Las arras penitenciales se devuelven

Según el Código Civil, las arras penitenciales se devuelven en dos situaciones:

1. Por acuerdo entre las partes.
2. Por incumplimiento del vendedor, debiendo devolver el doble del importe recibido.

Si compras un piso, la reserva se formaliza mediante un contrato de arras penitenciales.

Las arras penitenciales tienen como finalidad evitar que el comprador o el vendedor se retracten. Para ello, imponen la devolución del doble del depósito en caso de incumplimiento.

Nuestros abogados expertos en contratos de arras pueden asesorarte sobre su verdadero significado según el Código Civil, sus requisitos, tipos de arras y qué sucede si el comprador o el vendedor incumplen. Si necesitas cualquier aclaración, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

¿Qué es un contrato de arras penitenciales?

Las arras penitenciales son garantías establecidas en un contrato para evitar perjuicios económicos en caso de desistimiento.

El artículo 1454 del Código Civil establece que:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Si existe un precontrato, este podrá anularse en caso de incumplimiento, siempre que haya cargos establecidos. En este tipo de acuerdo, se establece el pago de una cantidad por adelantado, la cual se perderá si no se cumple con lo pactado.

¿Qué pasa con las arras penitenciales por incumplimiento del vendedor?

Cuando el vendedor incumple el contrato de arras y no se formaliza ante notario, las arras penitenciales deben devolverse por duplicado.

Además, el comprador podrá reclamar cualquier otro daño o perjuicio ocasionado por el incumplimiento, siempre que pueda acreditarlo. En algunos casos, los conflictos derivados de contratos de arras pueden llevar a situaciones legales más complejas, como oposiciones en desahucios por precario, donde las disputas sobre la propiedad se agravan.

Es fundamental que el contrato de arras sea claro y no dé lugar a interpretaciones sobre el tipo de arras establecidas.

¿Si no te conceden la hipoteca pierdes las arras?

Sí, pierdes las arras si no te conceden la hipoteca. Por ello, recomendamos incluir una cláusula que contemple esta posibilidad.

No siempre es fácil negociar esta condición, ya que depende de la voluntad del vendedor. No obstante, cada vez es más común incluir esta cláusula en los contratos de arras. Si además has tenido que asumir costes adicionales en la operación, es importante conocer cómo reclamar los gastos de tu hipoteca en caso de que corresponda.

No me devuelven las arras. ¿Qué hacer?

Lo primero que recomendamos es contar con el asesoramiento de abogados expertos. La interpretación de los contratos de arras es un motivo frecuente de litigio.

A continuación, te explicamos paso a paso cómo reclamar la devolución de las arras:

1. Enviar una reclamación formal por burofax manifestando el incumplimiento del contrato de arras.
2. Conceder un plazo razonable para formalizar la escritura.
3. Reiterar el incumplimiento del contrato e informar que esta es la última oportunidad para llegar a un acuerdo.
4. Si no hay respuesta, presentar una demanda por incumplimiento de contrato y reclamación de cantidad.

Si la parte responsable se niega a devolver las arras, es posible que debas considerar una reclamación de impagados como parte del proceso legal.

Con la Ley 1/2025 de 2 de enero, será obligatorio recurrir a mecanismos de conciliación para evitar litigios innecesarios a través de medios alternativos de resolución de controversias.

¿Qué información debe tener el contrato de arras?

El contrato de arras penitenciales debe incluir la siguiente información:

• Datos del comprador y del vendedor, con firma de ambos.
• Precio de la compraventa y forma de pago.
• Datos del inmueble objeto de la compraventa.
• Cantidad económica establecida en el precontrato.
• Plazo máximo para formalizar el contrato definitivo.
• Distribución de los gastos derivados de la compraventa.
• Compromiso de formalizar la firma del contrato ante notario.

En la negociación de las arras penitenciales, recomendamos incluir una cláusula que condicione la validez del contrato a la obtención de la financiación hipotecaria.

Esto significa que, si dentro del plazo acordado no se consigue la financiación por parte de una entidad bancaria o financiera, no se aplicarán las penalizaciones establecidas en las arras. En consecuencia, el dinero de las arras se devuelve.

Tipos y ejemplos de arras

Existen tres tipos principales de contratos de arras:

• Arras confirmatorias: Este contrato confirma el compromiso de ambas partes de formalizar la compraventa. Funciona como un anticipo del precio total.

En caso de incumplimiento, podría exigirse una indemnización si así se establece en el contrato.

• Arras penales: Actúan como garantía para el cumplimiento del contrato.

Si una de las partes no cumple con el precontrato, pueden aplicarse cláusulas penales.

• Arras penitenciales: Este contrato permite a ambas partes desistir del acuerdo.

Si una de las partes decide no seguir adelante con la compraventa, se aplicará lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil.

¿Quién paga el contrato de arras y en qué porcentaje?

El contrato de arras lo paga la persona que va a comprar la vivienda. Generalmente, este pago está incluido dentro de los servicios de la inmobiliaria.

Nuestra posición es clara: los honorarios de intermediación en todas sus fases deben ser abonados por la parte que los contrata. No obstante, cada vez es más frecuente ver una tendencia diferente en la que estos gastos pueden ser asumidos de otra manera.

Siguiendo el criterio tradicional, los honorarios deberán ser abonados por la persona que contrate los servicios de la firma legal, salvo que exista un acuerdo diferente entre las partes.

Al tratarse de un contrato atípico, las partes son libres de fijar la cantidad que debe desembolsarse en concepto de arras. En la práctica, el porcentaje del contrato de arras suele ser del 10% del precio de venta, sin incluir impuestos ni otros gastos.

La cantidad que debe abonarse en concepto de arras penitenciales, en caso de desistimiento del contrato, dependerá directamente del valor acordado en el precontrato y de quién es la parte que decide renunciar:

• Si el comprador decide desistir, perderá la señal de compraventa fijada en el precontrato.
• Si es el vendedor quien desiste, deberá abonar el doble de la cantidad acordada en el contrato de arras.

¿Qué ocurre si los herederos no quieren vender el piso una vez firmado el contrato de arras?

Este es un caso muy común, especialmente en situaciones con problemas familiares.

Si los herederos incumplen los términos del contrato de arras, todos los herederos estarán obligados a devolver el doble de la cantidad aportada en el contrato de arras penitenciales.

Otra cuestión diferente será la posibilidad de que los herederos puedan ejercer acciones legales por daños y perjuicios contra el heredero que se niega a vender.

En estos casos, también es posible recurrir a la extinción de proindiviso o condominio como una solución legal para resolver la disputa.

¿Qué dice el Tribunal Supremo respecto de las arras penitenciales?

El Tribunal Supremo establece que las arras penitenciales son un mecanismo que permite a las partes desistir del contrato con la pérdida del importe entregado o la devolución del doble de la cantidad recibida.

Para que sea aplicable el artículo 1454 del Código Civil, el Tribunal Supremo establece que el contrato debe cumplir los siguientes requisitos:

• Las arras penitenciales tienen un carácter excepcional.
• Es necesario que se exprese de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes.
• En caso de incumplimiento, debe contemplarse la pérdida de la cantidad entregada o la restitución del doble del importe.

Cuando las partes no cumplen con los términos acordados, pueden derivarse conflictos que requieren soluciones legales. En este sentido, es crucial conocer los procedimientos aplicables en casos de incumplimiento de contrato y las posibles acciones que pueden tomarse.

Si no se cumplen estos requisitos, las arras serán consideradas como arras confirmatorias.