su Art. 36:

«A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.”

Si el inmueble no se entrega en las mismas condiciones en las que se inició el alquiler, el propietario se quedará con dicha fianza para cubrir los daños ocasionados. En caso de que la cuantía de los daños sea inferior a la fianza, se le devolverá la parte restante al inquilino. Por el contrario, si la cuantía es superior, el arrendador estará en su derecho de reclamar los daños por la vía judicial.