¿Cómo Calcular la Plusvalía Municipal por herencia o donación?

Te contamos algunas cuestiones básicas acerca del impuesto de plusvalía municipal por herencia o donación.

Nuestros abogados fiscalistas han redactado esta guía útil para ”desgranar” otra de las partes más importantes de este impuesto como es la manera de saber cómo calcular la plusvalía, y en su caso, liquidarlo, todo ello a partir de la conocida sentencia del Tribunal Constitucional (186/2021, de 26 de octubre), a través de los métodos objetivos y reales.

¿Cómo calcular el impuesto de plusvalía municipal [2023]? PASO A PASO

A modo de introducción podemos decir que la plusvalía es un impuesto que grava el incremento de valor de determinados inmuebles, y que ha sido objeto de transmisión (en este caso, adjudicación por herencia), tomando como referencia los últimos 20 años para el cálculo del impuesto.

Para calcular lo que hay que pagar por el concepto de plusvalía debemos tener en consideración varios elementos:

• El Valor catastral de suelo: que podemos encontrarlo en el recibo del IBI del inmueble.
• El número de años que han transcurrido desde que adquirió el difunto el inmueble.
• La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble, donde tenemos que buscar tres cosas: el coeficiente de incremento, el tipo impositivo (ambos irán en función de los años que hemos tenido en propiedad el inmueble), y la bonificación aplicable.

Teniéndose en cuenta que cuanto mayor sea este número de años que hayan transcurridos des que se adquirió el inmueble, mayor será el importe para pagar.

Teniéndose en cuenta que cuanto mayor sea este número de años que hayan transcurridos des que se adquirió el inmueble, mayor será el importe para pagar.

Si bien, estos coeficientes se han visto modificados de la siguiente manera:

PASO 1.- DATOS DE LA TRANSMISIÓN.

Con las escrituras podemos tener en cuenta dos de los elementos que nos hará falta para continuar los trámites:

• Fecha de transmisión.
• Tipo de transmisión.

Respecto de la fecha de transmisión el criterio de la  Dirección General Tributaria y a efectos del IIVTNU, se tendrá por fecha de la transmisión  por acto inter vivos o herencia, por lo que será recomendable acudir a las escrituras oportunas en las que se realizó la transmisión.

PASO 2.- VALOR DEL BIEN [FÓRMULA]

Los Ayuntamientos para hacer un calculo correcto de la plusvalía toman el importe teniendo en cuenta el valor catastral actual del bien heredado y la proporción adjudicada.

El valor del suelo será el que figure en el recibo del IBI del año en que tenga lugar la transmisión y en el % que corresponda.

A este valor se le aplica un porcentaje que varía en función del número de años, los trascurridos desde que el testador (llamado también causante o difunto, como se quiera entender) adquirió el inmueble y la fecha de aceptación de la herencia; y al resultado se le aplica el tipo impositivo correspondiente al tributo, restándole las bonificaciones aplicables.

PASO 3.- PORCENTAJE APLICABLE SEGÚN AÑO(S) DESDE LA ÚLTIMA TRANSMISIÓN.

Cada consistorio tiene fijado en las correspondientes Ordenanzas fiscales los porcentajes, coeficientes, el tipo impositivo y las bonificaciones correspondientes.

Recuerda que se el impuesto de plusvalía graba los incrementos de valor de los bienes en un periodo de 20 años y se le aplicará el porcentaje que corresponda.

Así:

• Se localiza en el último recibo de BI el valor del suelo del inmueble
• El porcentaje de incremento se calcula multiplicando el número de años transcurridos desde la adquisición, por el difunto o causante, del inmueble hasta la herencia, POR un coeficiente que establece cada Ayuntamiento, que no puede exceder del 30%.

Plusvalía Madrid.

Es muy importante que nos fijemos en las fechas de transmisión, ya que dependiendo del periodo (hasta 31-12-14 o desde 1-1-2015) se aplicarán unos porcentajes u otros.

Plusvalía Municipal Barcelona.

El Ayuntamiento de Barcelona establece que los coeficientes serán los siguientes:

Si han transcurrido más de 20 años no se incrementará el impuesto, ni el importe a pagar.

 Y al resultado de tal operación, se le aplica el tipo impositivo, que determinado por cada Ayuntamiento no puede ser superior al 30%.

Recuerda que el porcentaje(%) que se indica se refiere a periodos completos y no a fracciones de ese último año.

El Ayuntamiento de Barcelona establece que el tipo impositivo será del 30% y para calcular cuánto debo de pagar por el impuesto de plusvalía municipal tendré que multiplicar este porcentaje a la base imponible, es decir, al resultado de aplicar el valor del suelo al número de años.

El Ayuntamiento de Madrid establece el tipo impositivo del 29% en los mismos términos anteriores.

PASO 4. MÉTODOS PARA CALCULAR PLUSVALIA: OBJETIVO Y ESTIMACIÓN DIRECTA

Ahora, se permite al contribuyente aplicar la formula que mejor se adapte a sus intereses económicos ante el devengo del impuesto.

Hablamos de realizar los cálculos sobre la base de dos métodos: objetivo y estimación directa.

MÉTODO OBJETIVO.

Tendremos que acudir a dos referencias:

• Valor del suelo de nuestro último recibo de IBI
• Y, x Coeficiente (número de años transcurridos entre la adquisición y transmisión).

Un ejemplo, si el valor del suelo fueran 208.932,59€ * 0,08 (12 años desde que se compró)= 16.714,60 (100%)

MÉTODO ESTIMACIÓN DIRECTA

Lo primero que tenemos que analizar son los valores de transmisión (según escritura) y el de adjudicación.

A modo de ejemplo, imaginemos que la valoración que tiene a día de hoy son 700.000€ y su coste de adquisición, supongamos fueron 200.000€. Se podría decir que hay una ganancia de 500.000€

Acto seguido, tendremos que analizar qué % tiene el valor del suelo (es el que hay que fijarse) sobre el total.

De la ganancia anterior, habrá que aplicarle el % que corresponda.

Y, finalmente , tanto en el método objetivo como de estimación directa aplicar el coeficiente aprobado para cada municipio.

5. BONIFICACIONES PLUSVALÍA POR FALLECIMIENTO: SUPUESTOS DE TRANSMISIÓN EN MADRID y BARCELONA

Además, de estos cálculos, hay que tener en consideración que existen una serie de bonificaciones aplicables al impuesto, lo que significa que disminuirá, al aplicarlas, y con ello los importes a pagar.

Para el cálculo de estas bonificaciones, cada Ayuntamiento suelen tener en cuenta determinadas circunstancias como son: el hecho de ser la vivienda habitual de la persona fallecida, o que el inmueble constituya un local que el fallecido tenia destinado para realizar su actividad profesional o empresarial.

Hay que estar atentos y procurar declarar y pagar en los plazos legalmente establecidos para que no se pierda el derecho a gozar de estas bonificaciones.

Respecto de la bonificación Vivienda habitual será necesario que haya sido el domicilio de la persona que ha fallecido. Y, por otro lado que, que haya mantenimiento de la vivienda durante tres años al menos.

-Respecto del local comercial será importante que mantengas la actividad durante el plazo de cinco años, salvo caso de fallecimiento.

En caso de incumplimiento de los requisitos deberás liquidar aquella parte de la que te hayas beneficiado.

Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid aplica las siguientes bonificaciones en base al valor catastral del bien inmueble, y habría que tomar el valor de la siguiente manera:

Igual o inferior a 60.000 euros: 95%.

Superior a 60.000 euros y no excede de 100.000 euros: 85%.

Superior a 100.000 euros y no excede de 138.000 euros: 70%.

Más de 138.000 euros: 40%.

En cambio, el Ayuntamiento de Barcelona establece una bonificación del 95%, tanto para transmisiones de vivienda habitual como para la permanencia del local comercial a efectos de plusvalía municipal.

Si no se ha producido un incremento del valor del suelo del inmueble, ¿tengo que pagar el impuesto de plusvalía municipal?

Este impuesto ha sido objeto de mucha controversia durante el año 2019, pero podemos indicarte que no se debería de liquidar el impuesto, pero si  debemos acudir a las oficinas fiscales del Ayuntamiento correspondiente, y liquidar el impuesto como exento de pago. 

Recuerda que antes de proceder a enviar toda la documentación al Ayuntamiento presentes una instancia solicitando la revisión de la autoliquidación.

Finalmente, y no menos importante al hecho de pagar por el incremento de valor que han experimentado los bienes inmuebles heredados, por el transcurso del tiempo, está la situación por la que los inmuebles en vez de incremento han sufrido disminución en su valor; y por ello les es aplicable la doctrina jurisprudencial por la que, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional, de 11 de mayo de 2017, se considera que, ante la inexistencia de incremento del valor, la imposición es nula.

Otro escenario posible puede ser aquellos en los que se considera que no hay un incremento del valor del bien pero ya hayas presentado y liquidado el impuesto, y por éste motivo te contamos cómo proceder a la reclamación de una plusvalía a tu ayuntamiento mediante un caso de éxito del despacho, al que resulta aplicable la doctrina jurisprudencial por la que, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional, de 11 de mayo de 2017, se considera que, ante la inexistencia de incremento del valor, la imposición es nula y puedes reclamar la devolución por ingreso indebido si estás en el plazo de los cuatro años desde su presentación, por lo que te recomendamos que nos contactes por privado y expongas tu asunto para analizarlo.