Las arras penitenciales y 7 preguntas frecuentes de clientes

Cuando una persona compra un piso, lo habitual suele ser hacer la reserva del mismo, mediante rúbrica en un contrato de arras, y lo más frecuente es que las mismas sean arras penitenciales.

El verdadero motivo es establecer un mínimo componente coercitivo tanto para comprador y vendedor, para que si alguien incumple sea conocedor de las consecuencias.

La principal consecuencia, tal y como indica el artículo 1454 Código Civil es que se tenga que devolver el doble de lo depositado, pero lo que es realmente complejo es adecuar esta redacción jurídica al día a día.

Por este motivo, en este artículo encontrarás un completo análisis sobre el contrato de arras penitenciales, y además, algunas de las preguntas más frecuentes que nos han hecho otros clientes para completar todo lo que necesitas saber si vas a firmar un contrato de  compraventa ante notario.

¿Qué es un contrato de arras penitenciales?

Las arras penitenciales son las medidas que permiten al comprador o vendedor desistir del contrato antes de su consumación final ante notario.

Es decir, cuando se firmen arras penitenciales, el precontrato podrá anularse de forma legal, aunque conllevando una serie de cargos económicos.

En este contrato normalmente se acuerda una cantidad económica que deberá abonarse en caso de que se desista la compraventa. Se conoce comúnmente como señal de precontrato pero necesariamente deben de calificarse como arras penitenciales o penitenciarias con las facultades propias que dan lugar a la resolución de contrato.

¿Qué información debe tener el contrato de arras?

Para que este contrato tenga validez legal, es necesario que contenga la siguiente información:

• Los datos del comprador y vendedor, y firma de ambos.
• Precio de la compraventa y forma de pago.
• Datos del objeto de compra.
• Cantidad económica del precontrato.
• Tiempo máximo para formalizar el contrato.
• Distribución de los gastos derivados de la compraventa.
• Compromiso de firmar el contrato de forma pública.

Recomendamos que dentro de la negociación de las arras penitenciales puedas condicionar las mismas a un tiempo concreto en el que puedas conseguir la financiación de la hipoteca.

Esto quiere decir, que en aquellos casos, en los que dentro del plazo acordado, no hayas podido conseguir financiación con una entidad bancaria o financiera, no surtirán efectos de penalización de las arras, y por consiguiente, deberán devolverte íntegramente lo aportado.

Tipos y ejemplos de arras

Se distinguen principalmente tres tipos de contratos de arras:

• Arras confirmatorias: Este contrato confirma el compromiso de ambas partes para formalizar el contrato. Se podría decir que es como un anticipo sobre el precio de compra.

Cuando esto sucede, ambas partes deben cumplir en contrato, ya que de lo contrario la otra parte podría exigirle indemnización.

• Arras penales: Se trata de una garantía para el cumplimiento del contrato.

En este contrato no se puede desistir y no existe señal, sin embargo, si una de las dos partes no cumple el precontrato puede conllevar a surtan efectos las cláusulas penales que se indiquen en el contrato.

• Arras penitenciarias: Este contrato permite a las dos partes resolver o desistir el contrato.

Cuando se firman arras penitenciarias, cualquiera de las dos partes podría decidir no consumar el contrato, abonando a la otra parte los gastos correspondientes, tal y como indica el artículo 1454 CC.

¿Qué pasa si una vez firmado el contrato de arras alguna de las partes se echa para atrás?

En el caso de que se haya firmado el contrato de arras, y el comprador o el vendedor decidan no formalizar el contrato, estos podrán rescindir el precontrato de forma lícita, siempre que se abone a la otra parte lo establecido en dicho contrato.

No sería la primera vez en la que vamos a defender judicialmente la reclamación de la devolución de las arras penitenciales por incumplimiento manifiesto.

¿Qué pasa si el vendedor incumple el contrato de arras?

Cuando el vendedor resuelve o desiste del contrato de arras y no se eleve a publico la compraventa, incumpliendo con lo estipulado en el contrato, se aplicarán las arras penitenciales.

Podrán estipularse cualquier otro daño o perjuicio ocasionado por el incumplimiento.

Resulta de vital importante tener un buen contrato de arras penitenciales que esclarezca cualquier tipo de duda y no de lugar a la interpretación de sus condiciones.

¿Quién paga el contrato de arras?

Si se requiere la participación de una agencia inmobiliaria-API para la gestión de intermediación, esta parte suele recoger los términos del contrato.

Determinar quién tiene que pagar el contrato de arras, nosotros lo englobaríamos a quién tiene que abonar el servicio de la agencia.

Nuestra posición es clara. Los honorarios de la intermediación en todas sus fases deben de ser abonados por la parte que los contrata. Si bien es cierto, cada vez es más frecuente ver esta nueva tendencia.

Volviendo al criterio anterior, los honorarios los tendrá que abonar la persona que contrate los servicios de la firma legal, salvo mejor acuerdo entre las partes intervinientes.

¿Qué porcentaje se paga de arras?

Al ser un contrato atípico, las partes fijan la cantidad que debe desembolsarse en concepto de arras. En la práctica habitual podemos estar hablando en torno a un 10% del precio de venta, libres de impuestos y otros gastos.

La cantidad que debe abonarse en las arras penitenciarias, una vez desistido el contrato, depende directamente del valor acordado en el precontrato, así como de quién es el que renuncia al contrato.

• Cuando es el comprador el que decide desistir, perderá el valor de la señal de compraventa fijada en el precontrato.
• Cuando es el vendedor el que desiste, deberá abonar el doble de la cantidad acordada en el contrato de arras.

Diferencias entre arras penitenciarias y confirmatorias

Las arras penitenciarias y confirmatorias son ejemplos de contratos de arras, sin embargo, podrían definirse como conceptos antagonistas debido a una gran diferencia.

Gracias a las arras penitenciarias, tanto el comprador como el vendedor pueden desistir del contrato de forma legal, aunque no de forma gratuita.

Por el contrario, las arras confirmatorias permiten a una de las partes exigir el cumplimiento del contrato, por lo que ninguno podrá echarse atrás.

Si lo hicieran perderían la señal aportada.

Las arras confirmatorias tienen su naturaleza en la cantidad entregada es un anticipo o forma de parte del precio. También podría ser una garantía para evitar el incumplimiento de contrato.

¿Cuánto tiempo de validez tiene un contrato de arras?

La firma del contrato de arras tiene el plazo máximo de validez que determinen las partes, por lo que si no se ha formalizado el contrato en este plazo, las arras no serán válidas.

En esta fase es importante que el incumplimiento sea manifiesto y se acredite su imposibilidad de cumplir.

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¿Qué pasa si vence el contrato de arras?

Cuando ha vencido el plazo de un contrato de arras, si no se ha consumado el contrato de compraventa dentro del plazo acordado, cualquiera de las dos partes podrá renunciar al contrato pueden venir los diferentes problemas: que se pierdan las arras, que haya que abonarlas por el doble de la cantidad entregada, que solo haya que devolver la señal.

Esto en la práctica es realmente conflictivo, ya que tendremos que estar a lo que indique el tenor literal del contrato de arras y si son arras penitenciarias o confirmatorias, es decir, las más habituales.

De igual forma, llegado el caso de no haberse elevado a público es recomendable que se hagan la comunicación por escrito de la resolución por ese incumplimiento.

¿Cómo se puede anular un contrato de compraventa?

No es lo mismo anular un contrato de arras que uno de compraventa, básicamente por la fase en la que nos encontramos. Un contrato de arras penitenciales no deja de ser un acuerdo privado.

Para hablar de anular un contrato de compraventa, imaginamos que ya se ha elevado a público ante notario, por lo que los trámites se dificultan enormemente.

¿Qué ocurre si los herederos no quieren vender el piso una vez firmado el contrato de arras?

Este caso es muy común y surge ante posibles problemas familiares. 

Si se incumplen los términos del contrato de arras, los herederos, TODOS, tendrán la obligación de abonar el doble de la cantidad aportada en el contrato de arras penitenciales.

Otra cosa diferente serán las acciones de daños y perjuicios que puedan ejercitar los herederos contra el heredero disidente.

De igual modo, en este tipo de casos también es ejercitar la extinción de proindiviso o condominio.

¿Qué dice el Tribunal Supremo respecto de las arras penitenciales?

El Tribunal Supremo establece que las arras penitenciales son un medio que permite a las partes desistir del contrato con la pérdida o restitución doblada.

Para que resulte de aplicación el artículo 1454 del Código Civil, el Tribunal Supremo indica que para que sean arras penitenciales el contrato tiene que tener los siguientes requisitos:

• Las arras penitenciales tienen un carácter excepcional.
• Es necesario que se exprese de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes.
• Que en caso de incumplimiento habrá pérdida o restitución doblada.

En el caso de que no se cumplan los anteriores requisitos se considerarán arras confirmatorias.

7 Preguntas frecuentes sobre arras penitenciales.

Hace unas semanas firmamos un contrato de arras penitenciales y pagamos el importe.

El vendedor del inmueble nos ha contactado hoy y nos informa que ha firmado otro contrato de arras con otro comprador y que nos devuelve el importe duplicado. Nos dice que el nuevo comprador le ha pagado nuestro importe que dejamos, que le ha ofrecido más dinero que nosotros por el inmueble y que ha dejado unas arras de 30k euros.

Todo esto nos lo comunica telefónicamente.

Dice que le digamos donde debe ingresar el importe doblado de las arras y que ya recibiremos el burofax de cancelación de nuestro contrato de arras.

¿Es legal haber firmado dos contratos de arras a la vez?

¿Qué podemos hacer en este caso?

Lo primero que tenemos que ver, es si todavía se está en plazo para cumplir con las obligaciones de vender el piso mediante escritura pública.

Dependiendo de los plazos resultantes, sin más demora, lo que se podría hacer es mandar un requerimiento formal vía burofax.

El Código Civil no prohíbe que se puedan redactar tantos contratos de arras penitenciales como se quiera.

Otra cosa bien diferente, a resultado de esta acción es que se produzcan incumplimientos de contrato, y que entre otros efectos, en virtud del artículo 1454 CC se tenga que devolver el doble de las arras desembolsadas.

Somos la parte compradora de una vivienda. Firmamos un contrato de arras penitenciales el 21 de enero de 2022 con un plazo de 4 meses puesto que el vendedor debía arreglar documentación antes de proceder a la venta. Por nuestra parte todo está arreglado y desde finales de febrero estamos listo para proceder a la compra. Las arras vencen el próximo día 21 de mayo y casi con seguridad para entonces no habremos podido firmar ante notario pues el vendedor no tiene lista la documentación.

Mi pregunta es la siguiente: ¿Qué pasa con los gastos que se nos derivan a nosotros como compradores una vez que el contrato de arras ha vencido y no se ha procedido aún a la compraventa? Porque de momento no hay una fecha definida para proceder a la firma ante notario y mientras tanto nosotros tenemos que seguir pagando un alquiler a pesar de que por nuestra parte está todo solucionado desde hace meses. ¿Es posible pedir a la parte vendedora que se haga cargo de este gasto ocasionado por su retraso a la hora de arreglar la documentación?

En este supuesto, debemos de poner foco en los plazos acordados.

Si hubiera previsión de que no se vaya a cumplir los plazos para formalizar la compra de vivienda ante notario si sería conveniente renegociar los términos e introducir la obligación del vendedor de cumplir con todos aquellos daños y perjuicios que os pueda ocasionar el incumplimiento de contrato del vendedor.

Firmamos un contrato de arras penitenciales de 10.000€. Solicitamos hipoteca y la persona que nos la ofreció nos dio unas condiciones y aceptamos, envío nuestra documentación a riesgos y cómo no nos llamaba contacté con él. Había dejado el rebajado y nuestro caso se quedó en el olvido. Me paso un contacto y me han ofrecido unas condiciones totalmente distintas y me dijeron que la persona que llevo mi caso de inicio fue despedida por malas praxis. La cosa es que ahora para la operación nos piden 15.000€ más que no tenemos de dónde sacar. Hemos hablado con la persona de la inmobiliaria y no parece dispuesta a devolvernos las arras. Qué se puede hacer? 

Recomendamos a nuestros lectores, que se pueda introducir la validez del contrato de arras condicionadas a la aceptación de las condiciones de hipoteca.

En aquellos casos, como este, que no ha podido hacerse de este modo, habría que ver la posibilidad de seguir insistiendo a la entidad bancaria en atención a las condiciones ya facilitadas y documentadas. 

Por otro lado, intentaría ganar tiempo con la parte vendedora para hacer una prórroga del plazo para la compraventa.

En cuanto al papel de mediación que desempeña la agencia inmobiliaria, tratará de solventar este tipo de circunstancias sobrevenidas.

También es cierto que ellos no pueden devolveros las arras desembolsas ya que podrían causar un perjuicio a la parte vendedora y hacen función de tenedores de las arras.

Con fecha 10/01/2020 firme un contrato de arras penitenciales con una duración de 3 meses, por la venta de un terreno rustico. Ha surgido un problema de segregación del terreno y no se ha podido, de momento, elevar este contrato a escritura pública. Debido a los acontecimientos decretados por la alerta de la pandemia, las administraciones públicas están paralizadas y no puedo tramitar la segregación.

Esta es mi consulta: ¿puedo pedir una prórroga del contrato de compra-venta. ¿Está obligado el comprador a concederme está prorroga?

Aunque habría que analizar si en el documento se recoge que el inmueble está libre de cargas, gravámenes y/o limitaciones, lo que es cierto es que el no poder segregar el terreno es una limitación urbanística y que evidentemente reducen la aprovechabilidad de un inmueble.

Estos hechos, a nuestro juicio, no pueden ser en ningún caso imputables a la parte compradora, por lo que, llegado el momento, podrían resolver el contrato.

Una opción interesante es poder renegociar el plazo. No están obligados los compradores a aceptar, por lo que será interesante contar con medios de compensación para facilitar el acuerdo.

Hace aproximadamente mes y medio firme un contrato de arras «penitenciales» ,para la compra de una vivienda, aporte 5000€ de arras. Firme con el propietario «el padre viudo».

Se me comento que la casa se puso a la venta por un crimen sucedido hace años, se me comento que el Vendedor «el padre» tenia un hijo en la cárcel por X motivo, también se me aseguro que la vivienda no tenia ningún tipo de cargas actualmente y que se me entregaría libre de toda carga.

Me concedieron la hipoteca al mes de firmar, pero cuando teníamos fecha para firmar ante Notario, me dijeron que tenían pendiente un pequeño tramite «el levantamiento de la hipoteca», espere y luego salio otro tramite mas… así hasta solo quedar unos días para que termine el plazo del contrato de Arras.

Al final me han confesado que al parecer, padre e hijo no se han logrado poner de acuerdo respecto a la vivienda, lo cual se me dijo que esta retrasando la compraventa.

Mis dudas:

1º Al suponer yo, que ambos herederos estaban conformes con la venta, ya que se me dijo que la casa no tenia ningún problema ni carga alguna y desconocer que el contrato de arras debía ser firmado por ambos herederos.

¿El contrato es nulo? ¿Pierdo las arras? Dado que me han dicho que no van a cumplir el plazo, ya que el notario de mi pueblo reviso el caso y dijo que la operación no podría firmarse porque quedaba pendiendo juicio contra el Hijo del propietario y que eso podría durar años, sin embargo la parte vendedora me aseguro que están buscando soluciones «uno de ellos, que habían encontrado a un notario de otro pueblo que solucionaría el problema en X días»

Mi intención es solicitar que me devuelvan el dinero antes de que finalice el contrato. ¿Cómo debería actuar si se niegan a devolverme el dinero? ¿ y si solicitan prorrogar el contrato?

Respecto de la posibilidad de que el contrato de arras sea nulo no lo vemos como una primera opción, ya que hay personas que se han obligado en la venta de la vivienda, bajo apariencia de ser los herederos, por lo tanto, tendrán obligaciones.

Podemos estar ante un cambio de circunstancias, es decir, de pasar de arras penitenciales a arras penales por estar vinculadas a un incumplimiento concreto, entre ellos, no formalizar la escritura en el plazo pactacto, que este incumplimiento sea por causas difíciles o imposibles de ejecutar, etc.

En aquellos casos en los que se deba a no tener preparada la documentación, inscripción del inmueble, aceptación herencia, juicios pendientes entre herederos etc, no es imputable al que compra en ningún caso.

En la práctica, realizar este tipo de trámites lleva consigo una importante demora en el tiempo, y dependiendo del mismo, podría quedar constatado el incumplimiento que diera lugar a los efectos establecidos en los artículo 1124 y 1454 del CC.

Firmamos un contrato de arras con intermediario de una inmobiliaria para la compraventa de un piso, y se fijó 3000 E. por concepto de arras penitenciales, estableciéndose lo convenido en el artículo 1454. Pero la inmobiliaria decidió hacer entrega al vendedor (que soy yo) de 1800 E., reservándose el resto para el momento de la firma, y así aparece en dicho documento en forma manuscrita por el agente inmobiliario. Por imposibilidad, debo anular dicha venta y considero que estoy obligado a devolver por duplicado el dinero recibido, que asciende a 1800 E. x 2 = 3600E. Es esto correcto?

Es lo correcto. La agencia inmobiliaria se ocupa de la mediación, de poner a disposición de los interesados y de hacer los trámites legales oportunos. En algunos casos hacen de depositarios de las arras.

Al incumplir el contrato por imposibilidad deberás devolver el doble.  Sin perjuicio de lo anterior, sería recomendable analizar el contrato para analizar el mismo.

Tenemos hechas unas arras penitenciales con fecha límite 25 de junio. Nosotras, compradoras, ya tenemos la hipoteca aprobada y tendríamos que firmar a primeros de mayo para que el banco nos mantenga las condiciones. Los vendedores se niegan a comparecer hasta primeros de junio. Están obligados a comparecer? o tenemos nosotras que solicitar otra hipoteca?

Lo importante en este caso es seguir el tenor literal del contrato. Si la parte vendedora tiene de plazo hasta el 25 de junio, hasta esa fecha entiendo que no están incumpliendo el contrato.

Intentaría acreditar es la situación por si hubiera algún incidente comercial con la entidad bancaria en el supuesto de no facilitar las mismas condiciones.

Vamos a hacer un contrato de arras penitenciales, la señal es de 14 mil € y esto lo lleva una inmobiliaria y nos comentó que nos daba una señal al firmar el contrato, pero que nos podíamos tocarla en 10 o 15 días porque a lo mejor habría que devolverle la señal al comprador por una cláusula y yo tengo entendido que si el comprador se echa para atrás no se le devuelve, y si el vendedor se hecha para atrás también tiene que darle la penalización. ¿esto es correcto?

Entendemos que pueden tratarse de arras condicionadas a la aceptación del cliente de la inmobiliaria. Puede que estén condicionadas a cualquier otro tipo de condición, por lo que,  habrá que estar al contenido del contrato y a sus circunstancias.

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Esperamos que hayamos podido resolver las principales dudas.

Como no puede ser de otra manera, puedes contactar con, nuestros abogados especialistas en contratos de arras para atender tu caso de manera individualizada.