Con la llegada de la crisis y las dificultades para acceder a la compra de la primera vivienda, se ha producido un aumento considerable en el número de alquileres en España y a ellos se suma una nueva alternativa.
Los contratos de alquiler con opción a compra son cada vez más frecuentes entre los que desean comprar una propiedad y no cuentan con una situación económica tan holgada y prescinden de interesar un préstamo bancario.
Pero, ¿es alquiler o es compra? Entender esta práctica, que es un híbrido de ambos, puede resultar confusa, más si cabe si tenemos en cuenta que no está regulada explícitamente por el Código Civil.
El alquiler con derecho a compra abre la posibilidad de invertir el dinero que se destina al pago de las rentas a una posible posterior compra del inmueble.
¿Hablamos?
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De una manera sencilla podemos resumirte que es el pago de la renta considerado como una entrega a cuenta del precio de la futura vivienda en propiedad.
El alquiler de piso con derecho a compra es una fórmula entre las partes del acuerdo, que viene a otorgar una preferencia o exclusiva frente a terceros.
Los contratos nacen para ser cumplidos y pueden celebrarse de cualquier manera, ya que existe libertad de forma.
En este sentido, nos remitimos a lo que dispone el artículo 1.262 del Código Civil y que puedes leer directamente desde Noticias Jurídicas:
Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la oferta. En los contratos celebrados mediante dispositivos automáticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación. El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.
Se trata de un tipo de alquiler en el que el contrato es doble o mixto.
Esto es así, porque supone la firma de dos subcontratos: uno en el que se establecen las condiciones y cláusulas que afectan al alquiler de la vivienda y otro destinado a plasmar todos los puntos para la opción a compra de la misma.
Consiste en habitar una vivienda en régimen de alquiler durante un periodo de tiempo previamente estipulado en el contrato, para una vez concluido poder acceder al derecho de compra.
Ambas partes se benefician de esta alternativa, por un lado el arrendatario alquila una vivienda sabiendo que puede acceder a una posible compra, y por otra el arrendador porque percibe ingresos y además se ahorra la posible búsqueda de un comprador para su propiedad.
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Aunque como hemos dicho, no esté regulado por el Código Civil, sí que está aceptado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por el Reglamento Hipotecario.
No obstante, estas circunstancias hacen que sea más que recomendable contar con el apoyo de un experto abogado civil para la elaboración de dicho contrato, de cara a evitar problemas entre arrendadores e inquilinos.
El Tribunal Supremo define que se trata de “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.
En las condiciones de dicho contrato privado, se debe de establecer ciertos aspectos como: las cuotas del alquiler y el porcentaje que se descuenta de este, las cantidades a aportar por el inquilino a modo de garantía o la duración del contrato de arrendamiento, entre otras.
Al no estar regulado por la ley, las cláusulas dentro de estos contratos no siguen un patrón fijo.
Ya sea antes o una vez se cumpla el periodo de alquiler convenido por ambas partes, el inquilino puede manifestar su intención de compra de la vivienda.
Esta decisión se debe exponer o bien mediante acta notarial, que suele ser lo más común, o tal y como se haya pactado en el contrato privado. Por su parte, el propietario también debe aceptar la petición de compra.
De igual manera, también se podrá cerrar la operación por medio de escritura notarial. En uno u otro caso, no olvides incluir:
El pasado 27 de mayo de 2022 participamos junto a otros compañeros en dar más información sobre el alquiler con opción a compra en el medio 5 Días de El País, que seguro te resultará una información útil.
Llegados a este punto seguro que te planteas, pero ¿cómo hago un contrato de alquiler con opción a compra si no está regulado por la ley?
Si cuentas con el asesoramiento de un abogado, mejor. Son muchos los aspectos a tener en cuenta y como decimos, al no estar contemplado por el Código Civil, pueden ser contratos que se presten a conflictos o confusiones por falta de conocimientos.
Pues bien, antes que nada, debes asegurarte de que en el documento se especifica claramente el precio de la vivienda en caso de compra y el plazo que tiene el inquilino para optar a esta (período de alquiler).
También, debe quedar establecida la mensualidad a aportar para el arrendamiento de la propiedad y, en caso de que proceda, el porcentaje que se descontaría cada mes a modo de inversión para la compra. Así como la posible prima inicial que debiera aportar el inquilino como aval.
De igual forma, las responsabilidades del propietario en relación al mantenimiento de la vivienda durante el tiempo de alquiler.
Nunca firmes un contrato de este tipo sin haber revisado todas las condiciones y consecuencias que pueden derivarse en caso de incumplimiento de alguna de las dos partes.
No olvides que se trata de un contrato doble: uno de alquiler y otro de compra.
No hay un límite delimitado, pero lo normal es que tengan una duración de entre 2 y 5 años. Pero como decimos, no existen límites, pues ambas partes pueden pactar el periodo de tiempo que consideren oportuno y en muchas ocasiones la compra se produce antes de que finalicen los plazos.
Otra cuestión que puede surgir es si el contrato de alquiler se podría prorrogar más allá del tiempo establecido.
La respuesta es sí, pero debería elaborarse otro contrato pues las condiciones ya firmadas habrían variado. Recordamos que no se trata de un contrato de alquiler corriente.
Es importantísimo que en viviendas de alquiler con opción a compra, una vez llegado al término de la duración máxima del contrato, si no vas a ejercitar el derecho a compra y te interese tener una prórroga, preparar un anexo al contrato que no deje lugar a dudas de tu interés.
Nuevamente, depende de cada caso y de lo que establezca el contrato. Puede darse el caso de que, por la razón de ser de esta práctica, la mensualidad sea superior por la posibilidad de compra. También hay que tener en cuenta las cuantías que se suelen aportan al inicio a modo de aval.
En cuanto al precio de compra de la vivienda, será el pactado y aceptado por el arrendador y el inquilino.
En la firma del contrato, se podrá establecer el porcentaje del alquiler que se descuenta a modo de inversión.
Así, si el inquilino decide adquirir la propiedad, se le restarán las cuantías correspondientes de los meses de renta pagados a la cifra total de compra.
Puede darse el caso que, a pesar de haber firmado un contrato de alquiler con opción a compra, finalmente el inquilino decida no adquirir el inmueble.
Tal y como su nombre indica, es una opción, no se está obligado a la compra.
El alquiler con opción a compra es temporal ya que exige un plazo.
Las consecuencias pueden variar en función de cada caso y lo pactado entre ambas partes.
Sin embargo, antes de tomar esta decisión se tiene que tener en cuenta que todas las cantidades aportadas previa firma del contrato a modo de garantías se perderían, ya que no tiene la misma naturaleza de una fianza o depósito y es ahí donde se puede generar confusión.
Por otro lado, si es el propietario el que decide que no quiere vender el piso, tendrá la obligación de devolver al inquilino el dinero que hubiese aportado a modo de garantía al inicio del contrato.
Nuestros abogados recomiendan establecer algún tipo de cláusula penal con derecho a indemnización.
Todo esto puede variar en ciertos aspectos, dependiendo de las cláusulas que incluya el contrato. De ahí que sea recomendable contar con el trabajo de un profesional para su elaboración y asesoramiento en la firma.
Aunque explicábamos que el alquiler con derecho a compra es una práctica que puede resultar más que beneficiosa para aquellos que quieren acceder fácilmente a la compra de una vivienda, debes saber que como todo en esta vida, tiene sus ventajas pero también sus inconvenientes y hay ciertos aspectos a tener en cuenta antes de firmar el contrato. Esto afecta tanto a propietarios como a inquilinos.
Antes de firmar un contrato de alquiler con derecho a compra, si es que te lo estás planteando, debes de tener en cuenta las condiciones y requisitos que se derivan de esta alternativa y que te explicamos a continuación.
El artículo 397 del Código Civil para el caso de que haya varios copropietarios lo indica bien claro, y es uno de los principales problemas de este tipo de contratos.
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
No es suficiente que cuando haya llegado el plazo oportuno para ejercer la opción de compra de vivienda se entienda ejercitada automáticamente, sino que has de utilizar todos los medios para notificar e informar esta intención a todas las partes. Si no hay respuesta o hay negación indicar que quedará consumada la compraventa.
Otra de las cuestiones que se suelen plantear con más frecuencia en relación a este tipo de contratos es cómo se tributa. El principal problema radica en el paso de un contrato de arrendamiento a uno de compra.
La propia Dirección General de Tributos, en respuesta a una reciente consulta vinculante, viene a caracterizar la adquisición de viviendas de alquiler con opción a compra como “contratos complejos”.
Una vez el inquilino ejerza su derecho a la compra de la vivienda, desde el punto de vista del comprador, esa adquisición pasa a tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica de manera distinta dependiendo de la Comunidad Autónoma.
Tanto el arrendamiento inicial como la opción de compra están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Véase lo que disponen los artículos 7.1.b) y 14.2 de Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y que puedes leer directamente en desde el enlace de Noticias Jurídicas:
La constitución de derechos reales, prestamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.
Las promesas y opciones de contratos sujetos al Impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.
En la mayoría de los casos, los contratos de alquiler con opción a compra suelen estar regulados a través del IVA, pero se pueden dar excepciones.
El comprador tiene que tener también en cuenta la base imponible. Esto se refiere al importe total sobre el que debe aplicarse los impuestos. Se puede tomar como base imponible el precio de compra completo de la vivienda o bien el precio menos la prima aportada y el porcentaje de rentas del contrato de arrendamiento.
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29 marzo, 2017 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
Comentarios de los usuarios
olegario enrrique
como es el alquiler con opcion de compra
Carmen
Buenas. Si hago alquiler opción a compra y lecentra un embargo al inmueble, perdería la vivienda o está blindada porcel contrato de esta opción? Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Carmen. Es una cuestión muy interesante, ya que la vivienda se entregaría libre de cargas. El hecho de que tenga un embargo podría impedir la transmisión, y por tanto, dar lugar al incumplimiento de contrato con las penalizaciones que hayáis estipulado. Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles de tu asunto. Encantado de saludarte,
Patricia
Hola, tengo un contrato de alquiler con opción a compra que venció en marzo, le dimos dos meses más de prórroga y ahora nos piden 4 meses más de prórroga bajo pago de 15.000€ en efectivo. Si en 4 meses no tuviesen el resto, podríamos dar la orden de desahucio?
Muchas gracias
Antonia Salmerón
Agradezco tu consulta Patricia. Para darte una respuesta precisa, necesitamos revisar con detenimiento la información de desahucio con el abogado especializado en derecho civil y conocer más sobre tu asunto, para ello contactaré contigo por privado para proporcionarte una respuesta más detallada.
Angeles
Quiero vender un piso con opción a compra,el precio es de 108000€, queremos poner de plazo de un año para la compra y una renta mensual de 550€ y una señal de 10000€queporcentaje debería de poner para amortizar el piso y cual quedaría para mí
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Angeles,
Agradecer que nos hayas contactado para poder ayudarte con un cuadro de amortización. Por favor, ponte en contacto por privado con nosotros para facilitar más detalles y poder ver más detenidamente su asunto.
Encantado de saludarte,
Lucia
Hola tengo un piso alquilado con opción a compra, en muestro contrato pone que llegados los meses establecidos si alguna de las partes se echa atràs hay penalización pero no pone nada de si nos echamos atrás antes de cumplir el tiempo establecido. Qué pasaría en este caso?? Somos los propietarios y queremos rescindir el contrato
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Lucia. Nos vamos a poner en contacto por privado para solicitarte el contrato de alquiler con opción a compra y que nos des más información de las circunstancias del caso para que podamos valorarlo todo. Seguimos en contacto,
Félix
Hola he echo un alquiler con opción a compra de mi vivienda habitual y cuando finalizó la fecha de opción a compra la vendí y con ese dinero compre otra vivienda que también es mi vivienda habitual estoy exento de ganancias patrimoniales muchas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Felix. Entiendo que a lo que se refiere que ha hecho es el proceso de reinversión de vivienda habitual. Nos ponemos en contacto por privado para analizar cómo lo ha articulado y comprobar si realmente hay o no ganancia patrimonial. Encantado de saludarle,
Mai
Estoy de alquiler en un piso, y estoy interesado en comprarla pero alquiler con opcion a compra.
Mi duda es por un lado si debo presentar de nuevo toda la documentación y que documentación es necesaria.
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Mai. El alquiler con opción a compra, en primer lugar es un alquiler, y transcurrido el plazo acordado tendrás derecho a ejecutar la opción de compra. Tendrías que hablar con el propietario para ver los términos del acuerdo. Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles de la operación. Encantado de saludarte,
PACO
buenas
tengo un contrato con opcion a compra, en el cual se especificaba, que el inquilino tenia un plazo de 1 año para ejercer la compra.
me pidio que por favor le dejara un tiempo para ejercer la compra, de los cuales han pasado otro año y medio.
me he enterado por los vecinos, que ademas lo tiene realquilado.
le he escrito un burofax, para informarle de no seguir con el alquiler, ni la opcion a compra
Que deberia hacer mas
Gracias
Antonia Salmerón
Buenos dias Paco,
gracias por visitarnos. Nos pondremos en contacto contigo por privado para conocer tu asunto.
Saludos.
Adriana montoya
Hola ..he cogido un piso con opción a compra y tengo casi un año en la,vivienda me he enterado que en el mismo edificio venden uno igual al mío 50%mas barato que puedo hacer ? Puedo desistir del contrato? Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Adriana,
Agradecer que nos hayas contactado. Entiendo que la opción a compra aún no la has ejercido, y por lo tanto,lo que tienes es un contrato de arrendamiento. Habría que ver, si aparte de las rentas, has podido dejar alguna otra entrega a cuenta y, en caso afirmativo, ver la posibilidad de resolución sin penalización. Tendríamos que estudiar ese documento.
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
Elena
Deseo saber los costes aproximados de asesoría jurídica, notario y registro de la propiedad para un contrato de alquiler con opción a compra.
Precio venta vivienda 450.000euros
Prima 45.000euros
Alquiler mensual 2500euros a 2años
Tanto la prima como el 100% del alquiler se descontarán del precio total.
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Elena,
agradecer que nos hayas consultado. Procedemos a contactarte por privado para facilitar detalles.
Encantado de saludarte,
Mikel
Buenas tardes, tengo un contrato de alquiler con opción a compra que firme el 11 de septiembre del 2015 por 5 años, durante todo este tiempo he estado en conversaciones con el propietario solicitándole papeles para poder realizar la compra, días antes de que venciera el contrato le pedí unos papeles que me pedían en Notaría, todavía no me los ha entregado, ya se me ha pasado el plazo y ahora se niega a venderme el inmueble, tengo alguna posibilidad de hacerme con la vivienda y comprarla? Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Mikel.
Necesitamos tener acceso al contrato de alquiler con opción a compra y a los requerimientos formulados. Hay que analizar los posibles daños y perjuicios y acciones a interponer. Nos pondremos en contacto contigo por privado para tener más información.
Encantado de saludarte,
JUAN
Buenas estoy viendo la alternativa de vender una vivienda por alquiler con opción a compra, tengo un posible comprador pero esta teniendo algún problema para buscar financiación, quisiera saber si le ofrezco esta alternativa a dos años tendría que incrementar el coste y si tengo garantias plenas con esta alternativa.
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Juan,
agradecer que nos hayas contactado. Para el caso que indicas, el preparar el contrato de arrendamiento con opción a compra parece una buena alternativa. De hecho, no deja de ser un alquiler que, llegada una fecha concreta, dará derecho al inquilino para que pueda comprar la misma, y considerar las rentas como adelantos de ese precio final, que entiendo, no puede ser modificado. De igual modo, podría ser interesante incluir alguna cláusula penal.
Espero haberte ayudado y cualquier aclaración, no dudes en contactarnos.
Un saludo,
Miguel Romero Gómez
Hola buenas soy Miguel y éstoy en una parcela con alquiler derecho a compra y somos 2 compradores , si uno de los 2 dejará de pagar podría quitarse del contrato y yo seguiré pagando y acumulando asta pagar la parcela entera?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Miguel. El contrato vincula a las partes que lo firmáis. Si estáis dos personas, lo que interesa al futuro vendedor, es que el arrendamiento hasta que se ejecute la opción de compra se vaya abonando, con independencia de quién haga la transferencia/pago. Nos ponemos en contacto por si hay información que sea interesante analizar. Encantado de saludarte,
Lidia
Hola, tengo pendiente firmar un contrato de alquiler con opción a compra, me gustaría saber qué pasa si la vivienda quedará embargada porque los propietarios dejen de pagar hipoteca del inmueble. Pierdo la opción a compra y el dinero entregado?gracias de antemano.
Raquel
Voy alquilar con opción a compra mi vivienda, precio venta 169.000€, importe de entrada que dan es 16.900€, mensualidades 600€, a un plazo máximo de 3 años.
Dudas que tengo….el importe de entrada que dan (se les descuenta ya del precio de venta del piso??)
Otra pregunta de las mensualidad 600€, que tanto por ciento seria el normal para descontarselo de la compra?). Yo pago de hipoteca 380€.
Un saludo y gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Raquel.
Lo que tenemos que tener en cuenta es, que lo que hay de inicio es un contrato de arrendamiento. Imagino que habrás acordado una entrada, por lo que llegado el plazo, esas cantidades que han sido entregadas a cuenta para formalizar la compraventa, se deberán de descontar. Respecto de los acuerdos económicos no podría entrar sobre los mismos de estas manera, ya que tendríamos que estudiar el caso con detenimiento, y dista de lo jurídico, no obstante, quedamos a tu disposición para tener más detalles.
Encantado de saludarte,
Mirella
Hola voy a hacer un contrato de alquiler a compra , el hombre quiere el contrato de 3 años y un pago para asegurarle. Luego no tendría que darle otra entrada no?Al finalizar el contrato de 3 años que pasa con el dinero que le debo? Lo puedo hipotecar o como va eso?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Mirella.
Lo importante del contrato con opción a compra es que hay un precio en concepto de rentas del que se irán descontando del precio pactado. También la duración de ese arrendamiento. La cuestión de hipotecar ya depende de cada uno, pero de todos modos, nos ponemos en contacto contigo para tener más información de cómo quieres acceder a la opción a compra para darte nuestra opinión.
Encantado de saludarte,
Alfredo
Hola voy a vender una vivienda en alquiler con opción a compra, el inquilino me da el 10% del total pactado y dos años pagando un importe mensual que despues de este abonara el total restante, mi pregunta…cuando debo pagar a la inmobiliaria que me lo lleva la comision….a la firma de los contratos o al finalizar los dos años…..? Muchas gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactar Alfredo.
Buena pregunta. Entiendo que es un factor importante y no suele verse a menudo en los contratos. Acudiendo a otro tipo de normas podría decirse que es cuando se produce el devengo de la operación a efectos fiscales, pues en ese momento proceder al pago. Si bien es cierto, hay veces que los efectos comerciales priman sobre este criterio, y en ocasiones se pueden ver frustradas las operaciones.
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
cristal
Buenas Luis Enrique
Me gustaría realizar una pregunta respecto a un alquiler con opción a compra ….¿Sería posible si yo hago un alquiler con opción a compra (yo sería la arrendataria) que yo realquilara ese piso por ejemplo «como alquiler vacacional mientras no lo esté usando»??
Un saludo y gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimad Cristal,
agradecer que nos hayas contactado. En relación con la consulta indicarte que, el contrato con opción a compra, o mejor dicho, hasta que no se formalice la compraventa, lo que tendremos en un contrato de arrendamiento y, por norma habitual es todos, se suele establecer la prohibición de subarrendar el mismo. Podría ser causa para resolver el mismo(si así se indicase).
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
Grisel
Sirve hacer un contrato con una inmobiliaria arrendamiento con derecho a compra,que pasaría si fallece el arrendador o sea el dueño de la propiedad.
José Manuel
Hola,
En 2015 realice un alquiler con opción a compra de la vivienda en donde vivo, pactamos un precio de 150.000€, y un plazo de 5 años como máximo para efectuar la compra, pagando cada mes 500€.
A día de hoy, queriendo efectuar mi derecho a compra y tras haber pagado unos 30.000€, el propietario se niega a vender (los precios han subido me dice); que podría hacer al respecto? tengo la fecha para la firma con el notario pero el propietario se niega a acudir a la cita, sí no lo hace, lo tendría que demandar por ello, pero en todo el proceso judicial, yo puedo seguir viviendo como hasta ahora en la vivienda? el propietario quiere que se pase el plazo de 5 años (a día de hoy faltan unos meses) para así quedar anulado el contrato. Que puedo hacer? gracias.
FRANCISCO
Buenas tardes.
Mi pregunta es la siguiente: siendo en la actualidad el tiempo mínimo de un alquiler normal de vivienda el de 5 años, ¿el alquiler con opción de compra puede ser inferior a este plazo?
Gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Francisco.
Sin perjuicio de que tendríamos que estudiar tu asunto, habría que ver si cuando firmasteis el contrato de arrendamiento con opción a compra estaba en vigor la nueva normativa. Ten en cuenta que es un contrato privado y con algunas particularidades.
Quedo pendiente de tus noticias por si pudiéramos echarle un vistazo al caso. Encantado de saludarte,
Gabriel
Si consigo un Alquiler con opcion a Compra. Seria legal bajo mutuo acuerdo incluir una clausula donde yo pueda promocionar ese Inmueble a un mayor precio y el propietario me autorize a ceder mi opcion a compra y vender a un tercero el inmuble. En este caso el propietario original recibe la cantidad que pacto conmigo y en un supuesto caso yo estaria obteniendo una ganancia de esta venta.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Gabriel.
El contrato de opción a compra de vivienda es un contrato mixto que te otorga un derecho frente a terceros. Los contratos pueden incluir las cláusulas que consideréis oportunas siempre y cuando no sean contrarias a derecho. A partir de ahí, tendríamos que analizar el documento.
Quedo pendiente de tus noticias para tener más información. Encantado de saludarte,
LBert
Hola, quiero alquilar con opción a compra una vivienda y me gustaría saber si tanto la cuantía mensual, entrada y duración se puede pactar con el arrendador y si se puede tener una duración de 5 años como un alquiler simple.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos LBert.
Por supuesto. La idea del contrato de arrendamiento con opción a compra, como su propio nombre indica, no deja de ser un arrendamiento y cuando llega la fecha máxima pactada para proceder a ejercer la opción de compra, quedaría resuelto lo que es el arrendamiento. Cualquier aspecto de la negociación del contrato, no dudes en contactarnos.
Agradecidos,
Elizabeth Gomez Spessott
Buenas tardes, tenemos un contrato de alquiler con opción a compra, llevamos un año y medio, pagamos 500€ al mes y se entrego 20.000€ de prima de entrada. Nos hemos enterado q la casa no tiene ni cédula de habitabilidad, Ni proyecto de construcción y le faltan cosas básicas para poder vivir (fosa séptica mas hecha, techos de uralita, el pozo de agua no esta legalizado y no hay agua de red, etc) cosas q notamos al vivir aquí… hablamos con el propietario ya q decidimos no comprar bajo estas circunstancias. No sabemos si podemos reclamar lo invertido mas allá de muchas mejoras q hemos hecho… podéis orientarnos? Y es legal q nos haya alquilado bajo estas circunstancias? Nos enteramos también q no declaro el dinero entregado….
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Elizabeth.
Procedemos a escribirte por privado para tener acceso al contrato de alquiler con opción a compra y tener más datos de la operación.
Encantado de saludarte,
Elena
Hola he hecho un contrato con alquiler y derecho a compra pero a pasado tres años y ya no me cuadran los numeros por lo que he pensado en quedarme ls casa.cuanto tengo que devolverles lo entregado? Gracias deantemano
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Elena.
Si nos haces entrega del contrato de opción a compra y nos facilitas más detalles del caso, podemos ver las posibles consecuencias del incumplimiento. Nos ponemos en contacto contigo por privado.
Encantado de saludarte,
Diego
Hola.. Quisiera alquilar con opción a compra una propiedad que esta en construcción.. Solo tiene paredes y un baño instalado (pero no en funcionamiento) quisiera saber si en caso futuro que no pudiera comprarla.. Podría obtener un total o porcentaje de todas las mejoras realizadas (suelos, ventanas y puertas, conexiones y altas de electricidad, agua y gas) o si perderia todo lo invertido.
Desde ya.. Muchísimas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Diego.
Las mejoras que se hagan en una propiedad quedan dentro de la propiedad salvo que hayáis estipulado lo contrario, si no se accede a la opción de compra.
Un saludo,
Marcos
Buenas Tardes. Tengo en mente alquilar una vivienda con opción a compra, con plazo de ejecución de la opción de compra de 2 años. Si el inquilino no ejecutara su opción a compra, el contrato se extinguiria una vez finalizada la opción a compra, o perduraría el alquiler hasta los 5 años?????
Gracias por adelantado.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Marcos,
Lo primero que tendría que hacer es notificar la resolución de la opción a compra. Por otro lado, tendríamos que analizar el contrato para conocer aspectos legales de la duración del contrato. Nos ponemos en contacto por privado para tener acceso al documento.
Encantado de saludarle,
Victor
Buenas soy un inquilino que va a ejercer la opción de compra y tengo una duda. Cuando vallamos al notario que precio tiene que quedar reflejado el que pactado o el pactado con el descuento ya hecho?? Lo pregunto porque si es la segunda las escrituras me saldrían más baratas… Un saludo
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Victor. Entiendo que la acción de compra la hacéis por el valor del piso según contrato de opción a compra. Otra cosa es el precio y las formas de pago(rentas deducibles al precio de venta). Un saludo,
Juan Alberto
Buenos días
Hola, tengo pendiente firmar un contrato de alquiler con opción a compra, me gustaría saber qué pasa si la vivienda quedará embargada porque los propietarios dejen de pagar hipoteca del inmueble. Pierdo la opción a compra y el dinero entregado?
Me recomiendan o no comprar así gracias a todos
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Juan Alberto.
El contrato de alquiler con opción a compra es precisamente, un alquiler (hasta que llegado el plazo acordado se decide si ejercer la compra). Todo lo pagado no dejaría de ser en concepto de rentas por alquiler, pero habría que ver la entrada que hayáis podido entregar, y los posibles daños y perjuicios. Nos ponemos en contacto contigo para que nos hagas llegar el contrato y poder analizarlo.
Encantado de saludarte,
Oscar
Tengo una pregunta sobre esta tipología de arrendamientos. ¿Las cantidades de renta a descontar estipuladas en el contrato bajan el precio de compraventa o se consideran entregadas a cuenta?
Es decir, si el precio de venta son 160.000 y hay que descontar 20.000 de las cantidades sastisfechas durante el periodo periodo de alquiler. ¿Cual es el importe que ha de figurar en el contrato de compraventa? 160.000 y se consideran ya abonados 20.000, o por el contrario 140.000?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Oscar,
al no tener el contrato no se cómo lo tenéis estipulado. En cuanto a la primera opción, efectivamente, son entregas a cuenta del precio de venta acordado y que se descontarán. Por otro lado, hay partes que quieren que figure el precio total por el que hay que escriturar en la notaria, otros que se les aplique directamente el precio con el deposito y las rentas descontadas. Quizá ésta última opción sea la más interesante por los efectos fiscales que tiene a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales. Si quieres que analicemos más detalladamente tu asunto, no dudes en contactarnos.
Encantado de saludarte,
Ignacio Gonzalez
Què ocurre si es el vendedor el que se arrepiente de la venta…
No solamente quedarà liberado al devolver la señal, no??
Tendría que devolver el alquiler del año??? Què otras responsabilidades tendría??
Muchas Gracias!!!!
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Ignacio. En cuanto a la penalización deberíamos de analizar el contrato de alquiler con opción a compra. Por otro lado, si los inquilinos han venido disfrutando de la vivienda y pagando un alquiler entiendo que no habría que devolver la renta por los meses disfrutados. No olvidemos que la opción a compra de una vivienda no deja de ser, como su propio nombre indica, una opción, que hasta que se ejerce, sigue siguiendo un arrendamiento. No obstante, hay que estar al caso en cuestión y analizar el documento y circunstancias de manera pormenorizada. Nos vamos a poner en contacto contigo por privado por si pudiéramos ayudarte en este asunto. Encantado de saludarte,
Laura
Quiero firmar un contrato de opción a compra de una casa que pertenece a un menor y su madre, porque han de pedir autorización al juzgado del menor para la compraventa. Mi duda es si la madre tiene plena capacidad legal para firmar el contrato con opción a compra, y si se puede dar que la compraventa sea impugnada por el menor cuando alcance la mayoría de edad por considerarlo nulo o anulable, o ya la autorización judicial da por bueno tanto el contrato con opción a compra como la compraventa en sí. Muchas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Laura. Precisamente con la autorización judicial se puede realizar ese tipo de trámites en nombre del menor. Ya tendríamos que tener más detalles para hacer cualquier tipo de valoración jurídica. Nos ponemos en contacto por privado. Saludos,
Mary
Hola mi hijo va a comprar un chalet en arriendo con opcion a compra, el tiene 25 años quiero saber que descuentos tiene y que se debe pagar y cuanto cobra el notario, el chalet cuesta 125.000 se dio 13.000 de inicial y en 5 años se firma escritura.
Agradezco su ayuda
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Mary. Lo único que podemos hacer ahora es una previsión de los impuestos y cantidades que habría que liquidar. Para ello es necesario tener el contrato ya que a efectos de impuestos no se tributa igual por un chalet en Madrid que en Cataluña, por ejemplo. De todos modos, mientras exista el contrato de arriendo con opción a compra seguirá siendo un arrendamiento hasta la fecha que habéis señalado para ejercer el derecho. Nos ponemos en contacto por privado. Encantado de saludarte,
Manuel
Buenas tardes,soy el propietario de una vivienda,y la he alquilado con la opcion a compra,en el contrato viene una clausula donde ponen la siguiente condición :»El derecho de opción concedido en virtud de este contrato podrá ser transmitido por el Arrendatario Optante con las mismas condiciones,obligaciones y derechos a cualquier persona física o jurídica.Mi pregunta esta cláusula le da el derecho al arrendataio despues de 9meses de la firma del contrato de 5 años a decirme que él no puede ejercer el derecho de compra ni seguir viviendo como alquilino en la casa por motivos personales y familiares y que va ceder la casa auna tercera persona con las mismas condiciones,cosa que yo como propietario me veo perjudicado,y no veo que el alquilino tiene que hacer negocio con mi casa,por favor ayudarme con vuestro asesoramiento como profesionales,porque me enterado que este inquilino ya hizo lo mismo con otras dos viviendas,alquila con su nombre y luego traspasa la casa a otra persona con un poco mas de dinero que se lo queda él siempre con la excusa que no puede seguir en la casa y para no perder el dinero entregado como aval trae una tercera persona de su parte para reemplazarle.mi pregunto esto es legal?esta clausula le da de verdad el derecho de hacerlo?porque según el contrato de alquiler él no puede ceder ni alquilar la casa a terceros ni meter otras persona que no sean familiares de primer grado,y que a la jora de compra si que poner la casa en su nombre o nombre de persona fisica o juridica,pero él ahora dice que no puede ni comprar ni seguir como alquilino.Ayuda por favor.Gracias un saludo
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Manuel. Evidentemente, esta cláusula como propietario en el arrendamiento con opción a compra no es beneficiosa para ti. Poder hacerlo, podría hacerlo si hay consentimiento por tu parte. Si bien es cierto, la Agencia Tributaria a puesto el punto de mira en ese tipo de cesiones por las posibles ganancias patrimoniales. Habría que tener acceso al contrato y ver qué opciones tenemos. Nos ponemos en contacto contigo por privado. Encantado de saludarte,
carlos santamaria
Buenos días.
Mi pregunta es qué pasa si el propietario del piso, llegado el momento de la compra-venta y con todas las condiciones cumplidas, se niega a vender.
carlos santamaria
Buenos días.
Entiendo que en este tipo de contratos sería lógico proponer una claúsula que diga que en caso de fallecimiento de alguno de los contratantes ( tanto arrendador como arrendatario ) durante el periodo de vigencia del alquiler los derechos y obligaciones de ambos se transmitiran a los herederos, es decir, los herederos del arrendador tienen la obligación de vender y los del arrendatario tienen el derecho de comprar.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Carlos. Antes de nada, necesitaríamos tener el contrato de alquiler con opción a compra para estudiar sus cláusulas. Por otra parte, a efectos hereditarios, los herederos en el caso de aceptar la herencia, lo hacen respecto de todos sus bienes, derechos y obligaciones. A partir de ahí habría que estar a lo que indica el contrato y a la voluntad de los herederos. Nos ponemos en contrato por privado para poder estudiar tu asunto. Encantado de saludarte,
Neves
Que es el capital a fondo perdido en un contrato de alquiler con opción a compra? Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Neves. Necesitamos tener acceso al contrato para poder hacer una interpretación de esa cláusula. Fondo perdido es no tener derecho a la cantidad de dinero depositada, pero habría que ver en qué condiciones o qué tiene que ocurrir para que ese capital sea a fondo perdido. Te contactamos por privado. Encantado de saludarte,
Jero
Puedo alargar el alquiler con derecho a compra si no la puedo comprar en el año de contrato q tengo ??
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Jero. Lo que prima es la voluntad de las partes, es decir, los acuerdos a los que lleguéis. Ten en cuenta que el alquiler con opción a compra es un derecho que se puede ejercer o no llegado el plazo. Nos ponemos en contacto por privado. Encantado de saludarte,
Nombre *alejandra
Mi inquilino me amenaza con quedarse de ocupa en el inmueble que tiene alquilado con opción a compra si no le bajo el precio del mismo, porque no tiene dinero suficiente para ejercer la compra, qué puedo hacer?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Alejandra. Profesionalmente, solo puedo indicarte que sigas lo que indica el contrato. Nos ponemos en contacto por privado para hablar. Encantado de saludarte,
Alba
Buenas, estoy de inquilina con opción a compra en unos días tengo que comprar y no consigo dinero, los propietarios no quieren prolongar más el contrato, en el caso de terminar el contrato, que tiempo tengo para salir de la vivienda? Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Alba.
Nos vamos a poner en contacto por privado para tener más detalles de tu asunto. Por la complejidad del mismo, no es posible resolverla de manera genérica. No obstante, si hay una fecha máxima entiendo que se perderá el derecho de opción y se continuará con el alquiler.Seguimos en contacto. Encantado de saludarte,
Jose Palacin
en un alquiler con opción a compra, como y cuánto cobraría la agencia.
Entiendo que la agencia no cobraría una comisión de venta cuando la vivienda no se ha vendido el día de la firma de este contrato, sino a los tres años por ejemplo
Antonia Salmerón
Buenos dias José,
gracias por escribirnos. Nos ponemos en contacto contigo por privado para conocer tu asunto de contrato de arras y ver qué solución encuentran nuestros abogados.
Ana
Buenos días!
Estoy alquilada en una casa con opción a compra.
Me quedan 2 años para comprarla. Mi pregunta es la siguiente: ¿Podría vender a un tercero la casa?
Gracias.
Antonia Salmerón
Buenas Ana,
gracias por visitarnos. Nos pondremos en contacto contigo por privado para conocer tu asunto.
Saludos.
Antonio Lozano
He estado subarrendando una vivienda de la que tenia alquiler con opción a compra desde el ej. 2015, en noviembre de 2022 ejercité la opción; por la que se consideran parte de pago de la vivienda las rentas abonadas desde el inicio.
La consulta es: ¿a la hora de declarar los rendimientos del subarriendo puedo darme como gasto las rentas abonadas hasta noviembre? ¿o se no se consideran como gasto al haber pasado a formar parte del pago de la vivienda?
¿debería de modificar todas mis declaraciones de la renta desde 2015?
Agradecido de antemano, un saludo
Antonia Salmerón
Buenos dias Antonio,
acabamos de contactar contigo por privado para pedir más información y ver que soluciones encontramos a tu asunto.
Un saludo,
Maria
Buenas tardes, soy propietaria de una vivienda, y en estos momentos tengo a una inquilina con opción a compra, me señalizó este año con quince mil euros, yo he caído enferma, he tenido que cerrar mi empresa, vender el piso donde vivía para poder pagar la hipoteca, y ahora me encuentro viviendo con mi madre en dos habitaciones con dos niños de quince años y nosotras adultas, necesitaría recuperar mi vivienda y echar atrás la opción de compra que está fijada para dentro de seis años, que prejuicio tendré si lo hago??
Además en el contrato de alquiler pone que no puede momificar el piso y ha quitado un cuarto de baño y lo ha convertido en habitación sin autorización mía por escrito,
Antonia Salmerón
Buenas tardes María,
hemos contactado contigo por vía email.
Quedo atenta a tus noticias, un saludo.
Santiago
Buenas tardes,
como inquilino, dispongo de una escritura de alquiler con opción de compra donde se indica el precio fijado de compra, digamos 300000€. Se acordó que se descontarían las aportaciones de los pagos del alquiler, y se abonó una cantidad en concepto de reserva; destacar que esto está reflejado en la escritura. Mi duda es, si el importe a escriturar es el indicado en dicha escritura, o si por el contrario seria ese importe de 300000€ restando los conceptos abonados, digamos que son 30000€, siendo el total de la hipoteca de 270000€
Muchas gracias de antemano.
Santiago.
Antonia Salmerón
Buenas tardes Aaron.
gracias por contactar con nosotros para tratar tu asunto. Nos ponemos en contacto contigo con brevedad.
Un saludo
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