¿Cómo reclamar los daños y desperfectos en mi vivienda de alquiler causados por el inquilino?

Alquilar una vivienda implica asumir ciertos riesgos, por lo que es fundamental estar preparado. Aunque la relación entre arrendador e inquilino puede ser buena, también puede volverse complicada en algunos casos.

Encontrar un inquilino solvente y de confianza no es tarea fácil y, en cierta medida, supone un experimento. Más allá de los problemas de impago, ¿qué ocurre si el inquilino causa daños en la vivienda alquilada? ¿Cómo se debe actuar? En esta entrada del blog te explicamos todo lo que necesitas saber para reclamar daños y perjuicios por desperfectos en la vivienda.

Mi inquilino ha causado daños en la vivienda, ¿qué puedo hacer?

Al finalizar el contrato de arrendamiento, es posible que descubras que el inquilino ha entregado la vivienda en mal estado, con daños en el piso.

Como propietario del inmueble, es importante que sepas cómo actuar para documentar los desperfectos y, si es necesario, interponer una demanda por la vía judicial.

Al término del contrato de alquiler, el propietario debe verificar que la vivienda se entrega en las mismas condiciones en las que fue arrendada. Si detecta desperfectos, es necesario revisar y documentar todos los daños ocasionados en la vivienda, ya sean en muebles, electrodomésticos, suelos u otras áreas.

Es fundamental hacer un registro detallado de estos desperfectos para presentar una posible demanda, ya que constituyen pruebas que demuestran la responsabilidad del inquilino en los daños.

Para que los destrozos sean reconocidos legalmente, no deben ser consecuencia del uso normal del inmueble. Esto significa que los daños deben ser visibles y significativos, de modo que quede claro que el inquilino debe hacerse responsable de su reparación.

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tanto arrendadores como inquilinos tienen derechos y obligaciones que deben cumplir.

Si bien el arrendador es responsable de garantizar la habitabilidad de la vivienda, los daños que ocurran durante la estancia del inquilino son responsabilidad de este último. Además, incluso si solo se han realizado modificaciones, la ley establece en su Artículo 24.2 que:

“El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.”

¿Cómo hacer un informe para demostrar daños y desperfectos en la vivienda?

El arrendador es el responsable de demostrar la existencia de daños en la vivienda alquilada. Por ello, la elaboración de un informe que certifique estos desperfectos es fundamental. Este documento puede ser requerido tanto por el juzgado como por la compañía aseguradora a la que se le reclamen los daños, por lo que es necesario presentarlo ante la entidad pública o privada correspondiente.

El primer paso consiste en realizar una inspección detallada de la vivienda y su contenido, con el objetivo de verificar que se encuentra en el mismo estado en el que fue entregada al inquilino. Durante esta revisión, es recomendable contar con la presencia de un testigo y llevar una cámara para tomar fotografías que puedan servir como prueba.

En estos casos, es muy útil contar con un inventario previo de los muebles y electrodomésticos que formaban parte del alquiler. Este inventario, que debe estar incluido en el contrato de arrendamiento, facilita la identificación de posibles daños y deja constancia de la responsabilidad del inquilino en caso de desperfectos en la vivienda o su contenido.

Para la elaboración de un informe detallado sobre los daños ocasionados, se pueden contratar los servicios de un perito experto, quien valorará el coste de las reparaciones necesarias. Otra opción es recurrir a un notario, quien podrá recoger en un acta notarial el estado actual de la vivienda. Si el inquilino se niega a hacerse responsable, en algunos casos es posible recurrir a un juicio monitorio para exigir el pago de los daños.

Estas acciones proporcionan garantías adicionales que pueden ser cruciales a la hora de presentar una reclamación judicial, evitando dificultades en la demostración de los daños ocasionados por el inquilino.

Si bien como arrendador no puedes impedir que un inquilino cause desperfectos en la vivienda, sí puedes tomar ciertas medidas preventivas para reducir el riesgo y proteger tu propiedad.

Por último, otra alternativa es contratar un seguro que cubra los posibles daños causados por los inquilinos. En el mercado existen diferentes tipos de seguros para alquileres, algunos diseñados para proteger contra impagos y otros destinados a cubrir los desperfectos en la vivienda. Aunque estos seguros no son obligatorios, pueden ser una opción interesante para garantizar la seguridad del propietario.

Reclamación judicial por daños y destrozos en la vivienda alquilada

Para interponer una reclamación por la vía judicial, es fundamental contar con un informe detallado de los daños, preferiblemente elaborado por un perito experto. Este informe constituye la principal prueba de que el inquilino causó desperfectos en la vivienda alquilada y, por lo tanto, debe hacerse responsable de los mismos.

Si eres el arrendador, es importante asegurarte de que los daños no son consecuencia del desgaste normal por el uso habitual de la vivienda. Además, contar con un inventario detallado en el contrato de arrendamiento aporta una garantía adicional para demostrar la responsabilidad del inquilino en el mantenimiento de la propiedad.

En cuanto al procedimiento de reclamación, el primer paso es comunicar al arrendatario los daños encontrados en la vivienda. Esta notificación puede realizarse mediante correo electrónico o, preferiblemente, a través de un burofax, lo que dejará constancia formal de la reclamación y de la recepción del mensaje por parte del inquilino.

Si el inquilino se niega a hacerse cargo de los daños, el siguiente paso será interponer una demanda judicial a través del procedimiento monitorio. En este proceso, se presentarán todas las pruebas reunidas ante el juez, incluyendo fotografías, informes periciales y cualquier otra evidencia que respalde la reclamación del arrendador.

¿Qué ocurre con la fianza cuando hay daños realizados por el inquilino?

Tanto arrendadores como inquilinos deben tener en cuenta que la fianza entregada al inicio del contrato de alquiler está destinada a cubrir posibles daños en la vivienda una vez finalice el arrendamiento. Tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su Artículo 36:

«A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»

Si la vivienda no se entrega en las mismas condiciones en las que fue alquilada, el propietario podrá retener la fianza para cubrir los daños ocasionados. En caso de que el coste de las reparaciones sea inferior a la fianza, el arrendador deberá devolver la cantidad restante al inquilino. Si, además de los desperfectos, el inquilino ha dejado de pagar el alquiler, el propietario podrá iniciar una reclamación por impago para recuperar la cantidad adeudada.

Por el contrario, si los daños exceden el importe de la fianza, el arrendador tiene derecho a reclamar la diferencia por la vía judicial. Para ello, deberá presentar pruebas que justifiquen los costes adicionales, como presupuestos de reparación o informes periciales.