¿Cómo afectan al uso de una vivienda si utilizamos un contrato de comodato o una situación de precario con o sin consentimiento?

Entre la distinta problemática que hay en los contratos de alquiler, es muy probable que hayas oído hablar del comodato y del precario. Estos conceptos son poco habituales y mucha gente no los conoce, pero pueden resultarte muy útiles si aprovechas los beneficios que implican.

Si bien es cierto, en la práctica, donde mayores incidentes presentan son en aquellos casos de inversores inmobiliarios y entidades bancarias en casos de ocupación ilegal.

Y, en otros casos, por ejemplo, en problemas de herencias y concesiones en casos de divorcio o separación de parejas, en un porcentaje menor.

Te contaremos especialmente las diferencias que existen y otras cuestiones interesantes resueltas mediante jurisprudencia.

¿Qué es el comodato?

El comodato es un contrato regulado legalmente en el Código Civil que se establece entre dos partes: El comodante y el comodatario. En este contrato el comodante, propietario de un bien, cede al comodatario el uso y disfrute de dicho bien, de forma gratuita, por un tiempo determinado y con una finalidad fijada previamente. Por lo tanto, no hay transferencia de bienes, y tampoco pueden sustituirse por otros durante la duración del contrato. Es más, podríamos decir que es un “contrato unilateral” en el sentido de que la única obligación económica es asumida por el propietario del bien, el comodante.

Para saber cuánto dura el contrato de comodato debemos de estar a lo que indica la duración del contrato. Si no se establece nada, podrá considerarse indefinida.

El contrato de comodato debe ser firmado por ambas partes, aunque lo desarrollaremos más adelante.

Este contrato puede extinguirse por la finalización del contrato, voluntad de las partes, utilización del bien para otro fin y infracción de las condiciones del contrato.

¿Qué diferencia hay entre el contrato de mutuo acuerdo y el comodato?

En el contrato de mutuo acuerdo hay una cesión temporal del uso de un bien a cambio de la obligación de devolver otro bien de la misma especie y calidad. En el comodato no existe la obligación de devolver otro bien.

¿Qué diferencias existen entre comodato y el contrato de arrendamiento?

La diferencia principal entre estos dos contratos es que en arrendamiento hay una contraprestación económica, mientras que en el comodato el uso es gratuito.

¿Qué es un contrato de comodato de vivienda?

Ya hemos introducido, que un contrato de comodato de vivienda es un acuerdo en el que el propietario de una vivienda cede a la otra parte el uso y disfrute de la misma, de forma gratuita y durante un tiempo definido. Te recomendamos que siempre estés asesorado por abogados expertos en derecho civil (especialmente en obligaciones y contratos).

Para rellenar un contrato de comodato de un bien inmueble deberán aparecer prácticamente todos estos elementos:

• Las dos partes: Comodante y comodatario.
• Registro o identificación del bien o bienes.
• Las condiciones del contrato, el fin para el que se va a destinar.
• La duración y las condiciones asociadas al uso y disfrute del bien cedido.

Este caso, lo hemos podido ver en casos de separación o divorcio de parejas. Pongamos en situación una vivienda en común, en la que se consiente el uso de la misma, a una de las partes, durante un tiempo determinado.

El hecho determinante es el contrato donde debería venir regulados todos los pactos, ya que en la práctica, también nos encontramos cuando se produce una situación de ruptura que la pareja deja de pagar la hipoteca, pese a tener obligación.

¿Qué diferencia hay entre un contrato de usufructo y comodato?

Usufruto y comodato son dos tipos de contratos similares, aunque tienen una diferencia clave. El usufructo cede a la otra persona el derecho al uso y disfrute del bien en su totalidad, pudiendo obtener rédito económico del mismo. Por el contrario, en el comodato el acuerdo únicamente establece el uso y disfrute, sin poder modificar las condiciones del fin para el que había sido acordado.

Los aspectos fiscales o la tributación del comodato

Lo primero que habría que determinar es si resultado del contrato de comodato se generan rendimientos, o alguna de las partes asume gastos que corresponden a los comodantes.

Si no es un comodato gratuito, sino que el comodatario se hace cargo del pago de gastos del inmueble, la otra parte obtendrá rendimientos de capital inmobiliario, por la parte correspondiente a los gastos, que por otra parte, podrían ser deducibles según normativa del IRPF.

Otro escenario podría ser el de que por medio de comodato se obtengan rendimientos procedentes de una actividad económica. En estos escenarios tendríamos que ver la aplicación o no del IVA.

No obstante, es mejor analizar el caso concreto con nuestros abogados fiscalistas en Madrid.

¿Qué es el precario o en qué consiste?

El precario, por el contrario, no es un contrato regulado. En esta situación el precarista es la persona que utiliza un bien, del que no es propietario, de forma temporal y gratuita sin el consentimiento del propietario y sin ningún contrato que le avale para mantener dicha situación.

La jurisprudencia lo resume como una situación de hecho, sin que se justifique la posesión por falta de autorización, y por la que no se suele venir pagando nada.

¿En qué se diferencian comodato y precario?

La principal diferencia que podemos encontrar entre estos dos conceptos es la existencia de un contrato. Es decir, en el comodato hay un acuerdo entre las dos partes donde se definen las condiciones del pacto con un fin y temporalidad determinados. Sin embargo, en el precario no existe este acuerdo, sino que el precarista disfruta del bien sin el permiso de su propietario.

En muchos casos nos encontramos como alegación la tolerancia a estar en ese inmueble. En opinión de nuestros abogados especialistas en desahucios, la tolerancia bien dicha, acaba cuando ya no hay consentimiento, y en cualquier caso, entendemos que seguimos estando en un precario.

La oposición del propietario pone fin a esta tolerancia, y obliga a devolver la cosa a su dueño.

¿Cuáles son los 3 elementos del precario según las sentencias?

Multitud de sentencias sobre precario nos detallan que se caracterizan por tres elementos:

1.        Cuando en un momento dado había tolerancia en el uso, sin contrato.

2.       Si sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente,

3.     Si persiste la situación de estar en la vivienda, sin título, y además, sin consentimiento de los propietarios.

¿Cuándo se vuelve precario el contrato de comodato?

El contrato de comodato puede volverse precario cuando, una vez finalizada la duración de este, el comodatario sigue utilizando el bien, o también cuando infringe algunas de las condiciones del contrato sin el consentimiento del propietario.

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Si has podido leer hasta el final, te habrás dado cuenta de la enorme casuística que hay alrededor de estas dos figuras jurídicas. Evidentemente, según sea la parte a la que defendamos, podemos encontrar alegaciones suficientes para afrontar cualquier tipo de proceso judicial. De igual forma, también poder regular la situación en uno u otro sentido, sin necesidad de tener que ir a un procedimiento judicial. En cualquier caso, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados para plantear tu asunto.