Cuando una persona compra un piso, lo habitual suele ser hacer la reserva del mismo, mediante rúbrica en un contrato de arras, y lo más frecuente es que las mismas sean arras penitenciales.
El verdadero motivo es establecer un mínimo componente coercitivo tanto para comprador y vendedor, para que si alguien incumple sea conocedor de las consecuencias.
La principal consecuencia, tal y como indica el artículo 1454 Código Civil es que se tenga que devolver el doble de lo depositado, pero lo que es realmente complejo es adecuar esta redacción jurídica al día a día.
Por este motivo, en este artículo encontrarás un completo análisis sobre el contrato de arras penitenciales, y además, algunas de las preguntas más frecuentes que nos han hecho otros clientes para completar todo lo que necesitas saber si vas a firmar un contrato de compraventa ante notario.
Tabla de contenidos
Las arras penitenciales son las medidas que permiten al comprador o vendedor desistir del contrato antes de su consumación final ante notario.
Es decir, cuando se firmen arras penitenciales, el precontrato podrá anularse de forma legal, aunque conllevando una serie de cargos económicos.
En este contrato normalmente se acuerda una cantidad económica que deberá abonarse en caso de que se desista la compraventa. Se conoce comúnmente como señal de precontrato pero necesariamente deben de calificarse como arras penitenciales o penitenciarias con las facultades propias que dan lugar a la resolución de contrato.
Para que este contrato tenga validez legal, es necesario que contenga la siguiente información:
Recomendamos que dentro de la negociación de las arras penitenciales puedas condicionar las mismas a un tiempo concreto en el que puedas conseguir la financiación de la hipoteca.
Esto quiere decir, que en aquellos casos, en los que dentro del plazo acordado, no hayas podido conseguir financiación con una entidad bancaria o financiera, no surtirán efectos de penalización de las arras, y por consiguiente, deberán devolverte íntegramente lo aportado.
Se distinguen principalmente tres tipos de contratos de arras:
Cuando esto sucede, ambas partes deben cumplir en contrato, ya que de lo contrario la otra parte podría exigirle indemnización.
En este contrato no se puede desistir y no existe señal, sin embargo, si una de las dos partes no cumple el precontrato puede conllevar a surtan efectos las cláusulas penales que se indiquen en el contrato.
Cuando se firman arras penitenciarias, cualquiera de las dos partes podría decidir no consumar el contrato, abonando a la otra parte los gastos correspondientes, tal y como indica el artículo 1454 CC.
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En el caso de que se haya firmado el contrato de arras, y el comprador o el vendedor decidan no formalizar el contrato, estos podrán rescindir el precontrato de forma lícita, siempre que se abone a la otra parte lo establecido en dicho contrato.
No sería la primera vez en la que vamos a defender judicialmente la reclamación de la devolución de las arras penitenciales por incumplimiento manifiesto.
Cuando el vendedor resuelve o desiste del contrato de arras y no se eleve a publico la compraventa, incumpliendo con lo estipulado en el contrato, se aplicarán las arras penitenciales.
Podrán estipularse cualquier otro daño o perjuicio ocasionado por el incumplimiento.
Resulta de vital importante tener un buen contrato de arras penitenciales que esclarezca cualquier tipo de duda y no de lugar a la interpretación de sus condiciones.
Si se requiere la participación de una agencia inmobiliaria-API para la gestión de intermediación, esta parte suele recoger los términos del contrato.
Determinar quién tiene que pagar el contrato de arras, nosotros lo englobaríamos a quién tiene que abonar el servicio de la agencia.
Nuestra posición es clara. Los honorarios de la intermediación en todas sus fases deben de ser abonados por la parte que los contrata. Si bien es cierto, cada vez es más frecuente ver esta nueva tendencia.
Volviendo al criterio anterior, los honorarios los tendrá que abonar la persona que contrate los servicios de la firma legal, salvo mejor acuerdo entre las partes intervinientes.
Al ser un contrato atípico, las partes fijan la cantidad que debe desembolsarse en concepto de arras. En la práctica habitual podemos estar hablando en torno a un 10% del precio de venta, libres de impuestos y otros gastos.
La cantidad que debe abonarse en las arras penitenciarias, una vez desistido el contrato, depende directamente del valor acordado en el precontrato, así como de quién es el que renuncia al contrato.
Las arras penitenciarias y confirmatorias son ejemplos de contratos de arras, sin embargo, podrían definirse como conceptos antagonistas debido a una gran diferencia.
Gracias a las arras penitenciarias, tanto el comprador como el vendedor pueden desistir del contrato de forma legal, aunque no de forma gratuita.
Por el contrario, las arras confirmatorias permiten a una de las partes exigir el cumplimiento del contrato, por lo que ninguno podrá echarse atrás.
Si lo hicieran perderían la señal aportada.
Las arras confirmatorias tienen su naturaleza en la cantidad entregada es un anticipo o forma de parte del precio. También podría ser una garantía para evitar el incumplimiento de contrato.
La firma del contrato de arras tiene el plazo máximo de validez que determinen las partes, por lo que si no se ha formalizado el contrato en este plazo, las arras no serán válidas.
En esta fase es importante que el incumplimiento sea manifiesto y se acredite su imposibilidad de cumplir.
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Cuando ha vencido el plazo de un contrato de arras, si no se ha consumado el contrato de compraventa dentro del plazo acordado, cualquiera de las dos partes podrá renunciar al contrato pueden venir los diferentes problemas: que se pierdan las arras, que haya que abonarlas por el doble de la cantidad entregada, que solo haya que devolver la señal.
Esto en la práctica es realmente conflictivo, ya que tendremos que estar a lo que indique el tenor literal del contrato de arras y si son arras penitenciarias o confirmatorias, es decir, las más habituales.
De igual forma, llegado el caso de no haberse elevado a público es recomendable que se hagan la comunicación por escrito de la resolución por ese incumplimiento.
No es lo mismo anular un contrato de arras que uno de compraventa, básicamente por la fase en la que nos encontramos. Un contrato de arras penitenciales no deja de ser un acuerdo privado.
Para hablar de anular un contrato de compraventa, imaginamos que ya se ha elevado a público ante notario, por lo que los trámites se dificultan enormemente.
Este caso es muy común y surge ante posibles problemas familiares.
Si se incumplen los términos del contrato de arras, los herederos, TODOS, tendrán la obligación de abonar el doble de la cantidad aportada en el contrato de arras penitenciales.
Otra cosa diferente serán las acciones de daños y perjuicios que puedan ejercitar los herederos contra el heredero disidente.
De igual modo, en este tipo de casos también es ejercitar la extinción de proindiviso o condominio.
El Tribunal Supremo establece que las arras penitenciales son un medio que permite a las partes desistir del contrato con la pérdida o restitución doblada.
Para que resulte de aplicación el artículo 1454 del Código Civil, el Tribunal Supremo indica que para que sean arras penitenciales el contrato tiene que tener los siguientes requisitos:
En el caso de que no se cumplan los anteriores requisitos se considerarán arras confirmatorias.
Hace unas semanas firmamos un contrato de arras penitenciales y pagamos el importe.
El vendedor del inmueble nos ha contactado hoy y nos informa que ha firmado otro contrato de arras con otro comprador y que nos devuelve el importe duplicado. Nos dice que el nuevo comprador le ha pagado nuestro importe que dejamos, que le ha ofrecido más dinero que nosotros por el inmueble y que ha dejado unas arras de 30k euros.
Todo esto nos lo comunica telefónicamente.
Dice que le digamos donde debe ingresar el importe doblado de las arras y que ya recibiremos el burofax de cancelación de nuestro contrato de arras.
¿Es legal haber firmado dos contratos de arras a la vez?
¿Qué podemos hacer en este caso?
Lo primero que tenemos que ver, es si todavía se está en plazo para cumplir con las obligaciones de vender el piso mediante escritura pública.
Dependiendo de los plazos resultantes, sin más demora, lo que se podría hacer es mandar un requerimiento formal vía burofax.
El Código Civil no prohíbe que se puedan redactar tantos contratos de arras penitenciales como se quiera.
Otra cosa bien diferente, a resultado de esta acción es que se produzcan incumplimientos de contrato, y que entre otros efectos, en virtud del artículo 1454 CC se tenga que devolver el doble de las arras desembolsadas.
Somos la parte compradora de una vivienda. Firmamos un contrato de arras penitenciales el 21 de enero de 2022 con un plazo de 4 meses puesto que el vendedor debía arreglar documentación antes de proceder a la venta. Por nuestra parte todo está arreglado y desde finales de febrero estamos listo para proceder a la compra. Las arras vencen el próximo día 21 de mayo y casi con seguridad para entonces no habremos podido firmar ante notario pues el vendedor no tiene lista la documentación.
Mi pregunta es la siguiente: ¿Qué pasa con los gastos que se nos derivan a nosotros como compradores una vez que el contrato de arras ha vencido y no se ha procedido aún a la compraventa? Porque de momento no hay una fecha definida para proceder a la firma ante notario y mientras tanto nosotros tenemos que seguir pagando un alquiler a pesar de que por nuestra parte está todo solucionado desde hace meses. ¿Es posible pedir a la parte vendedora que se haga cargo de este gasto ocasionado por su retraso a la hora de arreglar la documentación?
En este supuesto, debemos de poner foco en los plazos acordados.
Si hubiera previsión de que no se vaya a cumplir los plazos para formalizar la compra de vivienda ante notario si sería conveniente renegociar los términos e introducir la obligación del vendedor de cumplir con todos aquellos daños y perjuicios que os pueda ocasionar el incumplimiento de contrato del vendedor.
Firmamos un contrato de arras penitenciales de 10.000€. Solicitamos hipoteca y la persona que nos la ofreció nos dio unas condiciones y aceptamos, envío nuestra documentación a riesgos y cómo no nos llamaba contacté con él. Había dejado el rebajado y nuestro caso se quedó en el olvido. Me paso un contacto y me han ofrecido unas condiciones totalmente distintas y me dijeron que la persona que llevo mi caso de inicio fue despedida por malas praxis. La cosa es que ahora para la operación nos piden 15.000€ más que no tenemos de dónde sacar. Hemos hablado con la persona de la inmobiliaria y no parece dispuesta a devolvernos las arras. Qué se puede hacer?
Recomendamos a nuestros lectores, que se pueda introducir la validez del contrato de arras condicionadas a la aceptación de las condiciones de hipoteca.
En aquellos casos, como este, que no ha podido hacerse de este modo, habría que ver la posibilidad de seguir insistiendo a la entidad bancaria en atención a las condiciones ya facilitadas y documentadas.
Por otro lado, intentaría ganar tiempo con la parte vendedora para hacer una prórroga del plazo para la compraventa.
En cuanto al papel de mediación que desempeña la agencia inmobiliaria, tratará de solventar este tipo de circunstancias sobrevenidas.
También es cierto que ellos no pueden devolveros las arras desembolsas ya que podrían causar un perjuicio a la parte vendedora y hacen función de tenedores de las arras.
Con fecha 10/01/2020 firme un contrato de arras penitenciales con una duración de 3 meses, por la venta de un terreno rustico. Ha surgido un problema de segregación del terreno y no se ha podido, de momento, elevar este contrato a escritura pública. Debido a los acontecimientos decretados por la alerta de la pandemia, las administraciones públicas están paralizadas y no puedo tramitar la segregación.
Esta es mi consulta: ¿puedo pedir una prórroga del contrato de compra-venta. ¿Está obligado el comprador a concederme está prorroga?
Aunque habría que analizar si en el documento se recoge que el inmueble está libre de cargas, gravámenes y/o limitaciones, lo que es cierto es que el no poder segregar el terreno es una limitación urbanística y que evidentemente reducen la aprovechabilidad de un inmueble.
Estos hechos, a nuestro juicio, no pueden ser en ningún caso imputables a la parte compradora, por lo que, llegado el momento, podrían resolver el contrato.
Una opción interesante es poder renegociar el plazo. No están obligados los compradores a aceptar, por lo que será interesante contar con medios de compensación para facilitar el acuerdo.
Hace aproximadamente mes y medio firme un contrato de arras «penitenciales» ,para la compra de una vivienda, aporte 5000€ de arras. Firme con el propietario «el padre viudo».
Se me comento que la casa se puso a la venta por un crimen sucedido hace años, se me comento que el Vendedor «el padre» tenia un hijo en la cárcel por X motivo, también se me aseguro que la vivienda no tenia ningún tipo de cargas actualmente y que se me entregaría libre de toda carga.
Me concedieron la hipoteca al mes de firmar, pero cuando teníamos fecha para firmar ante Notario, me dijeron que tenían pendiente un pequeño tramite «el levantamiento de la hipoteca», espere y luego salio otro tramite mas… así hasta solo quedar unos días para que termine el plazo del contrato de Arras.
Al final me han confesado que al parecer, padre e hijo no se han logrado poner de acuerdo respecto a la vivienda, lo cual se me dijo que esta retrasando la compraventa.
Mis dudas:
1º Al suponer yo, que ambos herederos estaban conformes con la venta, ya que se me dijo que la casa no tenia ningún problema ni carga alguna y desconocer que el contrato de arras debía ser firmado por ambos herederos.
¿El contrato es nulo? ¿Pierdo las arras? Dado que me han dicho que no van a cumplir el plazo, ya que el notario de mi pueblo reviso el caso y dijo que la operación no podría firmarse porque quedaba pendiendo juicio contra el Hijo del propietario y que eso podría durar años, sin embargo la parte vendedora me aseguro que están buscando soluciones «uno de ellos, que habían encontrado a un notario de otro pueblo que solucionaría el problema en X días»
Mi intención es solicitar que me devuelvan el dinero antes de que finalice el contrato. ¿Cómo debería actuar si se niegan a devolverme el dinero? ¿ y si solicitan prorrogar el contrato?
Respecto de la posibilidad de que el contrato de arras sea nulo no lo vemos como una primera opción, ya que hay personas que se han obligado en la venta de la vivienda, bajo apariencia de ser los herederos, por lo tanto, tendrán obligaciones.
Podemos estar ante un cambio de circunstancias, es decir, de pasar de arras penitenciales a arras penales por estar vinculadas a un incumplimiento concreto, entre ellos, no formalizar la escritura en el plazo pactacto, que este incumplimiento sea por causas difíciles o imposibles de ejecutar, etc.
En aquellos casos en los que se deba a no tener preparada la documentación, inscripción del inmueble, aceptación herencia, juicios pendientes entre herederos etc, no es imputable al que compra en ningún caso.
En la práctica, realizar este tipo de trámites lleva consigo una importante demora en el tiempo, y dependiendo del mismo, podría quedar constatado el incumplimiento que diera lugar a los efectos establecidos en los artículo 1124 y 1454 del CC.
Firmamos un contrato de arras con intermediario de una inmobiliaria para la compraventa de un piso, y se fijó 3000 E. por concepto de arras penitenciales, estableciéndose lo convenido en el artículo 1454. Pero la inmobiliaria decidió hacer entrega al vendedor (que soy yo) de 1800 E., reservándose el resto para el momento de la firma, y así aparece en dicho documento en forma manuscrita por el agente inmobiliario. Por imposibilidad, debo anular dicha venta y considero que estoy obligado a devolver por duplicado el dinero recibido, que asciende a 1800 E. x 2 = 3600E. Es esto correcto?
Es lo correcto. La agencia inmobiliaria se ocupa de la mediación, de poner a disposición de los interesados y de hacer los trámites legales oportunos. En algunos casos hacen de depositarios de las arras.
Al incumplir el contrato por imposibilidad deberás devolver el doble. Sin perjuicio de lo anterior, sería recomendable analizar el contrato para analizar el mismo.
Tenemos hechas unas arras penitenciales con fecha límite 25 de junio. Nosotras, compradoras, ya tenemos la hipoteca aprobada y tendríamos que firmar a primeros de mayo para que el banco nos mantenga las condiciones. Los vendedores se niegan a comparecer hasta primeros de junio. Están obligados a comparecer? o tenemos nosotras que solicitar otra hipoteca?
Lo importante en este caso es seguir el tenor literal del contrato. Si la parte vendedora tiene de plazo hasta el 25 de junio, hasta esa fecha entiendo que no están incumpliendo el contrato.
Intentaría acreditar es la situación por si hubiera algún incidente comercial con la entidad bancaria en el supuesto de no facilitar las mismas condiciones.
Vamos a hacer un contrato de arras penitenciales, la señal es de 14 mil € y esto lo lleva una inmobiliaria y nos comentó que nos daba una señal al firmar el contrato, pero que nos podíamos tocarla en 10 o 15 días porque a lo mejor habría que devolverle la señal al comprador por una cláusula y yo tengo entendido que si el comprador se echa para atrás no se le devuelve, y si el vendedor se hecha para atrás también tiene que darle la penalización. ¿esto es correcto?
Entendemos que pueden tratarse de arras condicionadas a la aceptación del cliente de la inmobiliaria. Puede que estén condicionadas a cualquier otro tipo de condición, por lo que, habrá que estar al contenido del contrato y a sus circunstancias.
***
Esperamos que hayamos podido resolver las principales dudas.
Como no puede ser de otra manera, puedes contactar con, nuestros abogados especialistas en contratos de arras para atender tu caso de manera individualizada.
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01 febrero, 2022 | 40 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
Comentarios de los usuarios
Laura
Somos vendedores, tenemos firmadas unas arras penitenciales con fecha máxima de firma 8 de julio, y el comprador exige firmar antes del 30 de junio por un tema de condiciones bancarias en su hipoteca, no ha notificado fecha de firma y en las arras viene que el comprador elige notario, implica que elige fecha también y es de carácter obligatorio pese a ser anterior al vencimiento y no llegar a acuerdo de fecha???
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Laura. En el contrato de arras penitenciales indica que se podrá firmar con antelación a la fecha máxima? En ese caso y si lo indica el contrato, habría que ver esos elementos. Respecto a que el comprador elige notaria es así. Nos ponemos en contacto para solicitarte el contrato y analiza qué derechos tenéis. Encantado de saludarte,
Antonio
Buenas. Somos la parte vendedora de un piso. En el contrato de arras penitenciales, se ingresaron 1000€, comprometiendose la parte compradora en ingresar 11000 € a las 24 horas siguientes, dentro de la cuenta de la inmobiliaria.
A día de hoy, se cumplio hace una semana el contrato de arras, y la inmobiliaria no tiene el dinero depositado en su cuenta, solo los 1000€ iniciales. La inmobiliaria nos ha comunicado que va a ponerse en contacto con el comprador para denunciarlo, pero que nosotros no podemos poner en venta el piso mientras tanto, por que el contrato no esta rescindido aún.
¿Deben darme ese dinero del las arras la inmobiliaria?, ¿El contrato de arras esta ya caducado?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Antonio. Efectivamente, el contrato de arras penitenciales aún no está resuelto por lo que no puedes quedarte con ningún tipo de señal. Necesitamos ver el contrato para ver a qué se tiene derecho. No obstante, en situaciones así es importantes que se manden burofaxes anunciando el incumplimiento de contrato. Nos ponemos ponemos en contacto por privado para tener más detalles. Encantado de saludarte,
Sebastian
Buenos días quería saber si en un contrato de arras penitenciales en la que hay 4 vendedores y un solo comprador, tan sólo uno de los vendedores se echa para atrás.
Quién paga el solo o todos los vendedores que son los que han firmado?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Sebastián. El problema puede estar cuando vayáis a la notaria y tengáis que firmar los cuatro propietarios, el hecho de que uno de los propietarios no firme puede dar lugar a que no se venda… otra cosa sería poder repetirse contra los daños y perjuicios del incumplimiento del contrato de arras penitenciales. Nos ponemos en contacto por privado para analizarlo con detalle. Encantado de saludarte,
Julio
Buenos días.
Si en el contrato arras penitenciales, yo como vendedor, recibo 5.000€, si incumplo el contrato ¿debería devolver 5.000 (devolución de lo entregado por el comprador) más la penalización del doble 5000+5000 total 15.000.-€?
Si esto fuera así, en el contrato de arras habría posibilidad de acordar que la penalización fuera igual que la del comprador, es decir, no el doble, si no la cantidad entregada (5000 entrega a cuenta más 5.000 de penalización? Total 10.000.-€.
Muchas gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Julio. Si el vendedor no cumple con la venta del piso, lo que normalmente dicen los contratos de arras penitenciales es que habrá que indemnizar al comprador con el doble de lo que se entregó. En este caso, 10.000€. Nos ponemos en contacto para ver qué soluciones podemos encontrar. Encantado de saludarte,
Dasha
Hola!
Soy la parte vendedora de un piso y he firmado las arras penintenciales, pero el comprador todavía no las ha firmado y no me han ingresado la suma de 5,000 euros de reserva. En este caso cuando el contrato de arras está firmado solo por mi parte, la vendedora, ¿tiene alguna validez?
Tambien el comprador nos ha pedido extender el plazo maximo de la firma de la compraventa a lo que me he negado porque necesito el dinero antes para la compra de otro piso.. no me lo pueden exigir judicialmente?
Muchas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Dasha. Entiendo que hay un incumplimiento de contrato de arras penitenciales, pero será conveniente resolverlo siguiendo un proceso de comunicaciones fehacientes. Nos ponemos en contacto por privado. Nos ponemos en contacto por privado para tener más información. Saludos,
Albert
Hola. Soy la parte compradora. Hicimos unas arras de una casa. Total 4000 euros. En contrato está realizado y firmado y sellado por la inmobiliaria. A pocos dias de la firma en la Notaria de la compra venta, me pide la Imobiliaria que debo justificar los pagos. Bien, de esos 4000 euros, 3000 los ingrese via transferencia bancaria. Y los otros 1000 los hice en pago en efectivo. Me dieron el peritnente recibo. Pues ese recibo no lo encuentro. La historia es muy rocambolesca, hubo covid de por medio, y una carga inesperada en la casa, por no coincidir los metros del catstro con el registro civil, con dos años de cadencia, en el que no podiamos pedir hipoteca, ya que no nos la concedian en ningun lado.
El caso es; de esos mil euros que dimos a la Inmobiliaria en efectivo, que están presentes en el contrato de arras, tengo la obligatoriedad de presentar recibo? No se entiende que eso lo gestiona la Inmobiliaria? No consta en el propio contrato que ya se entregó a la INmobiliaria?
Muchas gracias por avanzado,
y felicitaciones por la pagina
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por las palabras Albert. En principio deben de tener el documento porque lo han expedido ellos. Solicítalo. Será conveniente buscar conversaciones en los que se pueda acreditar ese pago. Entiendo que de ser asi, no hay problema en que la inmobiliaria emita otro recibo. De cara a la escritura de compraventa en la notaria, si suelen solicitar los documentos. Nos ponemos en contacto por privado para tener más información del incidente. Seguimos en contacto. Saludos,
Juan
Tengo firmado un contrato de arras hasta el 15 de febrero. Soy el comprador y tengo todo preparado para la compra. Pero el vendedor está posponiendo la venta y no acepta las fechas que proponemos. Llegado él vencimiento de las arras penitenciarias que tenemos firmadas, ¿deberá indemnizarme el vendedor como establece el contrato?¿debo justificar de alguna forma que por mi parte ha habido intencionalidad en la compra?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Juan. Mi recomendación es seguir un proceso adecuado de resolución de contrato, no resolver por «las bravas» y ya perder el dinero depositado por arras. En casos que hemos gestionado siempre hemos procedido a negociar a cambio de una penalización económica. Quizá en este caso pueda ser interesante. En cualquier caso, te contactamos por privado para tener acceso a más información. Encantado de saludarte,
Gema
Buenas tardes,
Soy de la parte vendedora. Tenemos un contrato de arras penitenciales,con cláusula de devolución al comprador en caso de no aceptación de la hipoteca. El comprador nos envía un documento generado de manera automático por le entidad bancaria,no un estudio realizado por un profesional. Los de la inmobiliaria consideran que es un documento válido. Me gustaría saber si lo es o queda debería de contener un certificado validó para ello. Muchas gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Gema. En principio, si es generado por la entidad bancaria puede ser valido, habría que leer el contrato. Por experiencia en otros casos, esa cláusula de no aceptación de la hipoteca queda condicionada a que solicite en X número de bancos. Nos ponemos en contacto por privado por si podemos ayudarte con las arras. Encantado de saludarte,
Elena Castaño
Buenos días, firmamos un contrato de arras con plazo de un año, que vence en junio de 2023. Ahora el vendedor nos mete prisa y nos dice que como aun no hemos formalizado la cv, va a alquilar la vivienda hasta que formalicemos en escritura pública la cv. ¿Puede hacerlo? ¿Podemos oponernos? ¿Se entendería como un incumplimiento al haber pactado que se entrega libre de cargas y arrendamientos? ¿Podría hacer un contrato de arrendamiento por temporada hasta mayo de 2023 sin entenderse como incumplimiento?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Elena. Entiendo que puede hacerlo aunque tiene unos riesgos importantes. Si tenéis firmada la cv en junio de 2023, hasta esa fecha no tenéis obligación de escriturar. En caso de incumplimiento, los efectos de las arras penitenciales. Nos ponemos en contacto por privado para solicitarte acceso a toda la información. Seguimos en contacto,
Ihintza
Somos 4 hermanos y yo fui la que hice el contrato de arras penitenciales acudiendo como representante de los demas. Ahora me dice 1 de ellos que no va a firmar el contrato de compraventa y que por lo tanto yo sola tengo que pagar la amonestación ya que solo he firmado yo. Esto es posible? Lo podría llevar a juicio? Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Ihintza. Gracias por escribirnos. El que uno de los propietarios incumpla el contrato de arras penitenciales puede perjudicar a todos en su conjunto. En el caso de que alguien de vosotros asuma la responsabilidad puede repetirse contra el incumplidor. Nos vamos a poner en contacto por privado para tener más información y poder asesorarte. Seguimos en contacto.
Aida
Soy la parte compradora y tenía firmadas unas arras que vencían el 10.10.2022. Llevo desde julio solicitando la información pertinente a la inmobiliaria para poder pedir la hipoteca y agilizar los trámites y poder ir a notaría a formalizar la compraventa pero no me han querido facilitar esa información si no abonaba 10.000€ en efectivo a la inmobiliaria… A día de hoy no recibo ni respuesta de la inmobiliaria ni tengo el importe de las arras. Podría resolver el contrato reclamando las arras ?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Aida. En principio, el incumplimiento de contrato de arras es claro, pero también es cierto que no les has requerido para escriturar. Nos ponemos en contacto por privado para ayudarte. Seguimos en contacto.
Raul
Buenas noches, tengo un familiar que ha firmado un contrato de arras penitenciales, se puede llegar a un acuerdo entre las dos partes para que el vendedor no tenga que pagar el doble y al comprador se le pueda devolver la señal entregada? Gracias por su tiempo.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos. Por supuesto, el contrato de arras penitenciales no deja de ser un contrato privado entre las personas que lo firman. Siempre que se llegue a ese acuerdo, quedaría resuelto. Encantado de saludarte,
Juan Carlos Castilla
Buenas!
Firmamos un contrato de arras hace unos meses, el vendedor a su vez, ha firmado un contrato de arras con otra pareja un mes antes de finalizar nuestro contrato. Como finalmente no vamos a optar por la compra y el vendedor tiene otro contrato de arras firmado, podemos solicitar la devolución de la señal? gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Juan Carlos. Cuando hablamos de la señal entiendo que nos referimos a arras penitenciales, ¿verdad? Si el vendedor incumple su promesa de venta de ser arras penitenciales se podría solicitar el doble de lo aportado. Te escribimos por privado. Seguimos en contacto.
joaquin rodriguez
Buenas noches,,, soy la parte vendedora de un piso por el cual la inmobiliaria hizo un contrato de arras penitenciales por el cual el comprador ingreso 8000 e, los cuales el comprador ingreso en la cuenta de la inmobiliaria y la inmobiliaria me lo ingreso a mi.
La parte compradora comunico que no queria el inmueble, que renunciaba a su compra y que sabia que el dinero del contrato de arras penitenciales estaba perdido,,, lo tenia asumido y asi firmo el burofax que mando el abogado de la inmobiliaria… ahora mi pregunta es…
La inmobiliaria me reclama un dinero extra ,,,por las gestiones realizadas por su parte hasta que la parte compradora renuncio a la compra… un 20% del contrato de las arras… eso es legal? yo tengo que pagarle a la inmobiliaria un porcentaje por una venta que no se ha llegado a realizar por culpa de la compradora?
Muchas gracias y enhorabuena por su pagina
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos y por las palabras Joaquín. Necesitamos tener acceso a la hoja de encargo o mediación para la venta del piso. Tenemos que analizar lo que abarca esta situación. De igual manera, analizar la posible responsabilidad del comprador y su reclamación por daños y perjuicios. Nos ponemos en contacto por privado. Encantado de saludarte,
María
Tenemos unas arras firmadas con fecha máxima el 15 de julio, los vendedores quieres firmar en mayo pero nosotros hasta el 26 de junio (cosa que la immobiliaria sabía) no tenemos sitio donde quedarnos (4 adultos, un bebé y un perro). Nos hemos planteado firmar antes y pagarles un “alquiler” para quedarnos hasta el 26 de junio (si firmamos pasado el 1 de junio el banco les cambia las condiciones).
Nos pueden obligar a firmar cuando ellos quieran? Pueden tirarse para atrás de la compra si no firmamos el día que ellos quieran y ese mismo día les entregamos la casa?
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Maria.
Nos vamos a poner en contacto por privado para tener más detalles de tu asunto. Por la complejidad del mismo, no es posible resolverla de manera genérica. No obstante, si hay una fecha máxima entiendo que no pueden obligarte a firmar antes y pueden surtir efectos las arras penitenciales.Seguimos en contacto. Encantado de saludarte,
Antonio
Buenas, somos la parte vendedora y el contrato de arras penitenciales caducó el 31 de marzo, la inmobiliaria no comunicó la ampliación del tiempo porque el motivo era esperar un documento del registro civil que llegó 10 días después el 10 de abril.
Resulta que el comprador ya no quiere la vivienda y quiere la devolución que le corresponde según el artículo 1454 del C.C.
¿En que posición quedamos la parte vendedora ?.
¿Hay posibilidad de reclamar a la inmobiliaria la negligencia?.
Muchas gracias
Antonia Salmerón
Buenas tardes Antonio,
acabamos de contactar contigo por privado para pedir más información y ver que soluciones encontramos a tu asunto con el abogado especializado en derecho civil.
Un saludo,
Mel
buenas tardes
Hemos firmado un contrato de arras que vence el 30jun23, en el titulo de propiedad se estipula un local sin uso con acceso a terraza de uso privativo. el propietario tenia un expediente abierto por dicho local al intentar convertirlo en habitable y en la resolucion del ayuntamiento indica que esta registrado como local para uso comunitario. Estamos entendiendo que es posible que el propietario nos esté vendiendo como privado un local que es de uso comunitario? siendo esta la situacion, es posible que decidamos no seguir adelante con la compraventa y pedir la devolucion completa de lo que hemos pagado por arras? que asciende a EUR 13.000
Antonia Salmerón
Buenos dias,
gracias por visitarnos. Nos pondremos en contacto contigo por privado para conocer tu asunto con el abogado especializado.
Saludos.
Maria Teresa
Buenas tardes, hemos firmado un contrato de arras que vence el día 3 de junio, somos la parte compradora, pero no vamos a poder llegar a firmar hasta el día 5, o sea dos días más tarde, porque vivimos en el extranjero, hay algún problema? Muchas gracias por la información
Antonia Salmerón
Gracias por escribirnos María Teresa,
contacto por privado para poder brindarte asesoramiento con el abogado especializado.
Un saludo,
César
Buenas
¿Que ocurre si, firmado el contrato de arras, la parte vendedora, en este caso dos propietarios, uno de ellos se echa para atrás y procede a devolver su parte proporcional de la señal doblada?
¿Ha de exigir la parte compradora al otro propietario el importe pendiente, aunque este propietario quisiera vender?, ¿sería responsable legalmente de ese importe ante la parte compradora?
Hablo exclusivamente en el contexto de la celebración de esa compraventa y las obligaciones comprador-vendedor.
Antonia Salmerón
Buenas César.
gracias por visitarnos. Nos pondremos en contacto contigo por privado para conocer tu asunto.
Saludos.
begoña
Hola, firme un contrato de arras penitenciales en diciembre para la venta en Agosto, firmado esta el pago hasta la fecha de la venta por la parte compradora de la hipoteca, se fija agosto para que el comprador pueda vender su casa y asi poder comprar.
El comprador me notifica por mail que renuncia a la compra por motivos personales. Eso quiere decir que piede el importe de arras? hay que esperar aunque haya renuncado a que llegue el dia que nos asignaron en notario?
Luis Enrique García Martínez
Gracias por contactar Begoña.
En mi opinión, intentaría cerrar esa renuncia por alguna otra vía para acreditar que no pudiera reclamar las arras penitenciales por incumplimiento de contrato. Te escribimos por privado para hacer seguimiento del caso. Encantado de saludarte,
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