Lecciones aprendidas del contrato de vivienda en alquiler con opción a compra.

Con la llegada de la crisis y las dificultades para acceder a la compra de la primera vivienda, se ha producido un aumento considerable en el número de alquileres en España y a ellos se suma una nueva alternativa.

Los contratos de alquiler con opción a compra son cada vez más frecuentes entre los que desean comprar una propiedad y no cuentan con una situación económica tan holgada y prescinden de interesar un préstamo bancario.

Pero, ¿es alquiler o es compra? Entender esta práctica, que es un híbrido de ambos, puede resultar confusa, más si cabe si tenemos en cuenta que no está regulada explícitamente por el Código Civil.

El alquiler con derecho a compra abre la posibilidad de invertir el dinero que se destina al pago de las rentas a una posible posterior compra del inmueble.

¿Qué es el alquiler con opción a compra y en qué consiste?

De una manera sencilla podemos resumirte que es el pago de la renta considerado como una entrega a cuenta del precio de la futura vivienda en propiedad.

El alquiler de piso con derecho a compra es una fórmula entre las partes del acuerdo, que viene a otorgar una preferencia o exclusiva frente a terceros.

Los contratos nacen para ser cumplidos y pueden celebrarse de cualquier manera, ya que existe libertad de forma.

En este sentido, nos remitimos a lo que dispone el artículo 1.262 del Código Civil y que puedes leer directamente desde Noticias Jurídicas:

Se trata de un tipo de alquiler en el que el contrato es doble o mixto.

Esto es así, porque supone la firma de dos subcontratos: uno en el que se establecen las condiciones y cláusulas que afectan al alquiler de la vivienda y otro destinado a plasmar todos los puntos para la opción a compra de la misma.

Consiste en habitar una vivienda en régimen de alquiler durante un periodo de tiempo previamente estipulado en el contrato, para una vez concluido poder acceder al derecho de compra.

Ambas partes se benefician de esta alternativa, por un lado el arrendatario alquila una vivienda sabiendo que puede acceder a una posible compra, y por otra el arrendador porque percibe ingresos y además se ahorra la posible búsqueda de un comprador para su propiedad.

Aunque como hemos dicho, no esté regulado por el Código Civil, sí que está aceptado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por el Reglamento Hipotecario.

No obstante, estas circunstancias hacen que sea más que recomendable contar con el apoyo de un experto abogado civil para la elaboración de dicho contrato, de cara a evitar problemas entre arrendadores e inquilinos.

¿Cómo funciona un alquiler con derecho a compra?

En las condiciones de dicho contrato privado, se debe de establecer ciertos aspectos como: las cuotas del alquiler y el porcentaje que se descuenta de este, las cantidades a aportar por el inquilino a modo de garantía o la duración del contrato de arrendamiento, entre otras.

Al no estar regulado por la ley, las cláusulas dentro de estos contratos no siguen un patrón fijo.

Ya sea antes o una vez se cumpla el periodo de alquiler convenido por ambas partes, el inquilino puede manifestar su intención de compra de la vivienda.

Esta decisión se debe exponer o bien mediante acta notarial, que suele ser lo más común, o tal y como se haya pactado en el contrato privado. Por su parte, el propietario también debe aceptar la petición de compra.

De igual manera, también se podrá cerrar la operación por medio de escritura notarial. En uno u otro caso, no olvides incluir:

• Los pactos acordados, así como el deseo de inscribir el mismo en el Registro de la Propiedad.
• El precio para la compra de la vivienda.
• El plazo para ejercer el derecho de opción a compra y sus causas de desistimiento.

El pasado 27 de mayo de 2022 participamos junto a otros compañeros en dar más información sobre el alquiler con opción a compra en el medio 5 Días de El País, que seguro te resultará una información útil.

¿Cómo hacer un contrato de alquiler con opción a compra?

Llegados a este punto seguro que te planteas, pero ¿cómo hago un contrato de alquiler con opción a compra si no está regulado por la ley?

Si cuentas con el asesoramiento de un abogado, mejor. Son muchos los aspectos a tener en cuenta y como decimos, al no estar contemplado por el Código Civil, pueden ser contratos que se presten a conflictos o confusiones por falta de conocimientos.

Pues bien, antes que nada, debes asegurarte de que en el documento se especifica claramente el precio de la vivienda en caso de compra y el plazo que tiene el inquilino para optar a esta (período de alquiler).

También, debe quedar establecida la mensualidad a aportar para el arrendamiento de la propiedad y, en caso de que proceda, el porcentaje que se descontaría cada mes a modo de inversión para la compra. Así como la posible prima inicial que debiera aportar el inquilino como aval.

De igual forma, las responsabilidades del propietario en relación al mantenimiento de la vivienda durante el tiempo de alquiler.

Nunca firmes un contrato de este tipo sin haber revisado todas las condiciones y consecuencias que pueden derivarse en caso de incumplimiento de alguna de las dos partes.

No olvides que se trata de un contrato doble: uno de alquiler y otro de compra.

¿Cuál es la duración de este tipo de contratos?

No hay un límite delimitado, pero lo normal es que tengan una duración de entre 2 y 5 años. Pero como decimos, no existen límites, pues ambas partes pueden pactar el periodo de tiempo que consideren oportuno y en muchas ocasiones la compra se produce antes de que finalicen los plazos.

Otra cuestión que puede surgir es si el contrato de alquiler se podría prorrogar más allá del tiempo establecido.

La respuesta es sí, pero debería elaborarse otro contrato pues las condiciones ya firmadas habrían variado. Recordamos que no se trata de un contrato de alquiler corriente.

Es importantísimo que en viviendas de alquiler con opción a compra, una vez llegado al término de la duración máxima del contrato, si no vas a ejercitar el derecho a compra y te interese tener una prórroga, preparar un anexo al contrato que no deje lugar a dudas de tu interés.

Precio del alquiler con derecho a compra

Nuevamente, depende de cada caso y de lo que establezca el contrato. Puede darse el caso de que, por la razón de ser de esta práctica, la mensualidad sea superior por la posibilidad de compra. También hay que tener en cuenta las cuantías que se suelen aportan al inicio a modo de aval.

En cuanto al precio de compra de la vivienda, será el pactado y aceptado por el arrendador y el inquilino.

¿Cuánto se descuenta en la compra?

En la firma del contrato, se podrá establecer el porcentaje del alquiler que se descuenta a modo de inversión.

Así, si el inquilino decide adquirir la propiedad, se le restarán las cuantías correspondientes de los meses de renta pagados a la cifra total de compra.

¿Qué ocurre si una vez finalizado el periodo decido no comprar la vivienda?

Puede darse el caso que, a pesar de haber firmado un contrato de alquiler con opción a compra, finalmente el inquilino decida no adquirir el inmueble.

Tal y como su nombre indica, es una opción, no se está obligado a la compra.

El alquiler con opción a compra es temporal ya que exige un plazo.

Las consecuencias pueden variar en función de cada caso y lo pactado entre ambas partes.

Sin embargo, antes de tomar esta decisión se tiene que tener en cuenta que todas las cantidades aportadas previa firma del contrato a modo de garantías se perderían, ya que no tiene la misma naturaleza de una fianza o depósito y es ahí donde se puede generar confusión.

Por otro lado, si es el propietario el que decide que no quiere vender el piso, tendrá la obligación de devolver al inquilino el dinero que hubiese aportado a modo de garantía al inicio del contrato.

Nuestros abogados recomiendan establecer algún tipo de cláusula penal con derecho a indemnización.

Todo esto puede variar en ciertos aspectos, dependiendo de las cláusulas que incluya el contrato. De ahí que sea recomendable contar con el trabajo de un profesional para su elaboración y asesoramiento en la firma.

¿Qué supone adquirir una vivienda de alquiler con opción a compra?

Aunque explicábamos que el alquiler con derecho a compra es una práctica que puede resultar más que beneficiosa para aquellos que quieren acceder fácilmente a la compra de una vivienda, debes saber que como todo en esta vida, tiene sus ventajas pero también sus inconvenientes y hay ciertos aspectos a tener en cuenta antes de firmar el contrato. Esto afecta tanto a propietarios como a inquilinos.

Ventajas

• Como ya mencionamos, para el arrendador es una garantía clara de ingresos y de posibilidad de vender de forma sencilla el inmueble.

• Para los inquilinos, supone una inversión y ahorro de cara a la compra de la vivienda, ya que un porcentaje de las mensualidades (previamente definido en el contrato) se destina al pago de la propiedad.

• Esta práctica beneficia, sobre todo, a aquellos que tienen dificultades para acceder a créditos, pues es una forma más económica de adquirir una vivienda y desde la firma del contrato ya se establece el precio de la posible adquisición.

Inconvenientes

• Las características de este tipo de contrato hace que los alquileres puedan ser considerablemente más elevados de lo que serían en condiciones normales.

• Una vez finalizado el período de alquiler, si se declina la compra del inmueble, se pierde el dinero aportado a modo de aval.

• Desde el punto de vista del propietario, puede darse el caso de que con posterioridad a la firma del contrato, los precios en el mercado se revaloricen, con lo que podría estar perdiendo la oportunidad de sacarle más dinero a la venta.

• Del mismo modo, también puede ocurrir que, en el momento de la firma del contrato los precios de la vivienda hayan subido. Siendo el inquilino el principal afectado.
• Un inconveniente para el propietario y beneficio por su parte para el inquilino, es el hecho de que en la primera parte del contrato estaríamos hablando de un régimen de arrendamiento, por lo que es responsabilidad del arrendador hacerse cargo del mantenimiento de la vivienda.

Condiciones y requisitos para disfrutar de viviendas en alquiler con opción a compra.

Antes de firmar un contrato de alquiler con derecho a compra, si es que te lo estás planteando, debes de tener en cuenta las condiciones y requisitos que se derivan de esta alternativa y que te explicamos a continuación.

El artículo 397 del Código Civil para el caso de que haya varios copropietarios lo indica bien claro, y es uno de los principales problemas de este tipo de contratos.

No es suficiente que cuando haya llegado el plazo oportuno para ejercer la opción de compra de vivienda se entienda ejercitada automáticamente, sino que has de utilizar todos los medios para notificar e informar esta intención a todas las partes. Si no hay respuesta o hay negación indicar que quedará consumada la compraventa.

• En el contrato se deben establecer las cuotas del alquiler, el precio de la vivienda en caso de compra y el periodo de tiempo de arrendamiento.

• Por ley, independientemente de los plazos fijados, el inquilino puede permanecer en la vivienda bajo contrato de alquiler durante 5 años.

• El periodo de arrendamiento puede alargarse si así lo aceptan ambas partes, sin embargo, la opción a compra caducaría debido a la modificación de uno de los contratos. (Recordamos que se trata de un contrato doble: arrendamiento y compra).

• No es obligatorio aportar una prima inicial a modo de garantía, pero es lo más común por seguridad del propietario.

• Si se producen impagos en las mensualidades del alquiler por más de dos meses, el inquilino pierde su opción y derecho a compra, así como lo que pudiese haber aportado de aval. Se podrá iniciar por parte del propietario la correspondiente demanda de desahucio.

• La compra de la vivienda puede realizarse antes de que caduque el plazo de arrendamiento.

• El precio del alquiler puede variar, no así el establecido para la compra.

• El inquilino tiene prioridad y exclusividad en la compra del inmueble tras la firma del contrato, y por tanto el arrendador tiene la obligación de no cederlo a terceros.

¿Cómo tributa el alquiler con opción a compra?

Otra de las cuestiones que se suelen plantear con más frecuencia en relación a este tipo de contratos es cómo se tributa. El principal problema radica en el paso de un contrato de arrendamiento a uno de compra.

La propia Dirección General de Tributos, en respuesta a una reciente consulta vinculante, viene a caracterizar la adquisición de viviendas de alquiler con opción a compra como “contratos complejos”.

Una vez el inquilino ejerza su derecho a la compra de la vivienda, desde el punto de vista del comprador, esa adquisición pasa a tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica de manera distinta dependiendo de la Comunidad Autónoma.

Tanto el arrendamiento inicial como la opción de compra están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Véase lo que disponen los artículos 7.1.b) y 14.2 de Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y que puedes leer directamente en desde el enlace de Noticias Jurídicas:

En la mayoría de los casos, los contratos de alquiler con opción a compra suelen estar regulados a través del IVA, pero se pueden dar excepciones.

El comprador tiene que tener también en cuenta la base imponible. Esto se refiere al importe total sobre el que debe aplicarse los impuestos. Se puede tomar como base imponible el precio de compra completo de la vivienda o bien el precio menos la prima aportada y el porcentaje de rentas del contrato de arrendamiento.