Si, Hacienda te obliga a tributar en el IRPF cuando hay una cesión de vivienda gratis en favor de familiares o de cualquier otra persona. Incluso si es una empresa que genera ingresos. Esta cuestión puede analizarse desde el punto de vista civil y fiscal, y son 2 las principales figuras jurídicas:
- Comodato.
- Precario
Como abogado fiscalista me voy a centrar en cómo afecta al IRPF la cesión de vivienda, los impuestos que correspondan, y cómo resuelve la Dirección General de Tributos estas cuestiones.
Te invito a que nos contactes por privado para resolver cualquier tipo de aclaración que pueda presentarse al leer este artículo. En breve me pondré en contacto contigo.
Base legal
Para entender la figura del precario, comodato y los impuestos por la cesión gratuita de una vivienda familiar, nos centraremos en 2 legislaciones:
Contrato de comodato y precario
Es recomendable que estés familiarizado/a con estos términos, y que, pese a que hemos escrito sobre ello, y te recomendamos puedas echar un vistazo para ampliar información y conozcas los riesgos de estos acuerdos.
Antes de estar a la fiscalidad y tributación al ceder una vivienda gratis, te facilito unas nociones básicas sobre su relevancia desde el punto de vista civil.
Contrato de comodato
El contrato de comodato de vivienda es el documento que recoge el use y disfrute de una casa, sin que tengas que pagar renta alguna, con la condición de estar en el inmueble un tiempo determinado, como fecha máxima.
Precario
La situación de precario podría definirla como el uso de una vivienda, sin contrato que es permitida por sus titulares. No habría que confundir usufructo con precario.
A modo de diferencia con el comodato es la inexistencia de titulo, como por ejemplo, un contrato.
La situación más habitual para recuperar la posesión de la vivienda es a través del desahucio por precario. Su razón de ser la encontraríamos en la falta de consentimiento para seguir disfrutando del uso de la vivienda y su negativa a desalojarla.
¿Qué dice Hacienda sobre la cesión gratuita de vivienda?
Hacienda dice que si tienes una segunda vivienda en propiedad y la cedes de forma gratuita a un familiar para que viva allí tienes que tributar y pagar impuestos.
La cesión de uso a titulo gratuito no es lo mismo que constituir un derecho real de usufructo.
La propia Ley del IRPF ya nos dice que tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario la cesión de derechos o facultades de uso y disfrute.
¿Cuánto impuestos por ceder una vivienda gratis tendría que pagar?
La Ley del IRPF establece que se tendrá que calcular conforme valor de mercado.
Se tendrán que tener en cuenta los valores catastrales aplicables a donde se encuentre el bien. No obstante, y como recoge la Dirección General de Tributos:
“Cuando la cesión de realiza de forma gratuita no se tendría por tal cesión rendimientos de capital inmobiliario, pero si habría que efectuar la imputación de rentas inmobiliarias, ya que no genera rendimientos”.
Esta imputación de rentas inmobiliarias serán del 1,1% o 2% dependiendo de la actualización del valor catastral.
Preguntas frecuentes sobre fiscalidad e impuestos en la cesión de vivienda gratuita.
A continuación, procedo a resolver algunas cuestiones interesantes sobre esta materia.
¿Quién tiene que pagar los impuestos por la cesión de vivienda gratuitamente?
La Agencia Tributaria establece que tendrán que pagar los impuestos por la cesión de la vivienda los propietarios del inmueble.
¿Es habitual ceder la vivienda gratis a un hijo o familiar?
Francamente, es muy habitual que entre las familias se ayuden cediendo la vivienda gratuitamente y sin alquiler. Ahora bien, también es cierto, que en la mayoría de los casos no se tiene conocimiento de que dejar vivir en casa obliga a tributar.
¿La cesión de vivienda se considera donación?
Entiendo que NO se trate de una donación, ya que la donación transmite la propiedad pero no la cede, salvo casos de usufructo.
En el supuesto de que hubiera una inspección de Hacienda se acudiría a una revisión de los rendimientos de capital inmobiliario.
¿Es necesario ir a un notario para hacer un contrato de cesión de vivienda por uso?
No es obligatorio ir a un notario para hacer un contrato de precario o comodato. Tampoco para elevarlo a público, que realmente es lo que hacen los notarios.
De hecho, no te recomiendo que lo hagas si no vas a pagar impuestos por la cesión gratuita de la vivienda.
Recuerda que los notarios están obligados a informar a Hacienda de las operaciones que realizan.
¿Se quiere acabar con el vivir en casa de los padres gratis?
La finalidad es recaudar los impuestos que corresponden por esta operación. La cuestión es que el porcentaje de los que declaran el uso de la vivienda de manera gratuita, de los que no lo hacen tiene que ser muy amplio. Con este tipo de noticias en los medios, se genera el “efecto llamada” a regularizar la situación en el IRPF.
Si ese fuese el caso, lo que tienes que hacer es una declaración complementaria.
