Análisis sobre incumplimiento de contrato de compraventa de vivienda con arras penitenciales en Cataluña. ¿Cómo gestionarlo?

Nuestros abogados en Barcelona, traen un nuevo caso de éxito a la firma, notificado el 17 de mayo de 2024, y relacionado con un contrato de arras en vivienda en Barcelona.

Nuestra cliente había sido parte en un contrato de compraventa de vivienda con arras en Hospitalet del Llobregat, y como en la mayor parte de los casos que gestionamos de arras, la cuestión de los plazos, siempre sujeta a interpretaciones, fue el condicionante, no solo para no resolver el contrato de arras por incumplimiento, sino para apropiarse de las cantidades depositadas, y además, inmediatamente venderlo, presuntamente por una mejor oferta.

¿Qué problemas nos encontramos con las arras en la inmobiliaria una vez se firmó el contrato de compraventa de vivienda?

Como pasó en este asunto, nuestra patrocinada tuvo que abonar además la debida comisión por intermediación del contrato de compraventa, pese a que la misma no fue elevada a público ante notario. Si bien es cierto, se pudo llegar a un acuerdo para la devolución de la misma por no consumarse el contrato.

Esta situación, que a priori, puede ser sencilla, también estaría sujeta a estrategia de poder utilizar la vía civil o penal.

¿Qué dice el Código Civil Catalán respecto de las arras penitenciales? Arres penitencials Codi Civil Catalunya.

Este punto es importante tener en cuenta a la hora de plantear la estrategia judicial. Si el inmueble se encuentra en Cataluña, hay que seguir lo dispuesto a esta normativa, y no lo dispuesto por el artículo 1454 del Código Civil.

Por centrar el caso, el incumplimiento de las arras penitenciales según Código Civil de Cataluña (arres penitencials Codi Civil Catalunya),  que tal y como lo planteamos, lo dejamos así resumido:

1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.

En nuestro caso en particular, y al haber dejado expresamente recogido en el contrato su naturaleza penitencial, y no concurriendo otras causas justificadas, se nos estimó la demanda.

¿Qué otras causas justificadas encontramos entre la aplicación del Código Civil Catalán y el Código Civil respecto de las arras penitenciales?

Lo que dice el artículo 1454 del Código Civil, en resumen, es que quién incumple, sea cual fuere el motivo para adquirir o transmitir,  unos perderán las cantidades en concepto de arras, y aquí tendemos que estar a la interpretación del tipo de contratos de arras. Y, por otro lado, si quién incumple es el vendedor, tendrá que pagar las arras por duplicado.

Si bien es cierto, en el Código Civil de Cataluña (Codi Civil Catalunya) en lo que a arras se refiere, deja una excepción por causa justificada. Entendemos que la causa que se debe referir el legislador es en aquellos casos en los que no le han dado al comprador financiación o préstamo hipotecario para poder comprar la vivienda. Ya en los artículos de esta firma a los que hemos dejado referencia, comentamos lo interesante que es dejar por contrato que las arras son condicionadas a la concesión del préstamo hipotecario. Si bien es cierto, no es una cuestión sencilla de negociar, y debiendo trasladar este tipo de inquietudes, a la inmobiliaria que gestiona contigo la compraventa (o a tus abogados).

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Confiamos que haya resultado interesante este asunto, y llegado el caso de gestionar una compraventa de vivienda en Cataluña o tener que defender tus intereses ante un incumplimiento de contrato, no dudes en contactar con nuestros abogados.