¿Cómo funciona el alquiler social en Cataluña antes de un desahucio o ejecución hipotecaria?

El pasado 29 de abril de 2024, y en un procedimiento judicial tramitado en los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona, el Ministerio Fiscal pudo presentar declinatoria, en un asunto cuya acción judicial planteada era la solicitud de alquiler social en Cataluña fuera de un procedimiento de desahucio por impago de alquiler o ejecución hipotecaria.

Para que lo puedas entender mejor, una declinatoria es la comunicación que alguna de las partes del procedimiento judicial, normalmente el demandando o Ministerio Fiscal si lo hubiere, plantean al juzgado que no es competente para conocer de este asunto por los motivos que fueran. Nuestros abogados especialistas en desahucios y ejecuciones hipotecarias te analizan este asunto.

¿En qué casos puedo solicitar alquiler social en Cataluña?

Especial importancia lo establecido en la Ley 24/2015, de 29 de julio para inversores inmobiliarios, entidades financieras y/o grandes tenedores. Lo que se establece en la norma es que en aquellos casos en los que se haya podido negociar el pago del préstamo de la hipoteca mediante compensación o dación en pago, o antes de la compraventa de la vivienda en aquellos casos en los que no se pueda devolver el dinero del préstamo, se debe de ofrecer a los afectados un alquiler social.

Este ofrecimiento debe de ser anterior a presentar una demanda judicial de ejecución hipotecario o desahucio por falta de pago.

Estos requisitos deberá comprobarlos la parte interesada en instar el proceso judicial.

¿Quiénes están obligados al ofrecimiento del alquiler social en Cataluña y cómo deben de hacerlo?

Los obligados serán:

1. Los grandes tenedores: entidades financieras, filiales inmobiliarias, fondos de inversión, personas jurídicas titulares de más de diez viviendas, fondos de capital riesgo y personas físicas propietarias de más de quince viviendas o copropietarias en determinados casos.

2. Y, aquellas personas jurídicas que hayan adquirido viviendas posteriores a 2008 provenientes de ejecuciones hipotecarias o compraventas en casos de imposibilidad de pago del préstamo hipotecario.

¿En qué procedimientos judiciales debo de haber hecho el ofrecimiento previamente?

Los procedimientos previos serían los siguientes:

• En aquellos por compensación o dación en pago.
• Desahucio por impago de alquiler y también los desahucios por vencimiento del plazo.
• Ejecución hipotecaria.

¿Qué ocurre si fuera de estos supuestos planteo una acción de solicitud de alquiler social?

Lo que viene a decir referenciada normativa, es que en aquellos procedimientos en los que no haya habido oferta, se deben de suspender (siempre y cuando concurran los requisitos para tener acceso al alquiler social en Cataluña). En estos casos, el juzgado dará traslado a la Administración competente.

Fuera de lo anterior, es decir, fuera de desahucios o ejecuciones hipotecarias, el juez solo podría conocer del caso, si hay indicios de incumplimiento de normativa administrativa.

En ningún caso, puede ofrecer un alquiler social.

Por lo tanto, fuera de estos casos, se debe de ir a la vía administrativa para ver si ha habido o no incumplimiento. Y, para ello, previamente se ha debido de notificar al Ayuntamiento del municipio donde se encuentre y a la Agencia de Vivienda de Cataluña.

**

Ponemos a tu disposición a nuestros abogados de Barcelona para que puedan ayudaros en la tramitación de estos casos, así como analizar la viabilidad de las posibles reclamaciones y/o negociaciones oportunas. Seguimos en contacto.